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マンション売却時の媒介契約の種類とおすすめの契約は?

マンション売却の仲介を不動産会社に依頼する際、媒介契約を結ぶ必要があります。

この媒介契約には3つあり、一般媒介契約、専属専任契約、専任媒介契約となっており、それぞれ特徴が違っています。

また、それぞれ向いている契約があるため、マンションを売却しようとお考えの方はそれぞれの媒介契約についてしっかり理解した上でご自分にもっとも合ったものを選ぶ必要があります。

ここでは3つの媒介契約についてそれぞれご紹介し、それぞれの媒介契約にどういった人が向いているのかなどについてもご説明したいと思います。

マンションを売却した後で後悔しなくて済むよう、しっかりと理解していただきたいです。

媒介契約とは?

そもそも媒介契約とは不動産会社が売り手と契約を結ぶもので、契約内容などを書いた書面を作成し、売り手に渡すことが宅建業法によって決められています。

マンションなどの不動産を売却する時、個人で売却先を見つけるのは困難なので、不動産会社に媒介してもらうことがほとんどです。

媒介契約書とは?

では、この媒介契約書とはどういったものなのかと言うと、不動産会社にマンションなどを売却する際、契約のサービス内容や報酬額などの手数料を記載した書面のことで、国が定めた約款に基づき作成されます。

媒介契約を行う際に摂り交わされる媒介契約書に書かれていることは媒介契約の種類や不動産物件の内容、契約の有効期間、レインズへの登録の有無、手数料・・などです。

レインズとは?

では、媒介契約書に記載する内容にもあるレインズとはどういったものなのかと言うと、不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことで、全国を4つのエリアに分け不動産情報交換のために利用されています。

このレインズに登録すればマンションを売却する際にその物件が全国に広く知ってもらうことができます。

レインズの会員になっている不動産会社は最新の不動産情報をリアルタイムで検索することができます。

マンションを売却する際の媒介契約の種類によって、不動産会社がこのレインズに登録しなければならず、登録後証明書を発行することが決まっています。

媒介契約の種類

マンションなどを売却する際の媒介契約には3つの種類があります。

契約の種類によって、業務の義務や制約がありますので、それぞれの媒介契約の内容を理解した上で、不動産業者へ依頼するようにしましょう。

メリット・デメリットがございますので、ご説明いたします。

専任媒介契約

まずは専任媒介契約についてご説明しましょう。

この専任媒介契約は拘束力があるタイプの契約と言われており、他業者の介入はできないと決まっています。

ただ、売却する人の親戚や知人、自分で見つけた相手との直接契約は可能となっています。

また、仲介業者の売却活動についての報告業務は必要ですが、専属専任媒介契約と比べるとゆるく、レインズへの登録についても専属専任より2日余裕があるのが違いです。

専属専任媒介契約

マンションを売却する際の媒介契約の中で最も拘束力が強いのがこの専属専任媒介契約だと言われています。

この拘束力が強いというのは売却主の親戚や知人、自分が見つけた売却先などについても直接契約が禁止されていることから分かります。

ただ、仲介業者の売却活動についての報告業務は他の媒介契約と比べて最も厳しくなっており、レインズに登録する点についても専属専任媒介と比べ2日早く行う必要があります。

一般媒介契約

最後に一般媒介契約についてご説明します。

一般媒介契約とは複数の不動産会社にマンションの媒介契約を依頼できるものです。

ただ、どの不動産会社と契約を交わしたかを明らかにする必要があります。

この一般媒介契約を結ぶと不動産業者間に競争意識が生まれ、他で契約が成立してしまうと仲介手数料が入ってこないなどするため、広告料にお金がかけづらい・・という点があります。

複数の不動産会社に媒介を依頼するとなっても、マンションの売却価格は横並びで、うまく売却できないとなった場合に値段を下げる時も同時です。

その理由はそれぞれの不動産業者の売却価格に差があると、買い手側が不信感を持つからです。

さらに、レインズへの登録についても一般媒介の場合任意となっており、登録しない場合は自社で不動産売却物件を探しているお客さんだけが対象となります。

それぞれの媒介契約に向いている人とは?

■専任、専属専任媒介

まず、専任媒介契約、専属専任媒介に向いている人とはマンションの売却ができなかった場合に不動産会社に買い取って欲しい人、いくつもの業者とのやり取りが面倒な人、急いで売却したいと考えている人・・が挙げられます。

いくつもの不動産会社とやり取りをする手間も省くことができます。

この不動産会社なら信頼できると思ったら、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。

また、マンションの買い替えをお考えの場合なら専任や専属専任媒介を選んでいただき、購入についても同じ不動産会社に任せるとスムーズに取引ができます。

■一般媒介契約

一般媒介契約が向いている人とはどういった人なのかと言うと、近所にマンションの売却を知られたくないとか、売却物件のエリアの人気が高い・・などです。

人気のエリアでマンションを売却する場合、買いたいという人が多く集まるので、一般媒介契約であってもすぐにマンションの売却が可能なことが多いです。

初めに、一般媒介で何社かの不動産会社とやり取りをして、その中で対応が良い会社・営業マンを把握してから、専任媒介にするもの1つの考え方です。

どの媒介契約を選ぶ場合も契約する不動産会社をしっかりと見極めることが重要です。

マンション売却の時期や物件の内容によってぴったりな媒介契約を選ぶようにしましょう。

媒介契約についての注意点

■媒介契約を解除したい場合

マンションの売却について媒介契約を結んだものの、その不動産会社の営業が消極的などの理由で媒介期間中に契約を解除することは可能です。

また、不動産業者になんら落ち度がない場合もマンションの売却をやめたいなどの理由で契約解除をすることができます。

ただ、契約の内容次第では不動産業者に落ち度がない場合で契約を解除した場合、それまでの広告料などを依頼側が負担しなければならない場合もあります。

■販売途中に媒介期間が終わった場合

マンションを売却する場合に購入したいという人の内覧や問い合わせがあっても媒介契約期間が終ってしまうとどうなるのでしょうか?

それらのお客さんに対して不動産業者はサポートを続けてくれるのか、媒介契約を更新する必要があるのでしょうか?

一般的にマンションの売却が成約しそうなのにサポートをやめてしまうことはないでしょうが、不動産業者の中には安い物件について対応を後回しにするなどの業者もなかにはいます。

ですので、媒介契約期間が終わってもサポートを続けてくれるのかどうかしっかりと確認しておくようにしましょう。

まとめ

マンションを売却する際の媒介契約について詳しくご説明させていただきました。

媒介契約には種類があり、それぞれ特徴やメリット、デメリット、向いている人・・などは違います。

最終的に大切なのは売却主と不動産業者の信頼関係だと言っていいでしょう。

ご自分の意向をはっきりさせた上で不動産業者に相談していただき、最適な媒介契約を結ぶことが大切です。

また、マンションを売却する際の査定では担当者としっかり相談していただき、最も納得できる媒介契約を勧めてくれた業者との契約をおすすめします。

マンションの売却活動を行う上で、ここでご紹介したことがご参考になると幸いです。

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