藤和板橋コープは、JR埼京線「板橋」駅から徒歩1分という場所に建つ、総戸数85戸のマンションです。1981年3月の竣工で、鉄骨鉄筋コンクリート造。駅前という立地の強さと、旧耐震・借地権という条件の両方を持つ物件で、選ぶ方を選ぶタイプのマンションだと考えています。

まずお伝えしておきたいことがあります。物件名には「板橋」と付いていますが、所在地は北区滝野川7丁目です。JR板橋駅そのものが北区滝野川7丁目に位置しているため、こうしたねじれが起きています。住民票も、ごみの出し方も、学区も、すべて北区の扱いになります。板橋区の物件だと思って検討を進めると、あとで話が合わなくなる部分ですので、最初に整理しておきます。

1. 駅徒歩1分。3駅3路線が使えます

最寄りはJR埼京線の板橋駅で徒歩1分。加えて都営三田線の新板橋駅が徒歩7分、東武東上線の下板橋駅が徒歩8分の距離にあります。3つの駅がすべて徒歩10分圏に入り、それぞれ別の路線というのは、都内でもそう多くありません。

埼京線で池袋まで1駅、新宿・渋谷へも乗り換えなし。三田線を使えば大手町・日比谷方面へ直通で、東上線は池袋始発で座れる可能性があります。行き先や時間帯によって使い分けられるのは、毎日の通勤では想像以上に効いてきます。

ちなみに下板橋駅の所在地は豊島区池袋本町です。北区・板橋区・豊島区の3つの区が接する場所で、生活圏が区境をまたいで広がっているのがこのエリアの特徴になっています。

2. 土地は借地です。先にお伝えします

この物件で最も重要な点です。藤和板橋コープの土地は所有権ではなく、旧法の賃借権（借地権）です。建物の区分所有権は購入者のものになりますが、土地については地主から借りている状態が続きます。

現在の借地期間は令和21年（2039年）9月までと設定されています。この数字だけを見ると「あと十数年で住めなくなるのか」と受け取られがちですが、そうではありません。旧借地法では、建物が存在している限り借地人の側から更新を請求でき、地主は正当な事由がなければ拒めない仕組みになっています。詳しくは記事後半のまとめで整理します。

ただし、所有権の物件と比べて住宅ローンの選択肢が狭くなること、土地そのものは資産として残らないことは事実です。ここは誠実にお伝えしておきます。

3. 1981年3月築。旧耐震で、フラット35は利用できません

竣工は1981年3月です。耐震基準が切り替わったのは1981年6月の建築確認分からで、この物件は建築確認がさらに前になりますので、旧耐震基準の建物にあたります。

そのため、フラット35はご利用いただけません。これは適合証明の取得可否といった話ではなく、前提としてお考えください。土地が借地であることと合わせると、住宅ローンを組んで購入するハードルは、一般的な中古マンションより明確に高くなります。

その分、現金でご購入される方、属性が高く別の形で資金を用意できる方、あるいは「この立地でなければ意味がない」という方にとっては、価格と立地のバランスが取れた選択肢になり得ます。ターゲットがはっきりしている物件です。

4. 85戸の規模と、三菱地所コミュニティによる全部委託管理

総戸数85戸。管理は三菱地所コミュニティ株式会社による全部委託で、管理員が日勤で常駐しています。築年数を重ねたマンションほど管理体制の差が住み心地に出ますので、大手管理会社の全部委託・日勤というのは安心材料のひとつです。

構造は鉄骨鉄筋コンクリート造。鉄骨の粘り強さと鉄筋コンクリートの剛性を組み合わせた工法で、当時としては上位の仕様でした。

なおペットの飼育は不可となっています。用途地域は商業地域で、駅前らしく1階に店舗が入る構成です。静けさを最優先される方には向きませんが、実際に歩いてみると、繁華街のような賑やかさとは違う落ち着きがあります。

5. 建物の1階にコンビニが入っています

藤和板橋コープの1階にはコンビニエンスストアが入居しています。夜遅く帰宅したとき、朝になって足りないものに気づいたとき、エレベーターで降りるだけで用が足りる環境です。

駅前立地のマンションは1階が店舗区画になっていることが多いのですが、そこに何が入るかは建物によってまちまちです。コンビニが入っているというのは、日々の使い勝手の面では当たりの部類だと思います。用途地域が商業地域であることの、これは分かりやすい恩恵です。

土地権利は旧法の賃借権です。建物の区分所有権はご購入者のものになりますが、土地は地主から借りている状態が続きます。現在の借地期間は令和21年（2039年）9月までとなっていますが、これは「その時点で終了する」という意味ではありません。旧借地法のもとでは、建物がある限り更新を請求できる仕組みが用意されています。

築年月は1981年3月で、耐震基準としては旧耐震にあたります。フラット35はご利用いただけません。賃借権であることと合わせ、お使いいただける住宅ローンは限られます。資金計画は早い段階でご相談いただくことをおすすめします。

構造は鉄骨鉄筋コンクリート造です。鉄骨の粘り強さと鉄筋コンクリートの剛性を組み合わせた工法で、1981年当時としては上位の仕様にあたります。借地権と旧耐震については、記事後半のまとめであらためて整理しています。

藤和板橋コープが建つのは、北区滝野川7丁目。JR板橋駅の東口を出てすぐの場所です。この一帯は北区・板橋区・豊島区の3つの区が接する結節点になっていて、駅の西側に出れば板橋区板橋、少し南へ下れば豊島区池袋本町と、歩いているうちに区をまたいでしまう土地柄です。先にお伝えしたとおり、住所も学区も行政サービスもすべて北区の扱いになりますが、日々の買い物や通院では、区の境目をほとんど意識せずに暮らすことになります。

日常の買い物は、徒歩数分の範囲でほとんど完結します。コンビニは建物の1階に入っているほか、徒歩約3分の距離にセブン-イレブン。スーパーは板橋区側のコープが徒歩約4分、北区側のまいばすけっととコモディイイダがいずれも徒歩約5分で、用途に応じて使い分けができます。ドラッグストアのどらっぐぱぱすも徒歩約3分。駅前でありながら、日用品を買うために駅の反対側まで歩く必要がないのは、地味ですが毎日効いてくる利点です。

このあたりには、昔ながらの商店街が今も残っています。徒歩約4分のきつね塚商店街を筆頭に、滝野川市場通り商店街、御代の台仲通り商店街と、性格の違う商店街が徒歩圏に3つ。大型の商業施設はありませんが、個人商店が生きている街並みは、チェーン店だけの駅前とは違う日常をつくってくれます。休日の買い物が用事ではなく楽しみになる場所です。

子育てと医療の環境も、距離の面では恵まれています。学区の北区立谷端小学校は徒歩約3分、北区立滝野川紅葉中学校は徒歩約9分。北区立滝野川西保育園が徒歩約4分の位置にあります。内科は奥田クリニックが徒歩約2分、小児科は板橋区側の板橋キッズ＆アレルギークリニックが徒歩約4分と、内科は北区側、小児科は板橋区側というように、ここでも生活圏が区をまたいで広がります。公園は板橋駅東口広場が徒歩約1分、少し歩けば北谷端公園が徒歩約4分です。

具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

エントランスは駅前という立地に見合った落ち着いた造りで、外からの視線が直接住戸側に抜けない構成になっています。1981年竣工のマンションですが、85戸という規模を支えるだけの共用部が確保されており、管理が行き届いているかどうかは、実際に足を運んでいただくと伝わると思います。

管理は三菱地所コミュニティ株式会社による全部委託で、管理員が日勤で勤務しています。築年数を重ねたマンションでは、共用部の清掃状態や掲示板の整理具合に管理の質がそのまま表れます。この物件を見学される際は、ぜひエントランスホール、廊下、ごみ置き場のあたりを意識して見てみてください。日々どう手入れされているかは、そこに出ます。

もうひとつ、築40年を超えるマンションを検討されるときに必ず確認していただきたいのが、修繕の履歴と今後の計画です。これまでにどの部位をいつ修繕してきたのか、次の大規模修繕がいつ予定されているのか。管理組合が保管している長期修繕計画や総会議事録から読み取れます。借地権の物件では建物の維持がそのまま資産価値に直結しますので、所有権の物件以上に重要な確認事項になります。当社でお取り扱いする際は、こうした資料を取り寄せたうえでご説明しています。

Q1. 借地期間が令和21年（2039年）までとありますが、その時点で退去することになるのでしょうか

いいえ、そうではありません。ここは最も誤解の多い部分です。

藤和板橋コープの土地権利は旧借地法にもとづく賃借権です。旧借地法では、借地上に建物が存在している限り、借地人の側から契約の更新を請求することができ、地主は「正当な事由」がなければこれを拒むことができないとされています。正当な事由が認められるハードルは実務上かなり高く、建物が使える状態で建っている限り、期間満了で土地を明け渡すことになるケースは一般的ではありません。

令和21年9月という日付は、現在の契約期間の区切りであって、居住できる期限ではない、とご理解ください。ただし更新にあたっては更新料の支払いが必要になるのが通例です。金額や条件は契約内容によって異なりますので、重要事項説明書で必ずご確認ください。

Q2. 住宅ローンは使えますか

まず、フラット35はご利用いただけません。1981年3月築の旧耐震物件であるためです。

民間の住宅ローンについては、取り扱いのある金融機関は存在しますが、選択肢はかなり限られるとお考えください。理由は2つあります。ひとつは旧耐震であること。もうひとつは土地権利が賃借権であることです。賃借権の場合、借地上の建物に抵当権を設定するにあたって地主の承諾が必要になり、その承諾書が取得できることが融資の前提になります。

このため、現実的にご購入いただける方は、現金でお支払いになる方、属性が高く別の形で資金を用意できる方、あるいは借地権物件の取り扱い実績がある金融機関とつながりのある方に絞られてきます。資金計画は、物件を気に入ってから考えるのではなく、最初にご相談いただくのが確実です。当社でも、どの方向で組み立てられるかを早い段階でお伝えしています。

Q3. 毎月の地代以外に、借地だからかかる費用はありますか

あります。借地権の物件では、毎月の地代のほかに、地主の承諾を得る場面で費用が発生するのが一般的です。

代表的なものは3つです。契約を更新するときの更新料、第三者に売却するときの譲渡承諾料（名義書換料）、そして建て替えや増改築を行うときの建替承諾料です。金額はそれぞれの契約で定められており、相場として語られる水準はあるものの、一律ではありません。

大切なのは、これらが「隠れたコスト」ではなく、契約書と重要事項説明書に書かれている確認可能な条件だということです。購入前に内容を把握しておけば、想定外の出費にはなりません。当社では借地権物件をお取り扱いする際、こうした条件を一覧にして先にご説明しています。

Q4. 旧耐震のマンションですが、安心して住めるのでしょうか

正直にお答えします。旧耐震基準で建てられた建物であることは事実で、新耐震基準の建物と同じ前提でお考えいただくことはできません。

そのうえで補足しますと、藤和板橋コープは鉄骨鉄筋コンクリート造です。鉄骨の粘り強さと鉄筋コンクリートの剛性を組み合わせた構造で、1981年当時のマンションとしては上位の仕様にあたります。また旧耐震の建物がすべて危険というわけではなく、実際の耐震性能は建物ごとに異なります。

判断材料として確認できることとしては、管理組合が耐震診断を実施しているかどうか、補強工事の予定や実績があるかどうか、といった点があります。ご検討を進められる段階で、当社から管理組合に確認いたします。気になる点は遠慮なくおっしゃってください。

Q5. 駅から徒歩1分ですが、騒がしくないでしょうか

用途地域は商業地域で、駅前らしく1階に店舗が入る構成のマンションです。閑静な住宅街と同じ静けさを期待される方には、正直に申し上げて向きません。

ただ、実際に現地を歩いた印象では、繁華街のような賑やかさとは違います。板橋駅の東口周辺は、ターミナル駅の駅前というより、生活の場としての駅前という雰囲気です。駅前広場が徒歩約1分の距離にあり、少し歩けば商店街が続いていて、夜遅くまで人があふれるような場所ではありません。

とはいえ、音や人通りの感じ方は人によって大きく違います。時間帯を変えて2回以上、できれば平日の夜と休日の昼に現地を歩いてみてください。商業地域ですので、将来的に近隣で建て替えが起きた場合、日当たりや眺望が変化する可能性も否定できません。この点も含めてご判断いただければと思います。

1. 通勤の時間を何よりも優先したい方

JR板橋駅まで徒歩1分、加えて新板橋駅が徒歩7分、下板橋駅が徒歩8分。3つの駅、3つの路線が徒歩10分圏に収まる立地です。埼京線で池袋まで1駅、三田線で都心へ直通、東上線は池袋始発。行き先や時間帯に応じて選べる環境は、通勤時間を毎日20分短縮するといった水準の価値があります。

朝の余裕、帰宅の早さ、終電を気にせず済む安心感。この立地を数字以上に評価される方には、旧耐震や借地といった条件を差し引いても検討する価値があります。

2. 現金でのご購入、または資金計画に選択肢をお持ちの方

フラット35が使えず、賃借権のため民間ローンも取り扱いが限られる物件です。逆に言えば、資金面の制約が少ない方にとっては、競合が少ない市場ということでもあります。

同じ立地の所有権・新耐震物件と比べたとき、この物件が持つ条件は価格に反映されます。住宅ローンを前提としない買い方ができる方にとっては、駅徒歩1分という立地を現実的な負担で手に入れる道筋になり得ます。

3. 徒歩圏ですべてを済ませたい方

コンビニ徒歩約1分、内科徒歩約2分、ドラッグストアと小学校が徒歩約3分、スーパーと商店街が徒歩約4分。日常に必要なものが、ほぼすべて徒歩4分以内に収まっています。

車を持たない暮らし、あるいは将来的に車を手放すことを考えている方にとって、この密度は大きな意味を持ちます。昔ながらの商店街が3つ残っているのも、チェーン店だけの駅前とは違う日常をつくってくれるはずです。

一方で、次のような方には向きません

土地を資産として所有したい方には、この物件はお選びいただけません。借地権である以上、土地は最後まで地主のものです。相続や将来の売却を考えたときに、所有権の物件とは前提が異なります。

フラット35や一般的な住宅ローンでのご購入を前提とされている方も、残念ながら対象外になります。前述のとおり、資金の組み立て方そのものが変わってきます。

閑静な住宅街の落ち着きを最優先される方、そしてペットと暮らしたい方にも向きません。商業地域の駅前立地であること、ペットの飼育が不可であることは、住んでから変えられない条件です。

この物件は、向いている方と向いていない方がはっきり分かれます。どちらなのかを早い段階で一緒に整理させていただくのが、結局はお互いにとって良いと考えています。

ライオンズプラザ新板橋 北区滝野川・新板橋駅徒歩3分 1999年1月・新耐震 95戸・SRC造 地上14階建 詳細を見る

成増シティハウス 練馬区旭町・旧法賃借権 1982年8月・新耐震 27戸・SRC造 地上5階建 詳細を見る

パークタワー滝野川 北区滝野川・西巣鴨駅徒歩3分 2013年11月・新耐震 245戸・RC造 地上28階地下2階建 詳細を見る

マンションの価格を考えるとき、最も参考になるのは同じ建物の取引データです。周辺相場の平均値は参考になりますが、同じ建物であれば構造も管理体制も土地権利も共通で、違いは階数・向き・専有面積・室内の状態に絞られます。比較の条件がそろうぶん、判断の精度が上がります。

とくに藤和板橋コープのような借地権のマンションでは、この点がより重要になります。借地権の物件は所有権の物件と価格の成り立ちが違うため、周辺の所有権物件の相場をそのまま当てはめると、高すぎる評価にも安すぎる評価にもなり得ます。同じ建物の実際の取引を見ていただくのが、最も確かな手がかりです。

結エステートでは、この建物で取り扱った住戸の情報を公開しています。階数・専有面積・間取りとあわせてご覧いただくことで、ご検討中の住戸がどのような位置づけにあるかを把握していただけます。