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借地権の旧法と新法の違いってなんだ?借地権付きマンション購入のメリットとデメリット

マンションを購入しようと考えた際、借地権付きという言葉を目にすることがありますよね。

不動産に詳しくないとよくわからない語句ですし、言葉の意味を考えてもイマイチつかみどころのない言葉なのできっと疑問に思われる方も多いと思います。

そこで、ここでは、そんな借地権についてしっかりとご説明。

借地権付きマンションのメリットとデメリットについても、しっかり見ていこうと思います。

借地権の種類と旧法と新法の違い

借地権とは、土地を借りてそこに建物を建てられる権利のことをいいます。

借地権には旧法と新法があります。

物件を探していると、安いと思った物件に借地権が付いていることがあります。

借地権とは何かを理解したうえで、物件を検討してください。

旧法借地権について

旧法とは、大正10年に制定された借地法のことを指します。

平成4年8月からは新法が適用となり、これより前に契約された借地契約には旧法が適用されます。

旧法における借地権は、建物の構造によりその存続期間が異なります。

契約によって期間を定める場合は、堅固建物(鉄筋造や鉄筋コンクリート)は30年以上、非堅固な建物(木造など)は20年以上の期間を定めなくてはいけません。


旧法が適用される借地契約の契約期間が満了した後はどうなるのか。

地主と借地人が更新に同意した場合、借地人は更新料を地主に支払います。

更新料については、あらかじめ契約で定められていることがほとんどです。

契約期間満了後、更新について地主の合意が得られなかった場合でも、法の規定により契約は更新されることになります。

これを法定更新といいますが、この場合、更新後の期間は更新前の旧法がそのまま適用されます。

よって、堅固建物は30年、非堅固建物は20年の期間となります。

原則的には旧法が適用されている借地契約を何度更新しても、旧法が適用されるのです。

その為、旧法借地権の住宅を購入しても期間満了で、建物を明け渡すことにはなりません。

残存期間が短い物件でも条件が合えば、検討しても大丈夫です。

ただ、更新料などはチェックしてください。

新法借地権とは

新法の借地権は、平成4年8月1日に施行された借地借家法に基づいており、この施行日以降の契約には新法が適用されます。

新法の借地権は大きく普通借地権と定期借地権の2つの区分があります。

普通借地権の存続期間は契約で期間を定めている場合は30年以上、定めていない場合は30年となります。

30年未満の期間を定めたとしてもそれは無効になり、自動的に30年となるのです。

旧法の借地権のように、建物の構造による違いはありません。

更新する場合の存続期間ですが、初めての更新は20年以上、2回目以降の更新は10年以上(最初の契約で期間を定めていない場合には初回20年、2回目以降10年)とされています。

借地権の存続期間が終了してもまだ建物がある場合は、借地人は地主の合意があるか否かにかかわらず更新することができます。

地主が更新したくない場合でも、正当事由がない限り更新を拒否することができません。

定期借地権とは

定期借地権は普通借地権とは異なり、更新がない借地権です。

昔は、この借地権に関して、あまりにも土地を借りる側の権利が強く「土地を一度貸してしまうと、なかなか戻ってこない」というトラブルが頻発するようになりました。

そこで新しいタイプの借地権として「定期借地権」が生まれたのです。

一度貸すとなかなか返してもらえなかった借地権のトラブル。

そのトラブルを解消するために、初めから土地を貸す期間を定め「一定期間中しか存在しない借地権」平たく言うと「期限付きで返却する土地の権利」が定められたのです。

これが「定期借地権」といわれるものです。

また、今回取り上げるマンションの定期借地権は、全部で3種類ある中で「一般定期借地権」と呼ばれるもの。

こちらの定期借地権の契約期間は50年以上となっています。

ですので、この50年以上の期限を過ぎると「更地」にして返さなければいけません。

建物は解体することが借地人に義務づけられていますので、定期借地権付きのマンションなどでは解体積立金を積み立てる必要があります。

借地権付きマンション購入のメリット

希望エリアの所有権物件は予算と合わなかったり、初期費用を抑えたいなどと考えている方は、借地権のメリットは選択肢を広げてくれます。

それでは、そんな借地権付きマンションのメリットを見ていきましょう。



借地権付きマンションのメリットは、とにかく価格

借地権マンションのメリットは、なにをおいてもまずは価格です。

借地権付きマンションは購入費用に土地代が含まれません。

借地、つまり土地は借りるのですから、購入費用に土地代が入っていないのは当たり前なのですが、初期費用で考えるとこれはかなり大きな減額。

もちろん、場合にもりますが、普通に購入するよりも2~3割は安く販売されていることもあります。

一度にかかるお金の額が低くなり購入しやすくなるというのが大きな利点です。

所有権にこだわらなければ、目的に応じて借地権を活用することで、都心部でも手の届く金額で住宅を所有することができ、物件選択の幅が広がります。

所有していないので税金がかからない

土地を所有すると、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。

しかし、借地権付きマンションの場合は、土地は借りているのであって所有しているわけではないのですから、当然こういった税金はかかりません。

建物分の税金はかかりますので、全く払わないでよいことはないですが、かなり安くなります。

また、不動産を所得した場合の土地の不動産取得税や土地の登記費用も当然かかりません。

物件価格だけでなく、購入に係る初期費用も安くなります。

借地権付きマンション購入のデメリット

つぎに、借地権付きマンション購入のデメリットを見ていきましょう。

デメリットの基本は借りていることのコスト

借地権は、借りていることのコストがかかります。

借地なのですからそこには地主さんの利益になる様々な出費もあるのです。

さらには、自分が所有していないということで、自由にできないというのもデメリットになるのです。

■保証金および権利金

物件購入時に支払うもので、立地条件にもよりますが、相場は土地価格の15~20%です。
保証金は一般的に返還されますが、権利金は返還されず、対象の土地に借地権を設定するための対価であるとも考えられます。

■地代

一般的には、固定資産税の3~5倍(年額)が相場とされています。

■譲渡承諾料

借地人が土地の上の建物を売却する時に地主に払うものです。
一般的に大都市圏では借地権価格の5%~10%が相場で、地方ではこれよりも低い場合が多いです。
この承諾料は名義書換料ともいます。

■更新料

借地契約を更新する時に地主へ支払うもので、借地権価格の5~10%が相場とされています。
法律では更新料についての定めはありませんが、慣習的に更新時には更新料の支払いがなされていることがほとんどです。
首都圏であったり、事業用の借地権である場合は高額になるケースが多いです。

■建替承諾料
建物を建て替えるときに地主へ支払うものです。
相場は土地の更地価格の3~4%とされています。

■借地条件変更承諾料

建て替えなどの際には、借地権の目的や契約期間が変更になることがあります。
例えば、非堅固な建物から堅固な建物に建て替えた場合は建物の耐用年数が長くなり、借地人にとっては利益となる一方、地主にとっては不利益になる場合もあります。

返却時の備えが必要(定期借地権)

定期借地権のポイントとして「更地」で返すというものがあります。

定期借地権の言葉通り、一定期間が来たら「更地」で返す必要があり、そのコストは当然かかります。

今そこに上物としてマンションが建っていても、返すときにはこのマンションを解体してかえさなければいけないというわけなのです。

そうなればその時の費用のため、一般に積み立てをすることになります。

売りにくい(定期借地権)

いつか購入したマンションを売る時が来ると思います。

しかし、定期借地権付きマンションの場合、残りの借用期間によってはもっとも一般的な35年ローンが組めないということもあるのです。

そう、あなたが20年所有し、その後売却するとき、もし当初の定期借地権が50年だとすると残りは30年。

これではローン期間中に借地権が切れてしまい、買い手がローンを組めません。

また「返済終了後、定期借地権の残存期間が10年以上である」というのを条件にしている金融商品も多く、その場合だとさらに条件は厳しくなってしまいます。

まとめ

借地権付きマンションは、普通の所有権と比べて良いというものでも悪いというものでもありません。

大事なことはそこには違いがあり、それぞれにメリットとデメリットがあるということをしっかりと認識して購入を考えるということなのです。

そして、自分の購入スタイルが借地権付きマンションと合致すれば、購入に踏み切るとよいでしょう。

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