東武東上線の下板橋駅は、池袋から1駅の位置にあります。停車するのは各駅停車だけで、
急行や準急は通過します。それでも池袋まで数分で着くため、通勤の起点としては十分に機能します。
1日の平均乗降人員は16,320人（2024年度）。開業は1914年、東上線では最も古い駅のひとつです。

この駅を語るとき、最初に押さえておきたいことがあります。
「下板橋」という名前ですが、駅の所在地は東京都豊島区池袋本町4丁目です。
板橋区ではありません。ホームの北側に出ればすぐ板橋区ですが、駅舎そのものは豊島区にあります。
今回ご紹介する物件はいずれも板橋区側、または北区側に建っています。

もうひとつの特徴が、周囲に駅が多いことです。
JR埼京線の板橋駅、都営三田線の新板橋駅・板橋区役所前駅、東武東上線の大山駅。
いずれも徒歩圏にあり、住む場所によってどの駅が最寄りになるかが変わります。
駅と駅のあいだを埋めるように住宅が建っているエリア、と言ったほうが実態に近いかもしれません。

自治体の境目が入り組んでいるため、学区も行政サービスも、
数分歩いただけで変わることがあります。
中古マンションを探すとき、この境目を意識しているかどうかで見え方が変わってきます。

下板橋駅から池袋駅までは東武東上線で1駅です。各駅停車のみの停車ですが、
1駅のため所要時間の差はほとんど出ません。池袋でJR山手線・埼京線、東京メトロ丸ノ内線・
有楽町線・副都心線、西武池袋線に乗り換えられます。

この駅を検討するときに押さえておきたいのは、下板橋以外の選択肢です。
物件の位置によって、実際に使う駅は変わります。

JR埼京線 板橋駅 … 新宿・渋谷方面へ乗り換えなし
都営三田線 新板橋駅 … 大手町・日比谷方面へ直通
都営三田線 板橋区役所前駅 … 同上
東武東上線 大山駅 … 準急停車

たとえば今回ご紹介する物件のうち、板橋区大山金井町にある建物は下板橋が最短ですが、
大山駅も板橋区役所前駅も徒歩圏です。一方、北区滝野川にある建物は板橋駅が徒歩1分で、
下板橋は8分。どちらを最寄りと考えるかで、住んだあとの動線が変わります。

大山駅側のエリアについては
大山の中古マンション完全ガイド
で、商店街や再開発を含めて詳しく整理しています。

下板橋駅の徒歩圏で日常の買い物を支えているのは、山手通り沿いの店と、
大山方面に少し歩いたところにある商店街です。

まいばすけっと熊野町山手通り店は、物件によって徒歩1分から6分。
今回ご紹介する建物のうち5棟が徒歩圏に置いています。
食品と日用品をまとめて買うなら、ビッグ・エー板橋大山店が徒歩6分から9分の距離にあります。
ファミリーマート金井窪山手通り店は徒歩1分から4分で、大山金井町側の物件からは特に近い位置です。

もう少し足を伸ばすと、大山駅の商店街に出られます。
ハッピーロード大山が徒歩10分から14分、遊座大山商店街が徒歩9分から10分。
アーケードのある商店街で、日用品から惣菜まで揃います。
ドン・キホーテ北池袋店は徒歩5分から10分で、24時間営業の店舗です。

ドラッグストアはマツモトキヨシ下板橋店が徒歩8分から9分。
かかりつけ医としては小川医院が徒歩4分から5分の位置にあります。
小さなお子さんがいるご家庭には、大山金井町児童遊園が徒歩1分から2分という近さです。

このエリアで特徴的なのは、豊島区側の施設が生活圏に入ってくることです。
ただし、どの物件でもそうなるわけではありません。

熊野町は番地によって、生活圏の向きが変わります。
山手通りに近い番地の若い物件からは、セブン-イレブン池袋本町店、
豊島区立池本だんだん公園、豊島学院高等学校といった豊島区側の施設が徒歩数分です。
一方、熊野町の北西側に進むと山手通りから離れ、生活圏は板橋区側に寄ります。
同じ熊野町でも、住む番地によって「どちらの区の施設を使うか」が変わってきます。

学区は熊野町全域で同じです。そのため、
学区の情報だけを見ていると、この生活圏の違いには気づきません。

下板橋駅の徒歩圏にあたる板橋区大山金井町と熊野町は、
指定校が板橋区立板橋第七小学校・板橋区立板橋第一中学校で統一されています。
今回ご紹介する板橋区内の7棟すべてが、この学区に入ります。

板橋区には、同じ町名でも番地によって指定校が分かれる地域があります。
大山金井町もそのひとつで、1番から46番までが板橋第七小学校、
47番から56番までが板橋第六小学校です。

ただし下板橋の徒歩圏にあたるのは8番から12番の範囲で、
この境目には掛かりません。つまり「分岐のある町だが、下板橋圏の物件はすべて七小側」
ということになります。ポータルサイトは町名単位で学区を処理するため、
この種の分岐を反映していないことがあります。実際に購入を検討する段階では、
番地まで確認することをおすすめします。

熊野町は番地による分岐がなく、全域が同じ指定校です。

板橋第七小学校までは、物件によって徒歩5分から8分程度です。
板橋第一中学校は物件による差が大きく、徒歩9分から15分ほどの幅があります。

2027年4月に予定されている板橋区の通学区域変更について、
番地まで確認したところ、大山金井町・熊野町はいずれも対象に含まれていません。
変更の対象となるのは前野町・南常盤台・東新町・東山町・大谷口上町・仲町・
常盤台一丁目の7地域です。大山金井町・熊野町では現在の学区がそのまま続きます。

なお、今回ご紹介する物件のうち1棟は北区滝野川にあります。
こちらは板橋区ではないため、通学区域の枠組みそのものが異なります。
指定校は北区立谷端小学校・北区立滝野川紅葉中学校です。

本記事の学区情報は、板橋区公式の「板橋区立小中学校通学区域」
（ページ番号1011975）に掲載されている学校別通学区域一覧を、番地単位で照合したものです。

下板橋の相場を調べるとき、駅名だけで検索すると実態から離れた数字が出ます。
理由を先に説明します。

レインズで下板橋駅を指定して中古マンションの成約データを検索すると、
2024年9月から2026年9月までの2年間で180件が出てきます。
ところがこの180件のうち、下板橋を第一の交通手段として登録している物件は32件しかありません。
残りは別の駅を主に使う物件です。

内訳を見ると、最も多いのはJR埼京線の板橋駅で61件。
次いで都営三田線の新板橋駅が29件、板橋区役所前駅が28件、東武東上線の大山駅が26件でした。
所在地では、板橋区板橋1丁目が42件、豊島区池袋本町4丁目が31件。
この2つの町だけで全体の4割を占めます。

つまり下板橋駅で検索した結果には、板橋駅前のエリアが大量に含まれています。

板橋駅の周辺は、いま相場が動いている場所です。
西口では2026年7月に高さ約140メートル・地上37階のタワーマンションの建設が始まり、
駅前広場のリニューアルも計画されています。
板橋駅西口の再開発で周辺中古マンションの資産価値はどうなる？
で詳しく扱っていますが、この動きは既に成約価格にあらわれています。
板橋駅から見れば下板橋も徒歩圏の一部ですが、下板橋を起点に考えると、
この再開発エリアは別の価格帯として切り分けて見たほうが実態に合います。

さらに、下板橋駅そのものが豊島区池袋本町にあります。
駅の周辺には豊島区のアドレスの物件が多く、同じ距離でも相場の水準が変わります。
成約180件のうち豊島区は41件、現在売り出し中の在庫では40件中16件と、比率がさらに上がります。

この180件をそのまま平均すると、専有面積50平方メートル以上の105件で
1平方メートルあたり約105万円という数字になります。
これは板橋駅前の大規模マンションやタワーマンションを含んだ数字であり、
下板橋駅から歩いて6分から10分の範囲を探している方にとっては参考になりません。

そこで、今回ご紹介する物件が実際に建っている板橋区大山金井町と熊野町に絞って集計しました。

2024年9月から2026年9月までの成約は33件。
このうち専有面積50平方メートル以上は16件で、
1平方メートルあたりの単純平均は約79万円、平均専有面積は64平方メートル、
平均価格はおよそ5,150万円でした。

耐震区分で分けると差がはっきりします。
旧耐震の4件が1平方メートルあたり約59万円、新耐震の12件が約86万円。
ただし新耐震の中には2013年築のマンションが4件含まれており、
これが平均を押し上げています。この4件を除くと約79万円まで下がります。
幅を持って見ると、旧耐震と新耐震の差は4割前後というのが実態に近い数字です。

50平方メートル未満は17件ありましたが、こちらは1平方メートルあたり約67万円。
ファミリー向けより単価が低く出ています。
17件のうち2010年以降に建てられたものは2件だけで、
築年数の経った小型の住戸が中心です。
新しいコンパクトマンションが供給され続けている駅とは、この点が違います。

もうひとつ、同じ建物の中でも単価が変わることに触れておきます。
熊野町にある1990年代前半に建てられたマンションでは、直近2年で2件の成約がありました。
53平方メートル台の3DKが1平方メートルあたり54万円、
60平方メートル台の3LDKが72万円。3割以上の開きがあります。
階数、方角、リフォームの有無、売り出しのタイミング。
建物が同じでも、住戸ごとに条件は違います。
「このマンションはいくら」という平均値だけで判断できない理由がここにあります。

下板橋駅を徒歩圏とする中古マンションのなかから、5物件をピックアップしてご紹介します。徒歩6分から10分の範囲に、築年数も規模も異なる建物が並んでいます。

結エステートは板橋区と練馬区の中古マンション売買を専門に扱っています。
代表の山下は業界17年。下板橋のように複数の路線が重なるエリアは、
どの駅を基準に考えるかで判断が変わるため、地元の目線が効く場所です。

物件のご紹介だけでなく、番地単位の学区、建物の管理状態、
土地の権利関係といった、資料を読んだだけでは分かりにくい部分もあわせてお伝えします。

仲介手数料は、物件によって最大無料・最低でも半額とさせていただいています。
業界のコスト構造を見直すことで生まれた分を、お客様に還元する仕組みです。
物件によって条件が異なりますので、気になる物件があればお問い合わせください。

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しつこい営業はいたしません。代表が直接対応します。

Q1. 下板橋駅は各駅停車しか止まりませんが、通勤に不便ではありませんか？

池袋まで1駅のため、急行や準急が通過することによる差はほとんど出ません。
池袋でJR山手線・埼京線、東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線、
西武池袋線に乗り換えられます。
また、下板橋駅の徒歩圏にはJR埼京線の板橋駅、都営三田線の新板橋駅・板橋区役所前駅、
東武東上線の大山駅があります。行き先によって使い分けができる点は、
このエリアの実用的な強みです。

Q2. 下板橋エリアの学区を教えてください。

板橋区の大山金井町・熊野町はいずれも、板橋区立板橋第七小学校と
板橋区立板橋第一中学校が指定校です。熊野町は番地による分岐がありません。
大山金井町は47番から56番までが板橋第六小学校になりますが、
下板橋の徒歩圏にあたる8番から12番はこの範囲に入らないため、全域が七小側です。

Q3. 2027年4月の通学区域変更の影響はありますか？

大山金井町・熊野町はいずれも対象外です。
今回の変更の対象は前野町・南常盤台・東新町・東山町・大谷口上町・仲町・
常盤台一丁目の7地域で、この2町は含まれていません。

Q4. 旧耐震のマンションは避けたほうがよいですか？

一律に避ける必要はありません。大山金井町・熊野町の直近2年の成約を見ると、
旧耐震と新耐震で1平方メートルあたりの単価に4割前後の差があります。
その分、予算を抑えて広さを確保できるという面もあります。
判断の材料になるのは築年数そのものよりも、
管理状態、修繕積立金の水準、これまでの大規模修繕の履歴です。
なお、竣工年だけで耐震区分は判断できません。
1981年6月より前に建築確認を受けていれば、1982年や1983年に完成した建物でも旧耐震です。
物件ごとに確認が必要です。

Q5. 借地権のマンションはどう考えればよいですか？

下板橋の徒歩圏にも、土地が旧法地上権のマンションがあります。
所有権と比べて価格が抑えられる一方、地代が発生し、
金融機関によっては住宅ローンの取り扱いが異なります。
残存期間がどれだけあるかが判断の中心になります。
個別の条件によって変わる部分が大きいので、ご検討の際はお問い合わせください。

Q6. 下板橋と板橋駅周辺では相場が違いますか？

違います。板橋駅西口では2026年7月に高さ約140メートルのタワーマンションの
建設が始まっており、周辺の相場は動いています。
また下板橋駅そのものが豊島区池袋本町にあり、駅周辺には豊島区のアドレスの物件が
多く含まれます。こちらも水準が変わります。
下板橋駅で検索すると両方が混ざって出てくるため、
エリアを絞って数字を見ることをおすすめします。

下板橋は、駅そのものよりも「どの駅を使うか」で住み心地が変わるエリアです。
板橋駅、新板橋駅、板橋区役所前駅、大山駅。いずれも徒歩圏にあり、
物件の位置によって最寄りが入れ替わります。

同時に、相場も一枚岩ではありません。
板橋駅前の再開発エリアと、大山金井町・熊野町では、水準が明らかに違います。
駅名だけで検索した平均値は、この差を平らにしてしまいます。

生活圏も、町名だけでは決まりません。
熊野町は全域が同じ学区ですが、番地によって豊島区側の施設が生活圏に入るかどうかが変わります。
逆に大山金井町は番地で指定校が分かれる町ですが、
下板橋の徒歩圏にあたる範囲はすべて同じ学区に収まっています。
町名で一括りにできないのが、このエリアの実態です。

どこを基準に考えるか。そこが決まれば、選ぶべき物件の範囲は絞られます。
結エステートは板橋区専門で17年、こうした境目の判断をお手伝いしています。