2026年8月、変動金利がいよいよ動く
これから家を買う方にとって、いま一番気になるのが「住宅ローンの金利、これからどうなるの？」ではないでしょうか。
結論から言うと、変動金利はこの夏から少しずつ上がり始めます。大手銀行が2026年8月に、変動金利のもとになる金利を引き上げる予定で、これは日本銀行が6月に行った利上げの影響が、いよいよ私たちの住宅ローンに届き始めるということです。
とはいえ、必要以上に不安になる必要はありません。上がり方の仕組みと、実際にいくら増えるのかを知っておけば、落ち着いて判断できます。板橋・練馬エリアの中古マンション売買を専門に17年、結エステートが、これから家を買う方の目線で「変動金利のこれから」と「いまできる備え」を整理します。
そもそも変動金利はどう決まる？
まず仕組みを押さえておきましょう。変動金利は、次のような流れで決まります。
- 日本銀行が「政策金利」を上げる
- それを受けて、銀行が企業向けの最優遇金利である「短期プライムレート（短プラ）」を上げる
- 短プラをもとに、各銀行が住宅ローンの「基準金利」を決める
- 基準金利から、契約時に決まった「引き下げ幅（割引）」を引いたものが、実際に支払う「適用金利」
大事なのは、引き下げ幅は契約時に決まって完済まで変わらないという点です。つまり、金利が上がるかどうかは「基準金利が上がるかどうか」で決まります。
さらに、多くの銀行には返済者を守る2つのルールがあります。ひとつは「5年ルール」で、金利が上がっても5年間は毎月の返済額が変わりません。もうひとつは「125％ルール」で、返済額が見直されても、それまでの1.25倍を超えて急に増えることはありません。ただし、これらは「返済額の見た目」を抑える仕組みで、支払う利息そのものは増える点には注意が必要です。
8月に何が起きる？大手銀行が金利のもとを引き上げ
では、2026年8月に何が起きるのか。三菱UFJ銀行とみずほ銀行が、8月3日から短期プライムレートを年2.125％から2.375％へ、0.25％引き上げる予定です。これは変動金利の基準金利に直結する動きで、他の銀行も追随していくとみられます。
背景にあるのが、日本銀行の利上げです。日銀は2025年12月と2026年6月に利上げを行い、政策金利は現在1.0％。この利上げ分が、時間差で住宅ローンの変動金利に乗ってきます。実は反映は二段階で進みます。2025年12月の利上げ分はこの夏の返済からすでに反映が始まっており、2026年6月の利上げ分は秋の基準金利改定を経て、早い人で年明け以降の返済に反映されていきます。
しかも、話はここで終わりません。市場では、日銀が年内（12月ごろ）にもう一段の利上げを行い、政策金利が1.25％まで上がる可能性も意識されています。つまり変動金利は、「これから数回にわたって、じわじわ上がっていく」局面に入ったということです。
その物件、仲介手数料が変わるかもしれません
いま検討中・気になっている物件はありませんか。他社で見つけた物件でも、結エステートを通すことで仲介手数料が無料または半額になる場合があります（物件により異なります）。物件名やURLをお送りいただければ、対象になるか無料でご確認します。
💬 LINEで手数料を確認するでは、毎月の返済はいくら増える？
いちばん気になる「実際いくら増えるのか」を、具体的な数字で見てみましょう。借入3,500万円・35年・元利均等返済を例にした概算の目安です。
- 金利が 0.25％ 上がると：毎月およそ ＋4,000円、年間で約5万円の負担増
- 金利が 0.5％ 上がると：毎月およそ ＋8,000円、年間で約10万円の負担増
- 金利が 1.0％ 上がると：毎月およそ ＋1万7,000円、年間で約20万円の負担増
「たった0.25％」と思うかもしれませんが、住宅ローンは金額が大きく期間も長いため、わずかな金利差が総返済額では大きな違いになります。だからこそ、これから借りる方は「いまの金利がずっと続く前提」ではなく、「1％くらい上がっても無理なく返せるか」を先にシミュレーションしておくことが大切です。
（※上記はあくまで概算の目安です。実際の金額は借入額・返済期間・金利タイプ・各銀行のルールによって変わります。）
固定金利はどうなっている？変動と固定どちらを選ぶ
「じゃあ固定金利にすれば安心では？」という声もあります。ここも整理しておきましょう。
固定金利の代表であるフラット35は、2026年7月に3.140％と、前月からわずかに下がりました。今年に入って初めての引き下げで、長く続いた固定金利の上昇はいったん一服しています。とはいえ水準そのものは高く、変動金利（上位行で0.8〜0.9％台）との差は依然として大きいのが実情です。
考え方はシンプルです。変動は「いまは低いが、これから上がるかもしれない」、固定は「いまは高いが、ずっと変わらない安心が買える」。金利上昇が緩やかにとどまるなら変動が有利ですが、「金利が上がること自体が不安で、返済額を確定させたい」という方にとっては、固定を選んで安心を買うのも合理的な選択です。どちらが正解ということはなく、ご家庭の家計の余力と考え方しだいです。
板橋区の家探しに役立つ資料を無料プレゼント
公式LINEにご登録いただくと、板橋区専門・業界17年の代表 山下が作成した「3点セット」をすぐにお届けします。
📊 中古マンション相場レポート2026
✅ 購入前の30項目チェックリスト
🎓 学区マップ完全版(重要学区7選)
→ LINEで3点セットを受け取る【これから買う方へ】金利が上がる時代のかしこい家の買い方
金利が上がる局面で家を買うとき、いちばん効くのは「借入額を抑える」ことと「初期費用を減らす」ことです。金利が同じでも、借りる額が少なければ返済負担は軽くなりますし、初期費用を抑えられればその分を頭金に回したり、手元資金として残したりできます。
ここで結エステートの強みが活きます。当社は仲介手数料が「最大無料・最低でも半額」。中古マンションの仲介手数料は物件価格の約3％＋6万円（税別）が上限なので、たとえば4,000万円の物件なら通常126万円ほどかかる手数料が、無料または半額になります。この差額は、金利が上がる時代には特に大きな意味を持ちます。浮いた費用を頭金に回せば借入額が減り、毎月の返済も総返済額も軽くできるからです。
板橋・練馬エリアは、23区内でも中古マンションの価格が比較的手ごろで、複数路線が使える住みやすいエリアです。「金利は上がるけれど、無理のない価格で、初期費用を抑えて買う」——これが、これからの家探しの現実的な答えだと考えています。
【いま借りている方へ】確認しておきたいこと
すでに変動金利で借りている方も、この機会に確認しておきたいことがあります。
まず、ご自身のローンが「5年ルール・125％ルール」の対象かどうかです。対象なら当面の毎月返済額は据え置かれますが、その間も利息は増え、元金の減りが遅くなっています。ルールの対象外なら、基準金利改定のタイミングで返済額が見直されます。ご自身の借入先の反映時期を一度確認しておくと安心です。
そのうえで、繰り上げ返済や借り換えは「必ずすべき」というものではありません。手元資金を減らしすぎる繰り上げ返済はかえってリスクになりますし、借り換えも諸費用とのバランス次第です。住宅ローン減税や団体信用生命保険といったメリットも踏まえて、総合的に判断するのがよいでしょう。判断に迷ったら、地元の実情を知る私たちにご相談ください。
まとめ・よくあるご質問
2026年8月、大手銀行が短期プライムレートを引き上げ、変動金利がいよいよ上昇局面に入ります。日銀の利上げが二段階・時間差で反映され、年内にもう一段の利上げ観測もあります。これから買う方は「1％上がっても返せるか」を先に確認し、借入額と初期費用を抑えることが大切です。結エステートの仲介手数料「最大無料・最低半額」は、金利が上がる時代の家計の助けになります。
Q. 変動金利は具体的にいつ、いくら上がりますか？
A. 2026年8月に大手銀行が短プラを0.25％引き上げる予定で、秋以降の基準金利改定を通じて変動金利に反映されていきます。借入3,500万円・35年の場合、金利0.25％上昇で毎月およそ4,000円の負担増が目安です（実際は条件により変わります）。
Q. これから買うなら、変動と固定どちらがいいですか？
A. 一概には言えません。上昇が緩やかなら変動が有利ですが、返済額を確定させたい方には固定も合理的です。ご家庭の家計の余力とお考えに合わせて選ぶのがよく、私たちも中立的にアドバイスします。
Q. 板橋・練馬で予算を抑えて買う相談はできますか？
A. もちろんです。結エステートは板橋・練馬エリアの中古マンション売買を専門に17年。仲介手数料は最大無料・最低半額で、初期費用を抑えたご購入をお手伝いします。ご相談・資金計画のシミュレーションは無料です。
このマンション、今いくらで売れる?
や・エリアでマンションをお持ちで、売却をお考えではありませんか。住み替え・相続・住宅ローンのお悩みなど、ご事情に合わせて板橋区専門・業界17年の代表が無料査定で率直にお答えします。
💬 LINEで無料査定を相談する