新板橋駅から徒歩3分。都営三田線の改札を出て、中山道沿いを少し入ったところに「ライオンズプラザ新板橋」は建っています。1999年1月築、SRC造14階建て、総戸数95戸。大京が分譲した「ライオンズ」シリーズのマンションです。

このマンションの特徴を一言でいえば、生活に必要なものがほぼ3分圏に収まっていることです。駅まで3分、スーパーまで3分、コンビニまで3分、保育園まで3分。毎日の移動が短いというのは、暮らしてみると想像以上に効いてきます。

さらに、JR埼京線の板橋駅も徒歩6分。東武東上線の下板橋駅、都電荒川線の新庚申塚駅も徒歩圏にあり、4駅4路線が使えます。池袋までは新板橋から板橋駅経由で数分、三田線を使えば大手町・日比谷まで乗り換えなしです。

所在地は北区滝野川6丁目。板橋区との区境にあたるエリアで、生活圏は両区にまたがります。結エステートは板橋区を主戦場としてきましたが、このあたりは板橋駅前が日常の買い物圏に入るため、板橋区の物件をご覧になってきた方にもなじみやすい立地だと思います。

一点、はじめにお伝えしておきたいことがあります。このマンションは敷地の一部が借地です。旧法に基づく借地権で、建物がある限り原則として更新されるものですが、所有権のみのマンションとは費用面で違いがあります。この点は記事の後半で、どこを確認すればよいかを含めて詳しくご説明します。

1999年1月築のため、1981年6月以降の新耐震基準で建てられています。住宅ローンはフラット35もご利用いただけます。

構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）。鉄筋コンクリート造に鉄骨を組み合わせた構造で、14階建てという高さの建物に採用されることが多い形式です。

土地の権利は所有権と旧法賃借権が混在しています。敷地の一部が借地という形で、この点は購入を検討されるうえで押さえておきたいポイントです。詳しくは後半の「よくあるご質問」でご説明します。

毎日の買い物は、まいばすけっと滝野川6丁目店が徒歩約3分。日常の食材はここで足ります。まとまった買い物をしたいときは、板橋駅前のコープ板橋駅前店まで徒歩約6分。駅から帰る動線上にあるので、仕事帰りに寄って帰るという使い方ができます。コンビニはセブン-イレブンが徒歩約3分、ドラッグストアのクリエイトS・Dが徒歩約6分。日用品の調達で困る場面はほとんどないはずです。

学区は北区立谷端小学校と北区立滝野川紅葉中学校です。小学校まで徒歩約6分、中学校まで徒歩約5分。中学校のほうが近いという並びで、これは意外に大きな意味を持ちます。子どもが小学校を卒業しても通学の負担が増えず、むしろ短くなる。長く住むことを前提にすると、こういう条件は効いてきます。なお滝野川6丁目は、番地によって指定小学校が谷端小学校と滝野川第二小学校に分かれます。こちらの所在地は谷端小学校の区域です。

小さなお子さんがいるご家庭には、北区立滝野川西保育園が徒歩約3分という距離が心強いと思います。同じ6丁目の中にあるので、雨の日も送り迎えが苦になりません。滝野川西児童館も徒歩約6分。就学後の放課後の居場所としても使えます。公園は北区立北谷端公園まで徒歩約7分です。

医療は、内科なら板橋駅前内科クリニック（板橋区）が徒歩約8分、小児科なら西巣鴨こどもクリニック（北区）が徒歩約9分。どちらも10分圏に収まります。このエリアは北区と板橋区の境にあるため、近いほうを素直に選ぶことになります。内科は板橋駅側、小児科は北区側というように、区をまたいで生活圏が広がるのがこの立地の実情です。

改めて距離を並べると、駅3分、スーパー3分、コンビニ3分、保育園3分。生活の基本動作がすべて3分圏に収まっています。そのうえで板橋駅まで6分、学校まで5〜6分。毎日の数分は、年単位で見ると相当な時間になります。都心へのアクセスの良さに目が行きがちな立地ですが、実際に暮らしてみて効いてくるのは、この足元の短さのほうかもしれません。具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

エントランスは自動ドアとオートロックを備えています。来訪者はインターホンで各住戸を呼び出す形で、外部の人が無断で建物内に入れない構造です。1999年築のマンションとしては標準的な仕様ですが、日々の安心感という点では確かな差になります。

エントランスホールを入ると集合ポストが並ぶメールコーナーがあり、宅配ボックスも設置されています。共働きのご家庭や、日中留守にすることが多い方にとって、宅配ボックスの有無は暮らしやすさに直結します。後から追加するのが難しい設備なので、最初から備わっているのは実用面で大きい点です。

駐輪場は屋根付きの2段ラック式です。雨ざらしにならないため自転車が傷みにくく、ラック式なので出し入れの際に隣の自転車とぶつかりにくい構造になっています。

管理は株式会社大京アステージによる全部委託で、管理員は日勤勤務です。大京アステージは分譲元である大京のグループ会社で、ライオンズシリーズの管理を数多く手がけています。日勤管理は、平日の日中に管理員が常駐して清掃や点検、居住者からの相談対応にあたる形式です。巡回管理と比べると建物の状態が保たれやすく、総戸数95戸という規模であれば妥当な体制といえます。

中古マンションを選ぶとき、専有部分はリフォームで変えられますが、共用部分と管理体制は個人では変えられません。だからこそ内見の際は、エントランスや廊下、駐輪場、ゴミ置き場といった共用部分がどう保たれているかを見ていただきたいと思います。管理の質は、そのまま建物の将来の資産価値につながります。

【まとめ】

ライオンズプラザ新板橋は、都営三田線「新板橋」駅から徒歩3分、JR埼京線「板橋」駅から徒歩6分の中古マンションです。1999年1月築の新耐震基準、SRC造14階建て、総戸数95戸。分譲は大京、管理は大京アステージの全部委託・日勤管理という体制です。

この物件の最大の特徴は、生活動線の短さです。駅3分、スーパー3分、コンビニ3分、保育園3分。学区の谷端小学校まで約6分、滝野川紅葉中学校まで約5分と、小中とも近距離に収まります。4駅4路線が使えるアクセスの良さに加えて、足元の利便性が高いことが、実際の暮らしやすさにつながっています。

一方で、敷地の一部が借地であるという点は、検討にあたって正しく理解しておく必要があります。以下のご質問で詳しくご説明します。

【Q1】「一部借地」と書かれていますが、購入して問題ないでしょうか。

こちらのマンションは、敷地の一部に借地部分がある形態です。借地権は旧法（借地法）に基づくもので、建物が存在する限り、地主側に正当事由がなければ更新を拒むことができないとされています。期間満了をもって住み続けられなくなる、という性質のものではありません。建物はSRC造の堅固建物にあたり、借地の存続期間も長期に設定されています。住宅ローンについても、フラット35を含めてご利用いただけます。

一方で、所有権のみのマンションにはない費用や手続きがあります。毎月の地代、住宅ローン利用時に地主から承諾書を取得するための費用、そしてご売却の際に地主の承諾が必要になるかどうかです。

最後の点は契約内容によって取り扱いが異なり、承諾料の有無や金額も物件ごとに違います。借地権付きのマンションを検討されるときは、この3点を必ず契約書でご確認ください。仲介会社に「地代はいくらか」「融資の承諾書に費用はかかるか」「売るときに承諾は要るか、いくらかかるか」と聞いていただければ、判断材料が揃います。

結エステートでは、こちらの物件についてこれらの条件を個別にお調べしたうえでご説明します。「借地だからやめておく」と判断される前に、所有権の物件と総額でどちらが有利かを一度比べてみてください。板橋駅徒歩6分という立地で所有権のファミリー向け物件を探すと、価格帯は一段上がります。

【Q2】学区はどこになりますか。

北区立谷端小学校と北区立滝野川紅葉中学校です。小学校まで徒歩約6分、中学校まで徒歩約5分です。

注意していただきたいのは、滝野川6丁目は番地によって指定小学校が分かれるという点です。谷端小学校の区域と滝野川第二小学校の区域があり、同じ6丁目でも通う小学校が変わります。こちらの物件の所在地は谷端小学校の区域です。中学校については滝野川1丁目から7丁目まですべて滝野川紅葉中学校となっており、番地による違いはありません。

通学区域は変更される場合があります。最新の情報は北区教育委員会の通学区域一覧でご確認ください。

【Q3】1999年築ですが、耐震性は大丈夫でしょうか。

1981年6月以降に建築確認を受けた建物に適用される新耐震基準で建てられています。新耐震基準は、震度6強から7程度の地震でも建物が倒壊しないことを目標とした基準です。

構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）で、鉄筋コンクリート造に鉄骨を組み合わせた構造形式です。14階建てという規模の建物に採用されることが多く、耐震性・耐久性の面で評価されています。

新耐震基準であるため、フラット35の利用にあたって耐震基準適合証明書を別途取得する必要はありません。

【Q4】北区の物件ですが、板橋区の相場と比べてどうですか。

このあたりは北区と板橋区の境にあたるエリアで、生活圏は両区にまたがります。板橋駅まで徒歩6分ですので、日常の買い物や通院では板橋駅側を使う場面も多くなります。

価格については、同じ立地条件でも所有権の物件と借地権が混在する物件では差が出ます。板橋駅徒歩6分という条件でファミリー向けの所有権物件を探すと、価格帯は上がるのが実情です。この物件をご検討いただく際は、単純な価格の比較ではなく、地代などの継続的な費用を含めた総額で判断されることをおすすめします。

結エステートは板橋区を中心に17年にわたって中古マンションを扱ってきました。板橋区側の相場感も含めてご説明できますので、比較検討の材料としてお使いください。

ライオンズプラザ新板橋は、駅・買い物・保育園・学校がいずれも徒歩3〜6分に収まる立地です。毎日の移動時間を短くしたい方に、特におすすめできる物件です。

1. 通勤時間を短くしたい方

都営三田線「新板橋」駅まで徒歩3分、JR埼京線「板橋」駅まで徒歩6分。三田線で大手町・日比谷方面へ、埼京線で池袋・新宿・渋谷方面へ、いずれも乗り換えなしで向かえます。駅まで3分という距離は、朝の身支度にも帰宅後の時間にも効いてきます。片方の路線が止まったときにもう一方へ振り替えられるのも、2駅2路線が使える立地の利点です。

2. 買い物や送り迎えの移動を減らしたい方

スーパー「まいばすけっと滝野川6丁目店」とコンビニがいずれも徒歩約3分。北区立滝野川西保育園も徒歩約3分の距離にあります。用途地域は近隣商業地域で、日常の買い物のために駅まで戻る必要がありません。保育園の送り迎えと買い物を同じ動線で済ませられるため、共働きのご家庭の平日の負担を小さくできます。

3. お子さんの通学距離を重視する方

北区立谷端小学校まで徒歩約6分、北区立滝野川紅葉中学校まで徒歩約5分。小学校から中学校まで、通学距離が徒歩10分を超えません。児童館も徒歩約6分、内科・小児科も徒歩10分圏にあり、就学前から中学校卒業までを同じ場所で過ごしやすい環境です。

一方で、次のような方にはこの物件は向きません。条件が合わないときは、正直にそうお伝えします。

敷地の一部が借地であるため、地代のご負担や、ご売却時の手続きが所有権のみの物件とは異なります。権利関係をできるだけ単純にしておきたい方は、所有権のみの物件をご検討ください。また1999年1月築で築26年を経過していますので、新築・築浅をお探しの方にも向きません。

ライオンズマンション西が丘 北区・本蓮沼駅徒歩8分 1984年6月・新耐震 37戸・RC造 地上5階建 詳細を見る

藤和板橋コープ 北区滝野川・板橋駅徒歩1分 1981年3月・旧耐震 85戸・SRC造 地上8階建 詳細を見る

パークタワー滝野川 北区滝野川・西巣鴨駅徒歩3分 2013年11月・新耐震 245戸・RC造 地上28階地下2階建 詳細を見る

結エステートでは、ライオンズプラザ新板橋の販売中住戸を取り扱っています。専有面積、間取り、所在階、販売価格、管理費・修繕積立金といった住戸ごとの詳細は、販売ページでご確認いただけます。

このマンションは総戸数95戸。一定の売買が動く規模ですので、ご希望の条件に合う住戸が出るタイミングもあります。今すぐの購入をお考えでない方も、相場や売り出し状況を把握しておくと判断がしやすくなります。

「この階の部屋はいくらくらいか」「同じ広さの住戸は過去にどのくらいで成約しているか」といったご質問にも、レインズの実データをもとにお答えします。借地部分がある物件は一般的な相場表と単純比較ができないため、個別にお調べするほうが正確です。