板橋区の中古マンション相場（2026年最新）

2026年現在、板橋区の中古マンション相場は70㎡換算で平均5,000万円台となっており、過去3年間で約12.5%上昇しています。東京23区全体の中古マンション価格は、2024年から2026年前半にかけて上昇が続きましたが、2026年6月に26ヵ月ぶりのマイナスに転じ、その後は下落基調で推移しています。注目すべきは、板橋区の平米単価が23区平均の約半額水準であるという点です。都心へのアクセスを確保しながらも、リーズナブルに購入できるエリアとして多くの購入希望者から注目を集めています。

相場の裏づけとなる地価も上昇が続いています。2026年の基準地価（7月1日時点）では、板橋区の住宅地が前年比+8.6%と、東京23区（区部）平均の+8.7%とほぼ同じ水準で上昇しました。詳しくは2026年の基準地価と中古マンション購入への影響についての記事で解説しています。

東京23区の中古マンション価格の推移（毎月更新）

東京カンテイが毎月公表している、東京23区の中古マンション70㎡換算価格（売り希望価格）の推移です。新しい月が上に来るよう並べています。

• 2026年8月：前月比－0.4％の12,677万円。3ヵ月連続の下落。東京都全体も28ヵ月ぶりのマイナスに転じた（2026年9月24日公表）
• 2026年7月：前月比－0.1％の12,724万円。都心部に隣接する行政区にも調整の動きが波及（2026年8月24日公表）

この数字は成約価格ではなく売り希望価格の集計です。実際にいくらで売れるかは個別の物件によって異なります。板橋区内の物件について具体的な価格をお知りになりたい場合は、お気軽にご相談ください。

エリア別・予算別の相場目安

3,000万円台（上板橋・高島平・東武練馬）

上板橋・高島平・東武練馬エリアでは、2LDKから3LDKの物件が3,000万円台で購入可能です。高島平エリアは都市農業公園や赤塚植物園などの緑豊かな環境に恵まれており、子育て世帯に人気があります。東武練馬駅周辺はスーパーや商店街が充実しており生活利便性も高く、都心から離れるぶん広い間取りの物件を低予算で購入できるのが魅力です。

4,000万円台（大山・志村坂上・成増）

大山・志村坂上・成増エリアでは3LDKを中心に4,000万円台の物件が多く流通しています。大山駅周辺は現在大規模な再開発が進行中で、完成後は商業施設や公共スペースが大幅に整備される予定です。成増は東武東上線・地下鉄有楽町線・副都心線の3路線が利用可能で、池袋へ8分、新宿へ約20分のアクセスが魅力です。需要の高いエリアであるため物件の流動性も高く安定しています。

5,000万円以上（板橋・新板橋）

板橋・新板橋エリアでは、JR埼京線が利用できることから都心へのアクセスが非常に良好で、5,000万円以上の物件も多く見られます。板橋駅から新宿まで約15分、池袋まで約5分という利便性は区内随一です。リノベーション済みの高品質な物件も豊富で、こだわりを持つ購入者から高い支持を得ています。

駅別の平米単価目安

板橋区内の主要駅別の平米単価目安は以下の通りです。エリア選びの参考にしてください。

• 板橋駅：約118万円/㎡（区内最高値・JR埼京線利用可）
• 大山駅：約80〜90万円/㎡（再開発進行中・将来性あり）
• 成増駅：約70〜85万円/㎡（3路線利用・安定需要）
• 高島平駅：約55〜70万円/㎡（自然環境豊か）
• 新高島平駅：約32〜45万円/㎡（広い間取りをリーズナブルに）

同じ板橋区内でも駅によって平米単価に大きな差があります。板橋駅と新高島平駅では約2.5倍もの差があり、予算に応じてエリアを選ぶことが重要です。

間取り別の価格目安

板橋区の中古マンションを間取り別に分類すると、以下のような価格帯となります。

• 1LDK：1,500〜3,500万円（単身・DINKS・投資向け）
• 2LDK：2,500〜4,500万円（夫婦・子ども1人のファミリー向け）
• 3LDK：3,000〜6,000万円（ファミリー向けの主力）
• 4LDK：4,000〜7,000万円（大家族・テレワーク需要）

最も需要が多いのは3LDKで、板橋区全体の取引の約40%を占めます。投資目的では1LDKが人気で、表面利回り4〜6%程度が期待できるケースもあります。

築年数別の価格目安

築年数によって物件価格は大きく変わります。板橋区での目安は以下の通りです。

• 築10年以内：相場の105〜120%水準（新築に近いコンディション）
• 築11〜20年：相場の90〜105%水準（設備交換時期の見極めが重要）
• 築21〜30年：相場の75〜90%水準（大規模修繕履歴の確認を）
• 築31年以上：相場の50〜75%水準（立地・管理状態による）

重要なのは、リノベーション済み物件は築年数に関わらず内装・設備が新築同様の状態で提供される点です。築30年以上でもフルリノベーション済みであれば快適な生活環境が整います。板橋区内では良質なリノベーション済み物件が多く流通しており、コストパフォーマンスの高い選択肢として注目されています。

板橋区が注目されている理由

コストパフォーマンスの高さ

板橋区は23区の中でも比較的地価が抑えられており、同じ予算でも広い間取りや好立地の物件を購入できます。池袋まで10〜20分圏内でありながら都心に比べて30〜50%程度安く購入できるため、若いファミリー層や初めてマンションを購入する方に非常に人気です。

再開発による将来性（大山駅周辺）

大山駅周辺では大規模な市街地再開発事業が進行中で、駅前の商業施設・道路整備・緑地整備が計画されています。再開発後は大山エリアの利便性が大幅に向上し、周辺マンションの資産価値上昇も期待されます。再開発完成前に購入することでキャピタルゲインを狙える可能性があります。

生活環境の充実（医療・保育・公園）

板橋区は医療・保育・公園が充実した住みやすい区です。帝京大学医学部附属病院・日大板橋病院など大規模医療機関が複数あり病床数は23区トップ水準。認可保育園は約80か所あり子育て世帯にとって安心の環境です。区内には大小様々な公園が点在し徒歩圏内で自然を楽しめます。

今後の価格動向予測

板橋区の中古マンション価格は過去10年間で約68.2%上昇しており、今後10年でも約29.8%の上昇が予測されています。上昇の主な要因は以下の通りです。

• 大山駅周辺の再開発完成による利便性向上
• 東京圏への人口集中傾向の継続
• 建設コスト上昇による新築価格の高止まりと中古需要の増加
• リノベーション需要の拡大

もちろん経済情勢や政策変更によって予測は変わりますが、長期的に見ても板橋区の不動産は安定した資産価値を持つと考えられます。

仲介手数料を抑えて購入するには

中古マンションの購入時には仲介手数料が発生します。一般的な上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」で、3,000万円の物件なら約105万円、5,000万円なら約171万円にもなります。

購入資金を考えるうえでは、住宅ローンの金利も見逃せません。2026年10月にはフラット35が3.830％と過去最高を更新し、変動金利との差は約2.5％に開いています。変動と固定のどちらを選ぶかについては、変動金利とフラット35の金利差についての記事で詳しく解説しています。

結エステートでは仲介手数料を無料〜半額でご提供しています。浮いた費用をリノベーションや引越し費用に充てることで、より豊かなスタートが切れます。相談は完全無料、しつこい営業は一切行わず、秘密厳守でご対応します。板橋区の中古マンション購入をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。