1. 下板橋・板橋区役所前・大山。3駅が徒歩10分圏にあります

東武東上線「下板橋」駅まで徒歩7分。都営三田線「板橋区役所前」駅まで徒歩9分。東武東上線「大山」駅まで徒歩10分。板橋シティハイツは、この3駅がほぼ等距離に並ぶ位置に建っています。

3駅で2路線が使えるということは、行き先によって経路を選べるということです。東上線に乗れば池袋まで数駅、三田線を使えば神保町・大手町・日比谷といった都心の中心部へ乗り換えなしで向かえます。

勤務先が変わっても住み続けられる。共働きのご家庭のように、世帯で通勤先が2方向に分かれる場合ほど、この条件は効いてきます。

2. コンビニまで73m。徒歩5分圏に生活のすべてが収まります

ファミリーマート金井窪山手通り店まで73m、徒歩約1分です。今回調べた施設のなかで最も近く、夜間や急な買い足しに対応できます。

食料品はまいばすけっと熊野町山手通り店まで徒歩約5分。板橋区立板橋第七小学校が徒歩約5分、板橋区立かないくぼ保育園も徒歩約5分、小川医院は徒歩約4分です。

買い物・学校・保育園・医療が、いずれも徒歩5分前後に収まっています。日々の移動距離が短いことは、子育て期にも、年齢を重ねてからも効いてくる条件です。

3. 総戸数25戸。日本ハウズイングによる全部委託管理です

鉄骨鉄筋コンクリート造・地上9階建で総戸数25戸。1フロアあたり3戸前後という小規模なマンションです。

管理は日本ハウズイング株式会社への全部委託（巡回）。管理員が常駐するかたちではありませんが、戸数の少ない管理組合が大手管理会社に実務を任せられている状態は、評価してよい点だと考えています。

施主・施工はいずれも東鉄工業。鉄道工事を本業とする会社が手がけた建物です。

4. 1982年9月竣工ですが、旧耐震基準の建物です

先にお伝えしておきます。板橋シティハイツは1982年9月の竣工ですが、建築確認は1981年5月31日以前に取得しており、旧耐震基準の建物です。フラット35は利用できません。

竣工年だけを見ると新耐震に見えるため、ここは最も誤解が生まれやすいところです。新耐震か旧耐震かを分けるのは竣工日ではなく建築確認日で、1981年6月1日以降に確認を受けた建物が新耐震にあたります。本物件はその境目のすぐ手前に位置します。

資金計画は民間金融機関の住宅ローン、もしくは現金が前提になります。この点を理解したうえで、それでも立地を取りたいという方に向いた物件です。

大山金井町は、板橋区の南東端にあたる町です。北に東武東上線の線路、東は豊島区池袋本町と接し、町域の東側を山手通りが南北に走っています。板橋区でありながら池袋までの距離が近く、区境の生活圏がそのまま重なっている場所だとお考えください。

板橋シティハイツが建つのは、その山手通りから1本入った位置です。幹線道路のすぐ脇にありながら、建物自体は通りに面していません。利便性の高さと、住まいとしての落ち着きを両方確保できる立地関係になっています。

買い物の中心は、徒歩5分から9分の範囲に並ぶスーパーです。まいばすけっと、ビッグ・エー、ヨークマートと性格の違う店が揃い、日常の買い回りで困ることはありません。大山駅の東側に広がる遊座大山商店街までは徒歩約9分。生鮮や惣菜を商店街で買う暮らし方も選べます。

子育ての環境も徒歩圏で完結します。指定校の板橋区立板橋第七小学校まで徒歩約5分、板橋区立かないくぼ保育園まで徒歩約5分。医療は小川医院が徒歩約4分の距離にあります。具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

共用部分は、総戸数25戸という規模に見合った構成です。

エレベーターは設置されています。地上9階建てでエレベーターがあることは、上階の住戸を検討するうえでの前提になります。駐輪場もあり、自転車を日常の足に使う方にも対応できます。

敷地内に駐車場はありますが、現在は満車で空き待ちの状況です。車をお持ちの方は、まず管理会社へ空き状況を確認するところから始めてください。場合によっては近隣の月極駐車場を並行して探すことになります。

一方で、オートロックと宅配ボックスはありません。1982年竣工という年代を考えれば標準的な仕様ですが、宅配の受け取り方を重視される方は、あらかじめ生活の組み立てを考えておく必要があります。この点は隠さずお伝えしておきます。

管理は日本ハウズイング株式会社への全部委託（巡回）です。管理員が常駐するかたちではなく、定期的に巡回して清掃や点検を行う体制になります。

小規模マンションでは、管理組合の担い手が少ないことが共用部の維持に影響することがあります。その点、25戸の管理組合が大手管理会社に実務を任せられているという状態は、建物を長く保つうえで意味のある条件だと考えています。内見の際は、エントランスや廊下、ゴミ置き場の様子をご自身の目で確認してみてください。管理の実態は、そうした場所に最もよく表れます。

Q1. 住宅ローンは使えますか

民間金融機関の住宅ローンはご利用いただけます。ただし、フラット35は利用できません。

板橋シティハイツは旧耐震基準の建物で、フラット35の利用には「適合証明書」の取得が必要になりますが、旧耐震の建物では取得のハードルが高く、現実的な選択肢になりにくいのが実情です。

資金計画は、民間金融機関の住宅ローンか現金をベースに組み立てることになります。借入期間が短めに設定されるケースもあるため、事前審査の段階で条件を確認しておくことをおすすめします。

Q2. 学区はどこになりますか

小学校は板橋区立板橋第七小学校、中学校は板橋区立板橋第一中学校です。小学校までは徒歩約5分、中学校までは徒歩約12分です。

ここは注意が必要なところで、大山金井町は番地によって指定小学校が分かれます。1番から46番までが板橋第七小学校、47番から56番までが板橋第六小学校です。板橋シティハイツは8番にあたるため板橋第七小学校になります。町名だけで判断すると取り違えるケースです。

中学校は大山金井町の全域が板橋第一中学校で、番地による分岐はありません。

なお通学区域は変更される場合があります。最新の情報は板橋区教育委員会の通学区域一覧でご確認ください。

Q3. 旧耐震と聞きましたが、住むうえで不安はありませんか

旧耐震基準であることは事実として先にお伝えしたうえで、判断材料を3つ挙げます。

ひとつは構造です。板橋シティハイツは鉄骨鉄筋コンクリート造で、同年代の鉄筋コンクリート造より柱や梁の強度が高い構造形式です。

ふたつめは、耐震診断や補強工事の実施状況です。旧耐震の建物でも、管理組合が診断を行い補強を実施している例があります。板橋区内でも、補強工事を終えたことでフラット35が使えるようになった物件が実際にあります。この点は管理組合に確認する価値があります。

みっつめは、修繕の履歴と長期修繕計画です。築年数の経った建物ほど、これまで何にいくら使ってきたかが将来の負担を左右します。

結エステートでは、重要事項調査報告書や総会議事録からこうした情報をお調べしたうえでご説明しています。不安のまま進めていただくことはありません。

Q4. 商業地域とのことですが、騒がしくありませんか

板橋シティハイツは商業地域に建ち、山手通り（都道317号）のすぐ近くに位置します。山手通りの上は首都高速5号池袋線の高架区間で、川越街道との交差点である熊野町交差点までは徒歩約8分です。

ただし、建物は山手通りから1本入った位置にあり、幹線道路に直接面してはいません。交通量の多い通りが近いという条件と、そこから外れているという条件の両方を持っています。

とはいえ、音や人通りの感じ方には個人差があります。平日の朝、休日の昼、夜間と、時間帯を変えて現地を歩いてみることを強くおすすめします。ご希望があれば、結エステートがご一緒します。

Q5. 駐車場は使えますか

敷地内に駐車場はありますが、現在は満車で空き待ちの状況です。すぐにご利用いただける状態ではありません。

車を前提に検討される場合は、管理会社への空き状況の確認と、近隣の月極駐車場の相場調査を並行して進めることになります。この確認も結エステートで承ります。

もっとも、3駅が徒歩10分圏にあり、買い物も徒歩5分圏で完結する立地です。車を持たない暮らし方を選びやすい場所であることも、あわせてお伝えしておきます。

1. 2路線を使い分けて通勤したい方

東武東上線と都営三田線、性格の違う2路線が徒歩10分圏にあります。池袋方面にも都心の中心部にも乗り換えなしで向かえるため、世帯で勤務先が分かれているご家庭や、転職・異動の可能性を見込んでおきたい方に向いています。

2. 車を持たず、徒歩で生活を完結させたい方

コンビニまで73m、スーパーまで徒歩約5分、小学校・保育園・医院がいずれも徒歩5分前後。日常の移動距離が短く収まる立地です。敷地内駐車場が空き待ちであることを考えても、車を前提としない暮らし方を選ぶ方にこそ合う物件です。

3. 旧耐震を理解したうえで、立地を優先して選びたい方

板橋シティハイツは旧耐震基準の建物で、フラット35は利用できません。この条件を理解したうえで、それでもこの立地と利便性を取りたいという方に向いています。資金計画を民間ローンや現金で組める方であれば、価格と立地のバランスという点で検討する価値のある選択肢です。

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