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資産価値に大きく影響する?知っておきたい!分譲マンションの大規模修繕工事とは!

戸建住宅に比べてマンションの寿命は長いと言われています。

それでも経年劣化は免れない事実です。

たとえ目に見えないところでも、何かしらの傷みや不具合が生じている可能性もあります。

しかし、何もせずに放置すれば、マンション全体の劣化を加速させ資産価値の低下につながります。

マンションの資産価値を保つためにも、一定年数を経過した時点で大規模修繕工事を施す必要があります。

でも、実際に大規模修繕工事ってどんな工事をするのか、また、費用はどれくらいかかるのか、イメージするのは難しいです。

そこで、今回は、分譲マンションの「大規模修繕工事」についてご説明します。

大規模修繕工事とは?

大規模修繕工事とは、マンションの経年劣化などに合わせて行う、計画的な修繕工事のことです。

分譲マンションでは、建物や設備の老朽化による劣化や重大な不具合の発生を防ぐために、管理組合が主体となって、長期修繕計画に基づいた計画修繕を行います。

計画修繕は、管理組合が集めた修繕積立金を充当して行われ、中でも工事内容が大規模、工事費が高額、工期が長期間にわたるものを大規模修繕と呼びます。

大規模修繕工事の目安は?

国土交通省のガイドラインによると、大規模修繕工事のタイミングは、12年に一度が望ましいとされています。

建物の状態次第ですが、概ね15年周期に行っているマンションが多いです。

建物の外側部分は、紫外線によるダメージが避けられません。

しかし、資金不足から周期を、15年~20年と遅らせているケースもありますが、ダメージが少ないうちに工事を行った方が、建物も長持ちし、コストも抑えられます。

第一回・第二回・第三回の修繕のポイントとは?

それでは、周期ごとの第一回から第三回までの大規模修繕ではどのような工事を行うのか、具体的に見ていきましょう。

検討している中古マンションが何回目の大規模修繕をいつ行ったのだけでなく、修繕の内容が適切かもチェックするといいでしょう。

第一回・・・築12年目「雨漏りを防ぐ工事」

・外壁の塗装
・屋上防水
・バルコニー防水
・接合部のシーリング

新築分譲から、第一回目で行う工事は、外壁や屋上、バルコニーといった建物の外側部分の補修です。

紫外線や雨、風、汚れなどよっていたんだ外壁塗装や屋上の防止をやり直したり、タイルやコンクリートの継ぎ目などを埋め直したりといった内容です。

第二回・・・築24年目「設備交換が加わる」

・外壁の塗装
・屋上防水
・バルコニー防水(撤去と再処理)
・接合部のシーリング
・貯水槽の交換
・給水・排水管の交換
・ガス配管の交換
・エレベーターの取り替え

新築の24年目、第二回目は、第一回の工事に加え、エレベーターや貯水槽、給排水、ガスの配管といった設備の交換が検討されます。

第三回・・・築36年目「建具の取り替えも」

・タイルの浮き
・外壁の塗装(撤去と再塗装)
・屋上防水
・バルコニー防水(撤去と再処理)
・接合部のシーリング
・手すり交換
・玄関ドア交換
・窓ガラス・サッシ交換

築30年を超えると、開口部(窓やドア)の歪み、がたつきが気になるようになってきます。

ですから、第三回目では、築36年目を迎え、建具や設備の修繕周期が一巡しますので、この頃には、バルコニーの手すり、玄関ドア、窓といった各住戸の建具の交換時期を迎えます。

修繕積立計画が上手く運用できていないと、費用の掛かる玄関ドアや窓の交換が遅れることがあります。

良い修繕工事と悪い修繕工事に違いとは?

良い修繕工事と悪い修繕工事とは、一般的に言われているのは、着工までのプロセスだと考えられます。

それには、マンションの大規模修繕で、工事監理が必要です。

大規模修繕工事をする際には、すでに施工会社への工事費という出費がある中で、一見「ここは工事が不必要、余分なお金を使わなくても工事は終わる」と考えられることもあるのです。

施工会社自身が自主検査を行うところも少なくはないですが、この自主検査はどうしても保身の方向に働くきらいがあります。

一流企業の内部監査が機能せず外部監査に頼らざるを得ない事柄が新聞でも報じられています。

内部システムが有機的に機能することは、それほど困難なことなのです。

したがって、良い修繕工事と悪い修繕工事の違いは、この工事監理会社をたてるかたてないかということなのかもしれません。

工事監理会社は、管理組合側にたち、かつ契約書通りの工事が行われ、契約書通りの品質が得られることを目的として、その職務に努めるのです。

一見不必要な費用がこの当たり前の「品質確保」に欠くことができないのです。

では、着工までの流れ、監理方式にはどのようなものがあるのか見ていきましょう。

着工までの流れと監理方式

分譲マンションでは、入居と同時に管理組合を組織します。

そして、管理組合の代表、理事を選出、管理会社のサポートを受けながらマンションを運営していきます。

長期修繕計画に基づいて必要な修繕工事を手配するのも、管理組合の業務の一環です。

とくに大規模修繕工事は、プランニングをどこに頼むか、施工会社はどこにするか、修繕資金は充分なのかを考えること、決めることなど多くあります。

そこで理事会とは別に専任の大規模修繕委員を決めるマンションも多いです。

この委員会が中心となって、しかるべき会社にプランニングや施工を指定し、住民の意思をとりまとめ、着工に向けて動きます。

具体的な進め方には3つの方法があります。

設計管理方式

大規模修繕委員会発足→コンサルティング会社を公募→建物診断・設計→施工会社を公募→工事提案書の作成→着工

コンサルティング選びは、「建通新聞」等の業界紙を通じて公募し、プレゼンなどをして、最終的に1社を決定します。

コンサルティング会社には施工会社と癒着関係などもあり、工事価格をつりあげ、手抜き工事があっても見ぬふりをする会社などもあるので、信頼できる会社を選びましょう。

コンサル料金の目安は1戸あたり3~5万程度、100戸のマンションなら300~500万になります。

責任施工方式

大規模修繕委員会発足→管理会社が建物診断・設計→管理会社が工事提案書の作成→着工

責任施工方式とは、マンションの管理会社にプランニング・施工・監理までを一括して任せる方式です。

工事計画のスタートから完工までを管理会社に「おまかせ」で進めますので、理事会や大規模修繕委員会の負担が少ないこと、中間マージンが発生しないので、費用が節約できることから、以前はこの方式が一般的でした。

しかし、「補修が必要な個所を見過ごしていないか」「必要のない箇所まで工事に含まれていないか」「工事価格が高すぎではないか」「手抜き工事ではないか」といった第三者のチェックの目がありません。

したがって、責任施工方式は、住民の中に建築の専門家、設計士やマンション管理士、施工管理の経験がある方がいる場合に適した方法です。

CM・RM方式

大規模修繕委員会発足→CM・RMを公募→建物診断・設計→施工会社に相見積→オープンブックの作成→着工

CM・RM方式は、アメリカでは一般的な方式で、近年では日本でも採用されることが多くなっています。

CM方式は、コンストラクションマネジメントの略で、建設プロジェクトの企画、設計、発注、工事、引き渡しの各段階において、マネジメント技術を使って「スケジュール管理」「コスト管理」「品質管理」「情報管理」などを行う業務です。

要するに建築主の立場に立って建築工事にコストダウンや品質改善に取り組むサービスです。

設計管理方式と違うのは、設計会社1社にすべての工事を任せるのではなく、塗装工事は塗装業者に、防水工事は防水業者にというように個別に相見積もりをとることで、コストダウンを図るということです。

RM方式も、設計管理方式と同様、外部のリノベーションマネージャーに工事を手配、リノベーションマネージャーは施工会社にオープンブックを作らせ、すべての工事(元請け・下請け・孫請け)の原価と利益を明確にすることで、工事価格の透明化を図ります。

費用の目安

大規模修繕工事にかかる費用は、マンションの管理費と一緒に毎月支払う修繕積立金によってまかなわれます。

第一回の大規模修繕工事にかかる費用は、1戸あたり約100万円、第二回は120万円が目安です。

大規模修繕工事は12年に一度行うことが望ましいので、計画に合わせて毎月積み立てが必要ということになります。

まとめ

いかがでしたか。

ここまで、大規模修繕工事について説明してきました。

永く安心して住むためには、メンテンナンスが必要です。

そして、何より大切なのは、住人の当事者意識です。

そもそも、大規模修繕工事というのは、自分たちの大切な資産を守るために行うものなのです。

是非、参考にしてください。

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