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不動産取得税って何?不動産取得税の計算方法・軽減税率とは!

皆さんは、近いうちに、不動産を購入されるご予定はありますか。

その時には、「不動産取得税」を支払わないなくてはいけません。

また、皆さんは、「不動産取得税」という言葉を聞いたことがありますか。

不動産を購入したけど、「不動産取得税」はよくわからないという方のために、今回は、不動産取得税について、ご紹介します。

不動産取得税とは?

土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、取得した方に対して課税される税金です。

不動産に関連した税金としては固定資産税がありますが、毎年かかる固定資産税とは異なり、取得した時に1度だけかかる税金です。

有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税となります。

ただし、相続により取得した場合等、一定の場合には課税されません。

新居に入居してしばらくすると、自治体から納税通知書が送られてくる地方税であり、納税先は都道府県の税事務所で納税の手続きをし、支払います。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の税額は、「課税標準額×税率」で計算されます。

課税標準額とは法律上、その不動産の価格のことです。

実際に売買したときの時価ではなく、原則として固定資産税評価額(以下、評価額)と呼ばれる公的な価格が使われます。

この評価額は時価よりも低いのが通常で、土地の場合は時価の7割程度、建物の場合は5~6割程度が目安とされています。


税率は原則4%ですが、土地と住宅については2021年3月31日の取得までは3%に引き下げられています。

この引き下げには特に要件はなく、土地か住宅であればOKです。

また、宅地や宅地と同じ扱いを受ける土地に限っては同じく2021年3月31日まで、評価額の2分の1が課税標準額となっている。

また、不動産取得税の税率は原則的に「不動産の固定資産税評価額の4%」とされている。

土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4%

ただし、特例により標準税率が軽減されます。

特例による標準税率

宅地の課税標準額 = 固定資産税評価額× 1/2

【原則】
宅地……×4%
住宅……×4%

【軽減措置】
宅地……評価額×1/2×3%
住宅……評価額×3%
※軽減措置は、2021年3月31日まで

不動産価格は不動産の取得日時点のものが適用されます。

不動産の取得日とは、実際にその不動産の所有権を取得したと認められる日のことで、売買契約書などから判断されます。

不動産価格はどうやって決まる?

不動産取得税額の基準となる不動産価格は、実際の購入価格や建築工事費用ではありません。

総務大臣が定めた「固定資産評価基準」によって決められます。

軽減が受けられる要件とは?

住宅を購入する場合、住宅が一定の要件を満たせば軽減措置が受けられます。

建物については評価額から一定額が控除され、控除額は住宅が新築された日に応じて下記のように決められており、1997年4月1日以降に建てられた住宅であれば1,200万円が控除される。


新築日:1997年4月1日以降 控除額1,200万円
新築日:1989年4月1日~1997年3月31日 控除額1,000万円
新築日:1985年7月1日~1989年3月31日 控除額450万円
新築日:1981年7月1日~1985年6月30日 控除額420万円
新築日:1976年1月1日~1981年6月30日 控除額350万円
新築日:1973年1月1日~1975年12月31日 控除額230万円
新築日:1964年1月1日~1972年12月31日 控除額150万円
新築日:1954年7月1日~1963年12月31日 控除額100万円

ただし、この軽減措置を受けるためには、建物が以下の要件を満たす必要があります。


軽減措置が受けられる建物の要件
・床面積が50㎡以上240㎡以下
・取得者の居住用、またはセカンドハウス用の住宅
・1982月1月1日以降に建築されたもの、または新耐震基準に適合していることが証明されたもの

なお、上記の床面積はマンションの場合、専有面積に共用部分を持ち分に応じて按分した面積が加算されます。

また、長期優良住宅に認定された新築住宅の場合、控除額が100万円上乗せされて1,300万円になります。

また、セカンドハウスとは、別荘以外の家屋で「週末に居住するため郊外等に取得するもの、遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの」などをいい、「毎月1日以上居住の用に供するもの」とされています。

一方、住宅用の土地については、上記の要件を満たす住宅が建っている場合に、以下のいずれか多い額が不動産取得税の税額から控除されます。

特例の税額
不動産取得税 =(固定資産税評価額 × 1/2 × 3%)− 控除額(下記AかBの多い金額)
A = 45,000円
B =(土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2)×(課税床面積 × 2(200m2限度))× 3%

軽減措置が受けられる土地の要件
・上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
・取得から1年以内にその土地上の建物を取得すること(土地先行取得の場合)
・土地を借りるなどしてその土地上の建物を取得した人が1年以内にその土地を取得すること(建物建築先行の場合)

いくらの税金がかかる?

では実際に、不動産取得税はいくらかかるのか、見ていきましょう。

住宅:延べ床面積120㎡、取得価格2,200万円、固定資産評価額1,100万円
土地:面積180㎡、取得価格1,800万円、固定資産評価額1,300万円

軽減前の税額は、土地の評価額を2分の1にしたものと建物評価額に税率(3%)をかける。

土地……1,300万円×1/2×3%=195,000円
建物……1,100万円×3%=330,000円
これにより、税額は合計で525,000円です。

軽減後について、土地分は下記のうち多い金額を上記の税額から控除できますので、

A:45,000円
B:1,300万円÷100㎡(土地1㎡当たりの価格)×1/2×90㎡×2(住宅の床面積の2倍)×1(住宅の取得持ち分)×3%(税率)=330,000円

AとBとではBのほうの金額が多いので、これを軽減前の土地の税額から控除すると、

195,000円-330,000円<0

となり、本来課せられる525,000円の税額は、全てが軽減され、税額は0となります。

まとめ

ここまで、不動産取得税について、ご紹介してきました。

不動産取得税について、計算方法まで見てきましたが、ご理解頂けましたでしょうか。

不動産取得税は、軽減措置を上手く利用することにより、大幅に費用を削減することが出来ます。

不動産を購入する際には、軽減措置を適用して賢く考えましょう。

不動産取得税の軽減措置を受けるためのポイントは、申告が必要ということだです。

どこに申告するのかというと、冒頭で述べた都道府県の税事務所です。

申告期限が条例で定められており、原則として期限内に手続きしなければ軽減が受けられないので、注意が必要です。

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