消費増税は、マイホームなど、不動産購入を検討中の方にとっては大きな問題です。
皆さんもご存知のとおり、2019年10月1日から、消費税が8％から10％に増税される予定です。
過去には、2014年11月と2016年6月の2回にわたって、消費税の増税が先送りになった経緯があります。
景気の好況を踏まえて慎重に判断されることもありますが、現時点では、2019年10月1日に10％に増税した場合、住宅購入者にはどんな影響が出てくるのでしょうか。
そこで、今回は、消費税10％増税でどう変わるのか、不動産購入への影響と概要について、ご紹介します。
住宅購入が影響する2つのポイントとは？
2019年に引き上げが予定されている消費税10％で影響が考えれるのは、物件もしくは売買価格と仲介手数料です。
売買価格
住宅を購入する場合に課税されるのは、不動産のうち「建物」にかかる価格です。
「土地」部分については、もともと消費するものではないので、消費税は課税されません。
これは一戸建てでもマンションでも同じです。
また、世間では、「消費税が課税されるのは新築だけ」ともいわれていますが、正しくは売主が「課税事業者」の場合は消費税が課税されます。
そのため、中古であっても課税事業者が保有している物件であれば、消費税の課税対象となりますので注意しましょう。
消費税の影響ですが、3,000万円の住宅を購入した場合、課税される金額は、増税前と増税後では以下のように変わります。
3,000万円×消費税8％＝3,240万円
3,000万円×消費税10％＝3,300万円
このように、増税前と後では支払う金額が60万円も変わってきます。
この影響は、売買価格が高価な物件になると、どんどん大きくなります。
「土地」部分については、もともと消費するものではないので、消費税は課税されません。
これは一戸建てでもマンションでも同じです。
また、世間では、「消費税が課税されるのは新築だけ」ともいわれていますが、正しくは売主が「課税事業者」の場合は消費税が課税されます。
そのため、中古であっても課税事業者が保有している物件であれば、消費税の課税対象となりますので注意しましょう。
消費税の影響ですが、3,000万円の住宅を購入した場合、課税される金額は、増税前と増税後では以下のように変わります。
3,000万円×消費税8％＝3,240万円
3,000万円×消費税10％＝3,300万円
このように、増税前と後では支払う金額が60万円も変わってきます。
この影響は、売買価格が高価な物件になると、どんどん大きくなります。
仲介手数料
住宅を購入する際には、不動産会社に対して仲介手数料を支払わなければなりません。
この仲介手数料は「（売買価格×3％+6万円）×消費税」も課税の対象となるので注意が必要です。
仮に5,000万円の住宅を購入するとなると、増税前と増税後では以下のように変わります。
5,000万円×3％+6万円に消費税8％＝168.48万円
5,000万円×3％+6万円に消費税10％＝171.48万円
このように、消費税の増税により、仲介手数料が3万1,200円上がります。
消費税の増税前と後では数十万円もの価格差が生じます。
これだけ見ると、住宅購入者にとって消費税増税は、かなり大きな負担となりそうですが、政府はこのような事態を見越して、一定の要件のもと、所得税や住民税が控除できる制度を別途設けています。
また、すまい給付金や贈与税の非課税枠も見直されているので、ご紹介します。
この仲介手数料は「（売買価格×3％+6万円）×消費税」も課税の対象となるので注意が必要です。
仮に5,000万円の住宅を購入するとなると、増税前と増税後では以下のように変わります。
5,000万円×3％+6万円に消費税8％＝168.48万円
5,000万円×3％+6万円に消費税10％＝171.48万円
このように、消費税の増税により、仲介手数料が3万1,200円上がります。
消費税の増税前と後では数十万円もの価格差が生じます。
これだけ見ると、住宅購入者にとって消費税増税は、かなり大きな負担となりそうですが、政府はこのような事態を見越して、一定の要件のもと、所得税や住民税が控除できる制度を別途設けています。
また、すまい給付金や贈与税の非課税枠も見直されているので、ご紹介します。
消費税増税を緩和できる「住宅ローン控除」とは？
住宅を取得してから6か月以内に入居し、その後も引き続き住み続けることで、入居した年から10年間にわたり、ローン残高の1％相当額が所得税から控除されます。
10年間で最大400万円もの所得控除を受けられるので、所得税や住民税の負担が大幅に軽減されます。
10年間で最大400万円もの所得控除を受けられるので、所得税や住民税の負担が大幅に軽減されます。
すまい給付金とは？
すまい給付金は、前回の5％から8％に増税された時に増設された制度です。
従来の上限は30万円でしたが、消費税10％引き上げ後は50万円まで引き上げられます。
従来の上限は30万円でしたが、消費税10％引き上げ後は50万円まで引き上げられます。
贈与税非課税枠が大幅に増える？
住宅の購入や土地購入、または増改築の目的で父母や祖父母から資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税になる特例があります。
非課税の限度額は増税前は、最大1,200万円ですが、増税後は最大3,000万円に大幅に増えます。
これは住宅購入時に限った特例ですが、高額な非課税枠は贈与税だけでなく相続税対策としても非常に有効です。
その他、消費税がかかるもの、かからないものについて見ていきましょう。
非課税の限度額は増税前は、最大1,200万円ですが、増税後は最大3,000万円に大幅に増えます。
これは住宅購入時に限った特例ですが、高額な非課税枠は贈与税だけでなく相続税対策としても非常に有効です。
その他、消費税がかかるもの、かからないものについて見ていきましょう。
消費税がかかるもの・かからないものとは？
住宅の購入には住宅そのものの代金以外にも、様々な税金や手数料等の支払いは生じます。
では、住宅購入に係る経費全体の内、どの経費に消費税がかかるのかを知っておきましょう。
■消費税がかかるもの
・不動産業者からの建物（新築・中古）の購入費用
・リフォーム費用
・ローンの事務手数料
・仲介手数料
・司法書士などの専門家への報酬
・引っ越し費用
・その他の諸経費
次に、消費税がかからないものを見ていきましょう。
■消費税がかからないもの
・土地の購入費用
・個人からの中古住宅の購入費用
・契約書の印紙代
・火災・地震保険料
・登録免許税
・不動産取得税
仮にあなたが個人から住宅を購入する場合、事業者ではない者同士の取引ですから消費税は課せられません。
では、8％適応のタイムリミットを見ていきましょう。
では、住宅購入に係る経費全体の内、どの経費に消費税がかかるのかを知っておきましょう。
■消費税がかかるもの
・不動産業者からの建物（新築・中古）の購入費用
・リフォーム費用
・ローンの事務手数料
・仲介手数料
・司法書士などの専門家への報酬
・引っ越し費用
・その他の諸経費
次に、消費税がかからないものを見ていきましょう。
■消費税がかからないもの
・土地の購入費用
・個人からの中古住宅の購入費用
・契約書の印紙代
・火災・地震保険料
・登録免許税
・不動産取得税
仮にあなたが個人から住宅を購入する場合、事業者ではない者同士の取引ですから消費税は課せられません。
では、8％適応のタイムリミットを見ていきましょう。
8％適応のタイムリミットとは？
住宅購入における増税には、適応のタイミングが2つあり、「請負契約」と「引き渡し」の日です。
これらの期日によって、税率が8％か10％が決まりますので、そのタイムリミットをしっかり確認しておきましょう。
【8％適応のタイムリミット】
請負契約期日：2019年3月31日
引き渡し期日：2019年9月30日
請負期日が2019年3月31日までであれば、引き渡し日が9月30日を過ぎても8％適応のままですので、安心してください。
これらの期日によって、税率が8％か10％が決まりますので、そのタイムリミットをしっかり確認しておきましょう。
【8％適応のタイムリミット】
請負契約期日：2019年3月31日
引き渡し期日：2019年9月30日
請負期日が2019年3月31日までであれば、引き渡し日が9月30日を過ぎても8％適応のままですので、安心してください。
住宅購入は税率8％がお得なのか？
増税による消費税分だけ考えると、住宅購入は8％のうちに手に入れるほうがお得に思えますが、一概にはそうともいえないようです。
8％中の駆け込み需要による住宅価格の高騰や増税後の下落も考えられ、10％への引き上げ後のほうが低価格で購入できる可能性もあります。
<b<また、先述しましたが、税率引き上げによる負担緩和のための助成措置も検討されており、住宅ローンや減税期間の引き伸ばしや住宅ローン控除の適応額などの拡充なども適応されるかもしれません。
税率8％での住宅入手が必ずしもお得とは言い切れませんので、慌てて判断ミスをしないように注意してください。
8％中の駆け込み需要による住宅価格の高騰や増税後の下落も考えられ、10％への引き上げ後のほうが低価格で購入できる可能性もあります。
<b<また、先述しましたが、税率引き上げによる負担緩和のための助成措置も検討されており、住宅ローンや減税期間の引き伸ばしや住宅ローン控除の適応額などの拡充なども適応されるかもしれません。
税率8％での住宅入手が必ずしもお得とは言い切れませんので、慌てて判断ミスをしないように注意してください。
まとめ
いかがでしたか。
ここまで、消費税増税でどう変わるのか、不動産購入への影響と概要などを、ご紹介しました。
消費税の増税は、住宅購入には、非常に大きな影響を与えます。
消費税については、購入のタイミングを決める重要な判断材料であることには変わりはありませんが、将来のライフプランを家族とよく話し合い、それに合ったタイミングで購入してください。
ここまで、消費税増税でどう変わるのか、不動産購入への影響と概要などを、ご紹介しました。
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