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中古不動産を購入する際の押さえておきたいチェックポイントとは!新耐震基準と旧耐震基準とは?

中古不動産を購入する際は、リフォームが必要かチェックする人は多いと思います。

しかし、築年数をチェックしている人はどうでしょうか。

実は、築年数をチェックするだけで、その不動産、物件が地震に強いのかどうか判断できます。

また、中古不動産は、価格や選択肢の豊富さなどから今は人気があり、中古ならではメリットはありますが、意外にも見落としがちなのが「耐震性能」です。

地震の備えは、いざという時に自分や家族の命を守る住まいの基本機能です。

中古だからしょうがない、では済まされません。

中古だからこそ、きちんと耐震機能を見極める必要があります。

そこで、今回は、中古不動産を購入する際の押さえておきたいチェックポイントと新耐震基準と旧耐震基準などについて、解説していきます。

日本は地震大国?

実は、日本は以下のように、大規模地震が発生しやすい地震大国です。

平成26年に内閣府が発表した防災白書によると、世界中が発生する震度6以上の地震の約2割が日本で発生していると言われています。

日本で起きた大規模地震とは

・1995年・・・阪神淡路大震災
・2007年・・・能登半島地震・新潟県中越沖地震
・2008年・・・岩手・宮城県内陸地震
・2011年・・・東日本大震災
・2016年・・・熊本地震
・2018年・・・北海道胆振東部地震

そこで、地震に耐えられる家作りの基準として、建物に耐震基準を設けるようになりました。

地震に耐えられる家作りの基準とは?

どの程度の地震に耐えられる建物かを表している耐震基準は、旧耐震基準と新耐震基準の大きく2つに分けられます。

旧耐震基準と新耐震基準はどのような違いがあるのでしょうか。

その違いについて見ていきましょう。

旧耐震基準と新耐震基準を比較

■旧耐震基準(1980年以前)
1981年6月より前の耐震基準を「旧耐震基準」と言い、震度5以上の地震で倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準を定めています。
検討中の物件が旧耐震基準によって建てられた場合は、耐震診断などをする必要があるでしょう。

大地震に対して(震度6~7程度の揺れに対する規定) 規定なし

中地震に対して(震度5程度の揺れに対する規定) 倒壊しない

■新耐震基準(1981年以降)
1981年6月以降に改正された耐震基準を「新耐震基準」と言います。
大地震を想定して、震度6以上の地震で倒壊せず、破損しても補修することで生活が可能な構造基準を定めています。
中古住宅購入は、極力この新耐震基準以降の物件を選ぶのが賢明です。

大地震に対して(震度6~7程度の揺れに対する規定)倒壊しない

中地震に対して(震度5程度の揺れに対する規定)倒壊せず、損傷しても軽微なひび割れにとどめられている。

旧耐震基準、新耐震基準以外にチェックすることとは!

新耐震基準と旧耐震基準だけでなく、耐震構造や耐震等級についても理解していると物件を検討する際の判断材料になります。

最近では、インスペクションを利用する方も増えています。

心配な方は、専門家のアドバイスを求めることも考えてはいかがでしょうか。

耐震構造

「耐震構造」には、「耐震」「免振」「制振」の3種類の工法があり、それぞれに構造上の特長を持っています。

耐震構造とは、柱や梁など建物の構造自体の強度を高めることで地震の揺れに「耐える」構造です。

制振構造は、耐震構造に加えて組み込んだ制振装置が地震エネルギーを吸収し、建物の揺れを抑える構造です。

免震構造は建物と地盤の間に免震層をつくり、地震の揺れを免震層で吸収する構造です。

耐震構造<制振構造<免震構造の順に耐震性が高くなりますが、コストも高額になります。

耐震改修を行う場合は後付けの手間や費用がかなりかかるので、中古マンションや中古一戸建てを選ぶ際は、耐震構造になっているかどうかをチェックしておきましょう。

建物診断(インスペクション)

建物診断(インスペクション)とは、第三者の立場で住宅の劣化状態や欠陥の有無、回収が必要な個所や時期・費用などについてアドバイスを行うことです。

2018年4月1日から、健康診断(インスペクション)について、中古住宅取引の際に説明が義務化されるようになりました。

これにより、建物の耐震性に問題がないかどうかをチェックすることができます。

耐震等級

先ほども旧耐震基準と新耐震基準について説明しましたが、耐震基準は、建物がどの程度の地震にたえられるかどうかの最低限の基準です。

そのため、さらに建物の耐震性能が高いかどうかを知りたい場合には、耐震等級をチェックします。

最近は、マンションや一戸建ての紹介で、「耐震等級〇」というような表現を見る機会があるかもしれません。

耐震等級には1~3まであり、耐震等級の1は、新耐震基準と同程度の建物のことです。

これは、耐震性能を基準に格付けしたもので、数字が大きいほど性能が高くなります。

耐震等級1 震度6強~7程度の地震で倒壊せず、地震5強程度の地震で損傷しない程度(建築基準法と同程度)
耐震等級2 耐震等級1と比べて1.25倍の地震に対抗できる程度
耐震等級3 耐震程度1と比べて1.5倍の地震に対抗できる程度

ほとんどのマンションは耐震等級1ですが、制振構造や免震構造などを採用している場合は耐震等級2のマンションもあります。

大規模な地震が発生した際には、耐震等級が高い物件の需要が上がるため、資産価値も高くなります。

中古不動産、物件を購入する場合は、新耐震基準に該当しているかだけでなく、耐震等級も併せてチェックしましょう。

まとめ

いかがでしたか。

ここまで、中古不動産購入する際の押さえておきたいチェックポイント、旧耐震基準と新耐震基準などについて、説明してきました。

このように、中古不動産を購入する際には、「どのような耐震構造になっているか」「新耐震基準の建物かどうか」をしっかりチェックすることが大切です。

現行の耐震基準は、1981年6月の建築基準法改正後の「新耐震基準」がもとになっています。

また、中古の不動産の取得を考えている人は、この新耐震基準を満たしているかどうかを注意し、今一度中古不動産を購入することが重要です。

その確認が、地震が多い日本で暮らしていく上での安心感につながります。

参考にしてみてください。

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