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マンションの管理体制の種類とは!そのメリット・デメリットを解説!

近年、マンションの建設ラッシュが進んでいますね。

セキュリティや室内設備も進化しており、マンションの永住を考えている割合も増えてきているようです。

マンションを購入するときは、立地条件や建物のグレードに目を向けがちですが、管理状態も資産価値を左右するポイントです。

新築マンションでも中古マンションでも、購入前に管理方法や管理状態を確認することが重要です。

そこで、大切なのが「マンションの管理体制」です。

しかし、マンションの管理体制、マンション管理の目的って何なの?

今回は、そのマンションの管理体制の種類やそのメリット、デメリットについて解説します。

マンション管理の目的とは?

マンション管理とは何なのか、マンション管理って必要なのという方もいると思います。

そもそも、マンション管理の目的は何なのでしょうか。

マンション管理は、建物や設備を健全な状態に保つために行われます。

これには、2つの目的があります。

1 居住者が快適に暮らせるようにすること
2 マンションの資産価値を維持すること

管理方法によっては、マンションの資産価値に大きな差が生じてしまうのです。

なぜなら、マンションに住むということはある意味、共同生活であり、居住者は利益共同体ともいえます。

そのため、共同スペースの日常管理、定期メンテナンス、修繕などを怠ると、住居者にとって資産価値を下落させるという事態を招きます。

つまり、共用部の清掃やエレベーター、貯水槽などの設備管理のため、管理費や修繕積立金などを月額で納めているのです。

短期的・長期的、不定期に起こることに対応し、資産価値を維持していくことがマンション管理の本質です。

マンション管理体制の種類とそのメリット・デメリットとは?

マンション管理体制の種類には、主に3種類あります。

全部委託管理

共用部分の修繕、メンテナンス、清掃業務、設備の交換などのマンション管理に関する一切の業務を「管理会社」に委託する体制です。

■メリット
・管理会社が運営してくれるので、管理組合(住居者)の負担が少ない
・管理会社が新しいサービスや取り組みなどを紹介してくれる
・修繕計画など専門の知識がある管理会社に任せるので安心
   
■デメリット
・管理会社に任せっきりになると、管理会社主体の管理になる
・新築時だと売主が管理費を下げることを目的としている場合があり、「売り易さ」を主眼に置いている場合がある

管理会社が主導し、居住者が絡んでいるので、管理組合の負担は少ないです。

しかし、その反面、管理会社に頼りすぎると、居住者の立場になっていない可能性もあります。

全部委託管理でも、所有者として、しっかり管理に参加をしていくことが大事です。

場合によっては、他の管理会社へ相談してみても良いかもしれません。

一部委託管理

必要に応じて管理業務の一部だけを管理会社に委託し、それ以外の業務は管理会社を通さずに自分たちで直接個々の業者に依頼を行う体制です。

■メリット
・業者を比較して委託してくれる
・管理会社が間に入って業者を選定してくれるので、管理費を下げることができる
・管理組合が取り組むため、入居者の視点管理になる

■デメリット
・管理組合が主導することが多いので、所有者の負担が多い
・費用対効果の良い管理にするために、主導する管理組合の能力、有識者が必要
  
一部管理委託の体制だと、管理組合が主導することが多いです。

そうなると、管理組合に管理の詳しい人がいないと、管理費は安くなるが、管理が行き届かなくなり、費用対効果が悪くなる可能性があります。

自主管理

管理会社を通さず、管理組合(居住者)が自ら業者と契約をし、委託する体制です。

■メリット
・費用対効果が良い管理になる
・管理会社が入らないので、管理組合の結束が高まる

■デメリット
・管理組合が主導するので、居住者の負担が大きい
・ゼロからの管理を決めるので、知識が必要

自主管理体制に関しては一部委託管理体制と似ていますが、一部委託管理体制以上に管理組合で決めなければいけないことがあるので、管理会社の勤務経験者やマンション管理士などがいないと厳しいのが現状です。

最近では、自主管理から全部委託管理や一部委託管理へ変更している管理組合が多くなってきています。

また、不動産広告の場合、不動産公正競争規約では、新築分譲マンションにおいては「管理体制」を中古マンションにおいては「管理方式」の表示を必要事項として定められています。

では、この中古マンションに必要事項として定められている「管理方式」を見てみましょう。

管理方式

■常駐管理

管理人が住み込みで管理を行う方式です。
夜間や緊急時も対応してくれるので、いざという時の安心感があります。
大規模マンションに多い方式ですが、ただし、管理費用は高くなります。

■通勤管理

管理人が毎日通勤して管理する方式です。
中規模マンションに多く見られ、朝9時~夕方17時までの勤務時間が一般的です。
管理費用が抑えられ分、休日や夜間のトラブル発生時に不安が残ります。

■巡回管理

一人の管理人が複数のマンションを定期的に巡回して管理する方式です。
例えば、ゴミ出しの日に合わせて、週2~3回程度決められた曜日の午前中、または午後に数時間だけ来て、必要に応じて建物の管理や居住者への対応を行うケースが多く見られます。
管理人がいる時間が少ないので、その分かかる費用も安くなります。

まとめ

いかがでしたか。

ここまで、マンション管理体制の種類、そのメリット、デメリット、管理方式などについて解説してきました。

普段は、あまり管理体制は意識しないかもしれませんが、購入検討の際は、管理体制や管理方式なども意識してみてはいかがでしょうか。

購入前には、必ず仲介業者へ確認してください。

中古マンションなら、管理に係る重要事項調査報告書がありますのでチェックしてみてください。

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