板橋区専門で17年仲介してきた立場から見ると、この物件には次の4つの注目ポイントがあります。

1. 板橋区に住みながら、池袋本町の生活圏をそのまま使える立地

東武東上線「下板橋」駅まで徒歩9分、都営三田線「板橋区役所前」駅まで徒歩11分、東武東上線「大山」駅まで徒歩12分。3駅2路線が徒歩圏に入ります。下板橋から池袋までは1駅、板橋区役所前からは三田線で大手町方面へ直通と、通勤の選択肢は広く取れます。

この物件のおもしろいところは、日常の買い物先が区境を越えて広がっている点です。最寄りのコンビニ（セブン-イレブン池袋本町店）は徒歩約3分、ドン・キホーテ北池袋店は徒歩約6分で、どちらも豊島区池袋本町側。一方でスーパー「まいばすけっと熊野町山手通り店」は徒歩約3分の板橋区側です。住所は板橋区熊野町なので、学区も行政サービスもゴミ出しのルールも板橋区になります。住まいとしての手続きは板橋区、買い物や散歩は池袋本町という使い分けが、意識せずに成り立つ場所です。

2. 敷地は旧法地上権。価格が抑えられている理由を、先にお伝えします

このマンションの敷地は所有権ではなく、旧法の地上権です。同じ規模・同じ築年帯の所有権マンションと比べて価格が抑えられているのは、この土地の権利形態によるところが大きいとお考えください。毎月、管理費・修繕積立金とは別に地代が発生します。

ただ、借地権と一口に言っても中身はかなり違います。地上権は物権にあたるため、賃借権のように売却のたびに地主の承諾を得る必要がない、というのが一般的な整理です。実際の取扱いは契約書の内容によりますので、ご検討の際は必ず確認させていただきます。また旧法の借地権は、期間が満了しても地主側に正当な事由がない限り更新されるのが原則で、期間が来たら土地を返さなければならない、という性質のものではありません。

借地期間は2052年6月まで、残り約26年です。この年数が住宅ローンの返済期間にどう影響するかは、記事後半のまとめでも触れています。

3. SRC造14階建・47戸。1993年築の新耐震で、設備も一通り揃う

1993年（平成5年）3月築。建築確認は1981年6月以降になりますので、新耐震基準のマンションです。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造、地上14階建、総戸数47戸。14階建で47戸ということは、1フロアあたりの住戸数が少ない縦長の構成で、共用廊下で人とすれ違う機会はそれほど多くありません。

分譲は日榮不動産株式会社、施工は殖産住宅相互株式会社。管理はナイスコミュニティーによる全部委託（日勤）で、管理員が平日日中に勤務する体制です。47戸という規模で日勤を維持できているのは、管理組合の運営が機能している一つの目安になります。

設備はオートロック、エレベーター、宅配ボックス、駐輪場、駐車場。1993年分譲のマンションとして必要なものは揃っています。なおペットの飼育はできませんので、検討の際はご注意ください。

4. 山手通りと中山道が交わる、板橋区の入口

熊野町は、山手通り（環状6号）と中山道（国道17号）が交わる熊野町交差点のある町です。板橋区の南東の端にあたり、板橋区でもっとも池袋に近いエリアと言っていい場所です。

学区は板橋区立板橋第七小学校（徒歩約7分）と板橋区立板橋第一中学校（徒歩約15分）。板橋区は2027年4月から通学区域が新しくなりますが、熊野町の指定校は新旧どちらでも変わりません。就学前のお子さんがいるご家庭にとって、この「変わらない」という事実は安心材料になります。

ナイスアーバン池袋山手通りが建つ板橋区熊野町2丁目は、板橋区と豊島区池袋本町の境目にあたります。玄関を出て数分歩けば、もう豊島区。この「区境に立っている」という条件が、暮らしの便利さにそのまま効いてくる立地です。

買い物でいうと、スーパー「まいばすけっと熊野町山手通り店」が徒歩約3分。コンビニはセブン-イレブン池袋本町店が徒歩約3分、ファミリーマート金井窪山手通り店が徒歩約4分と、2つの方向に分かれています。まとめ買いや日用品はドン・キホーテ北池袋店が徒歩約6分。ドラッグストアはマツモトキヨシ下板橋店が徒歩約8分です。このうちセブン-イレブン、ドン・キホーテ、マツモトキヨシは豊島区池袋本町側にあります。区が違っても、歩く距離が変わるわけではありません。

子育て面では、保育園がみのり保育園（豊島区・私立）まで徒歩約5分、板橋区立かないくぼ保育園まで徒歩約7分。医療は小川医院が徒歩約5分、調剤薬局はあけぼの薬局下板橋店が徒歩約7分です。公園は豊島区立池本だんだん公園が徒歩約3分にあり、小さなお子さんの遊び場としては十分に近い距離です。

学区については、正直にお伝えしておきたい点があります。板橋区立板橋第七小学校は徒歩約7分と近いのですが、板橋区立板橋第一中学校は徒歩約15分と少し距離があります。ただ、中学生になれば自転車も使えますし、通学路は下板橋・大山方面への生活動線とほぼ重なります。実際の負担感は数字ほどではない、というのが現地を歩いた実感です。なお板橋区は2027年4月から通学区域が新しくなりますが、熊野町の指定校は新旧どちらでも板橋第七小学校・板橋第一中学校で変わりません。

山手通りに面した14階建ての外観は、落ち着いたタイル貼りで、1993年分譲のマンションらしい重厚さがあります。植栽が建物まわりを縁取っていて、大通り沿いという立地のわりに、エントランスまわりには落ち着いた空気があります。

エントランスはオートロック。共用部にはエレベーターと宅配ボックスが備わっており、留守がちなご家庭でも荷物の受け取りに困りません。1993年という分譲年を考えると、オートロックと宅配ボックスが当初から想定されていた設計であることは、当時としては手厚い部類に入ります。

駐輪場と駐車場も敷地内にあります。空き状況は時期によって変動しますので、ご希望の場合は事前にご確認ください。

管理はナイスコミュニティーによる全部委託（日勤）です。管理員が平日日中に勤務する体制のため、共用部の清掃やゴミ置き場の管理、日常的なトラブル対応に人の目が入ります。総戸数47戸という規模で日勤体制を維持できているということは、管理費の収支と修繕積立金の積み上げが、長年にわたって無理なく回ってきたことの裏返しでもあります。

築30年を超えるマンションでは、建物そのものの状態以上に、この「管理がどう回ってきたか」が資産価値を左右します。ご内見の際は、共用廊下やゴミ置き場、駐輪場の整い方をぜひご覧ください。日々どう管理されているかが、いちばん正直に出る場所です。

ナイスアーバン池袋山手通りは、板橋区熊野町にある1993年築・総戸数47戸のマンションです。3駅2路線が使え、池袋本町の生活圏がそのまま日常に入ってくる立地。一方で敷地は旧法地上権で、そこが価格にも住宅ローンにも影響します。ご検討にあたってよくいただくご質問をまとめました。

Q. フラット35は利用できますか？

ご利用いただけます。ただしこのマンションは敷地が借地（旧法地上権・2052年6月まで）のため、借地期間との関係で返済期間に制約が出る場合があります。何年で組めるかは金融機関の審査やお客様のご年齢によって変わりますので、具体的な資金計画は個別にご相談ください。

Q. 借地権のマンションは、売るときに困りませんか？

所有権の物件に比べると、買い手が住宅ローンを組める金融機関が限られるため、売却先の層は狭くなります。ただ、このマンションの敷地は地上権です。地上権は物権にあたるため、賃借権のように売却のたびに地主の承諾を得る必要がない、というのが一般的な整理で、その分だけ手続きは進めやすくなります。実際の取扱いは契約書の内容によりますので、必ず確認させていただきます。

Q. 地代は、購入後もずっと払い続けるのですか？

はい。管理費・修繕積立金とは別に、毎月の地代が発生します。金額は住戸の面積によって変わりますので、お問い合わせいただければ個別にお伝えします。所有権のマンションと比較するときは、購入価格だけでなく毎月の支出も合わせてご覧いただくのが確実です。

Q. 学区の中学校まで徒歩約15分は、遠すぎませんか？

小学校（板橋第七小学校）が徒歩約7分なのに対して、中学校（板橋第一中学校）は徒歩約15分です。距離があるのは事実ですが、中学生であれば自転車も使えますし、通学路は下板橋・大山方面への生活動線と重なります。なお板橋区は2027年4月に通学区域が新しくなりますが、熊野町の指定校は新旧とも変わりません。

Q. 築30年を超えていますが、管理や修繕は大丈夫でしょうか？

ナイスコミュニティーによる全部委託（日勤）で、管理員が平日日中に勤務する体制です。47戸という規模で日勤を維持できている点は、管理組合の運営が機能している目安になります。長期修繕計画の内容と修繕積立金の残高、これまでの大規模修繕の履歴は、ご検討の段階で資料をお取り寄せしてご説明します。

借地権のマンションは、仕組みを理解したうえで選べば、同じ立地・同じ広さの所有権物件より手の届きやすい選択肢になります。逆に、仕組みを知らないまま進めると後から戸惑う部分も出てきます。気になる点は、ご検討の早い段階でお聞かせください。ちょっと聞きたいだけ、という段階でも構いません。

ここまでの内容をふまえて、この物件がとくに合うと思われる方を3つのパターンでご紹介します。

1. 池袋圏で探していて、予算を抑えたい一次取得層の方

下板橋から池袋までは1駅。この距離で所有権のマンションを探すと、価格は相応に上がります。敷地が借地であることを理解したうえで選べば、同じ立地・同じ広さの所有権物件よりも手の届きやすい価格帯になります。「池袋圏は無理だと思っていた」という方にこそ、一度検討していただきたい物件です。

2. 3駅2路線を使い分けたい、共働きのご家庭

東武東上線の下板橋と大山、都営三田線の板橋区役所前。池袋方面と大手町方面の両方に出られるので、ご夫婦で勤務先の方向が違っても、それぞれに合った経路を選べます。下板橋9分・板橋区役所前11分・大山12分と、どれも極端に遠いわけではないのが強みです。

3. 借地権の仕組みを理解したうえで、立地と建物の質を優先したい方

SRC造14階建・総戸数47戸、1993年築の新耐震。オートロック・宅配ボックス・エレベーター・駐車場が揃い、管理は全部委託の日勤体制です。建物と管理の水準を落とさずに予算を抑えたい、という優先順位をお持ちの方に向いています。借地期間は2052年6月まで残り約26年ありますので、その年数をどう捉えるかも含めてご相談ください。

なお、ペットの飼育はできません。ペットとお住まいになるご予定がある方には残念ながら向きませんので、その場合は板橋区内のペット可物件をあらためてご提案いたします。

秀和大山レジデンス 1980年1月築 109戸 大山駅 徒歩7分 詳細を見る

板橋シティハイツ 1982年9月築 25戸 下板橋駅 徒歩7分 詳細を見る

クオリティ大山 1980年10月築 40戸 大山駅 徒歩7分 詳細を見る

結エステートでは、ナイスアーバン池袋山手通りの取引を実際にお取り扱いしています。成約に至った住戸の情報を、成約事例として公開しています。

同じマンションでも、階数や向き、リフォームの有無によって条件は変わります。ただ、実際にいくらで取引が成立したのかという事実は、いま検討されている方にとってもっとも参考になる情報です。相場感をつかむ材料として、ぜひご覧ください。

売り出し中の住戸が出ていない時期でも、情報は継続して追いかけています。ご希望の条件をお伝えいただければ、条件に合う住戸が出たタイミングでご連絡いたします。