2026年7月1日、国税庁が令和8年分の路線価を公表しました。全国平均は前年比プラス2.9%と5年連続の上昇で、現在の算定方式になった2010年以降で最も大きい伸び率です。東京都はプラス9.4%と全国トップ。都道府県庁所在地の最高路線価は下落した都市がゼロとなり、これはバブル末期の1991年以来、実に35年ぶりの出来事です。

「路線価が上がった」と聞くと、土地を持っている方には資産価値が上がって嬉しい話に思えます。一方で、相続を控えている方には税負担が増える話でもあり、これから住まいを買う方には価格の先高感を示すサインでもあります。同じニュースでも、立場によって受け止め方はまったく変わります。

この記事では、板橋区・練馬区の中古マンション売買を専門にしている結エステートが、今年の路線価を「全国・東京の動き」「板橋・練馬の実際の数字」「相続する方・これから買う方への影響」の3つの角度から、できるだけわかりやすく整理します。

路線価とは、道路（路線）に面した標準的な宅地1平方メートルあたりの評価額のことで、毎年1月1日を評価時点として7月1日に国税庁が公表します。おもに相続税や贈与税を計算するときの基準になるため、「相続税路線価」とも呼ばれます。

土地の価格には、似た言葉がいくつかあって混乱しがちです。ざっくり整理すると次のようになります。

• 公示地価（3月・国土交通省）… 一般の土地取引の目安となる客観的な価格
• 路線価（7月・国税庁）… 相続税・贈与税の計算に使う価格。公示地価の8割程度が目安
• 実勢価格 … 実際に売買が成立する価格。公示地価より高くなることも多い

つまり路線価は「公示地価の約8割」に設定されているため、路線価そのものは実際の売却価格より低めに出ます。ここは相続の相談でよく誤解されるポイントで、「路線価で計算した評価額＝売れる金額」ではありません。実際に売るときの価格は、路線価より高くなるのが一般的です。

路線価図には「215D」のように数字とアルファベットが書かれています。数字は1平方メートルあたりの価額（この場合21万5000円）、アルファベットは借地権割合（Dなら60%）を表します。ご自宅が借地の方や、貸している土地がある方は、この記号が評価に効いてきます。

今年の路線価でまず目を引くのが、上昇が全国に広がったことです。都道府県庁所在地の最高路線価は47地点すべてが上昇または横ばいで、下落した都市はゼロ。前年まで下落が続いていた地方都市でもプラスに転じる動きが見られ、地価回復の裾野が着実に広がっています。

そのなかでも東京都はプラス9.4%と全国最大の伸びで、全国平均（2.9%）の3倍を超えました。オフィスやマンションの需要が底堅いことが背景にあります。

東京都内で特に上昇率が高かったのは、税務署ごとの最高路線価で見ると、インバウンドでにぎわう台東区浅草（雷門通り、前年比プラス27.5%）、再開発が進む足立区北千住（駅西口、プラス24.2%）、中野区中野（駅北口、プラス22.4%）などでした。観光需要と大規模再開発が、地価を押し上げる二大要因になっています。

なお全国で最も高い路線価は、41年連続で東京都中央区銀座5丁目（銀座中央通り・鳩居堂前）の1平方メートルあたり5,336万円。バブル期のピークの1.5倍近い水準です。都心の一等地は、私たちの生活実感とは別の次元で動いていることがわかります。

では、私たちの地元・板橋区はどうだったのでしょうか。

板橋区の住宅地の路線価は、坪あたりおよそ149万円（1平方メートルあたり約44.9万円）で、前年比プラス7.0%の上昇でした。全国平均（2.9%）を大きく上回り、東京都全体の勢いにしっかり乗っています。参考までに、公示地価ベースでも板橋区は住宅地でプラス8.5%、商業地はプラス12.6%と、住宅・商業ともに堅調です。

区内で特に注目したいのが、再開発が進むエリアです。路線価のもとになる地価公示（今年1月時点）で見ると、板橋（町名）は前年比プラス15%超と区平均を大きく上回りました。板橋駅では西口の市街地再開発（約390戸のタワーマンション）や駅直結の「プラウドタワー板橋」の建設が進んでおり、こうした期待が地価に表れています。

さらに大きく動いたのが大山エリアです。板橋区で地価が最も高い大山町は、地価公示で1平方メートルあたり214万円、前年比プラス16.9%と区内トップの上昇率でした。ハッピーロード大山周辺では、すでに完成したタワーマンション（大山町クロスポイント）に加え、28階建てタワー2棟を含む再開発（ピッコロ・スクエア周辺）も控えており、街の変化がそのまま地価の伸びに直結しています。地価が上がるということは、その土地に建つマンションの資産価値も底上げされやすいということです。

板橋区内で物件をお持ちの方にとっては、追い風の数字といえます。

練馬区の住宅地の路線価は、坪あたりおよそ128万円（1平方メートルあたり約38.6万円）で、前年比プラス7.1%。板橋区とほぼ同じ上昇率で、こちらも全国平均を大きく上回りました。公示地価ベースでは区全体でプラス6.7%、住宅地はプラス6.2%です。

練馬区は「どの路線・どの駅か」で価格の動きに差が出るのが特徴です。西武池袋線と都営大江戸線が交わる練馬駅周辺は、新宿・池袋への直通アクセスの良さから上昇が加速しており、坪単価も区内トップクラス。公示地価では小竹向原駅周辺の上昇率が区内で最も高く、有楽町線・副都心線で都心へ直通できる利便性が評価されています。

一方で、駅から離れたバス便のエリアは上昇が緩やかで、同じ練馬区でもエリアによって値動きの温度差があります。「練馬区の平均」だけを見るより、ご自宅の最寄り駅・エリア単位で見たほうが実態に近い、というのが正直なところです。

ここからは立場別の話です。まず、相続で不動産を取得した方、これから相続を控えている方にとって、路線価の上昇は他人事ではありません。

相続税で土地を評価するとき、その基準になるのがまさに路線価です。路線価が上がるということは、土地の評価額が上がる＝相続税の計算上の課税価格が増える、ということです。数年前の感覚のままでいると、いざ相続が発生したときに「想定より税負担が重かった」という事態になりかねません。

板橋区・練馬区は、いずれも路線価が前年比7%前後で上昇しています。ご実家や相続予定の土地の評価額も、この数年で着実に上がっている可能性が高いということです。

相続した不動産をどうするか（住む・貸す・売る）は、税負担も含めたトータルで考える必要があります。特に「使う予定のない実家を相続した」というケースでは、評価額が上がり続ける前に売却を検討する、という選択肢も現実的です。相続税の申告には期限（相続開始を知った日の翌日から10か月）もあるため、早めに現在の相場を把握しておくことをおすすめします。

※相続税の具体的な計算や申告は税理士の領域です。結エステートは、売却を含めた不動産の「今の価値」を正確にお出しする部分でお手伝いできます。必要に応じて税務の専門家もご紹介します。

一方、これから板橋・練馬でマイホームを探す30〜40代のファミリーにとって、路線価の上昇はどう読めばよいでしょうか。

路線価が上がっているエリアは、実際の取引価格（実勢価格）も上がっていることがほとんどです。板橋・練馬のように路線価がプラス7%前後で伸びている地域は、土地・中古マンションともに価格が先高で推移しやすい、と考えておくのが自然です。「もう少し待てば安くなるかも」という期待は、こうした上昇局面では裏切られやすいものです。

ただし、地価が上がっているエリアは、裏を返せば「街の価値が評価されている」エリアでもあります。板橋駅・大山の再開発、練馬駅・小竹向原の都心直通といった、これから伸びる要素がはっきりしている場所は、購入後の資産価値が維持されやすい、という見方もできます。値上がりを追いかけるのではなく、「長く住んで、いざ手放すときに値崩れしにくい街か」という視点で選ぶことが、結果的に失敗しない買い方につながります。

もう一点、購入検討中の方に押さえていただきたいのが金利です。住宅ローンの変動金利は、日銀の利上げを受けて8月以降さらに上昇する見込みです。価格が先高、金利も先高という局面では、資金計画を早めに固めておくほど有利に動けます。

今年の路線価をまとめると、全国的に地価は上昇が続き、東京都は全国トップの伸び。板橋区（住宅地プラス7.0%）・練馬区（同プラス7.1%）も、そろって全国平均を大きく上回りました。売る方にとっては資産価値の底上げ、相続する方にとっては税負担の増加、買う方にとっては先高感という、立場ごとに違う意味を持つニュースです。

いずれの立場でも共通して大事なのは、「今の正確な価値を知る」ことです。路線価は税金計算のための目安であって、実際に売れる価格とは別物。板橋・練馬の物件が今いくらで売れるのか、いくらで買うのが妥当なのかは、路線価だけでは判断できません。

結エステートは、板橋区・練馬区の中古マンション売買を専門に、業界17年の経験でエリアの相場を把握しています。売却をお考えの方には無料査定を、購入をお考えの方には適正価格でのご提案と交渉を行います。さらに、当社は仲介手数料が最大無料・最低でも半額。ご売却・ご購入にかかるコストを抑えられるのも、他社にはない強みです。

「うちの物件は今いくら？」「この価格で買って大丈夫？」といったご相談は、どうぞお気軽にお寄せください。