2024年9月に耐震補強工事を実施しています

ライオンズマンション中板橋は、1980年（昭和55年）3月に竣工したマンションです。建築確認の時期からは旧耐震基準にあたりますが、この建物は2024年9月に耐震補強工事を実施しています。

旧耐震のマンションを検討するとき、多くの方が最初に立ち止まるのが耐震性です。この物件については、その問いに対して「工事を実施した」という具体的な記録があります。築年数だけで旧耐震と括られる物件と、実際に補強に手が入れられた物件とでは、検討の出発点がまったく違います。

そして工事が完了しているという事実は、建物の性能だけでなく、管理組合が機能していることの裏付けでもあります。耐震補強は費用の負担が大きく、区分所有者の合意形成が欠かせない工事です。計画を立て、資金を確保し、決議を通して工事をやり切る。この一連の流れを完遂できる管理組合は、決して多くありません。

フラット35を利用できます

旧耐震のマンションでは、住宅金融支援機構の定める技術基準を満たせず、フラット35が使えないケースが少なくありません。この点で本物件はフラット35を利用できます。

これは単に住宅ローンの選択肢がひとつ増えるという話にとどまりません。フラット35を利用するには、機構が定める独自の基準に適合していることを示す必要があります。つまり、売主や管理組合の主張とは別に、第三者の基準に照らして一定の性能が確認されているということです。旧耐震という区分だけでは見えてこない部分を、客観的な形で補ってくれる材料といえます。

もちろん、実際にどの金融機関でどの条件を組めるかは、お客様の年収や勤続年数などの属性によって変わります。ローンの組み方は、物件と併せてご相談いただくのが確実です。

総戸数20戸、大京アステージによる全部委託管理

総戸数は20戸。マンションとしては小規模な部類に入ります。

小規模なマンションは、一戸あたりの修繕費負担が相対的に重くなりやすいという側面があります。一方で、管理組合の議論がまとまりやすく、意思決定が速いという強みもあります。本物件が2024年に耐震補強工事を完遂できた背景には、この規模だからこその合意形成のしやすさもあったと考えられます。

管理は株式会社大京アステージによる全部委託で、管理員は巡回方式です。日勤や常駐と比べると管理員が建物にいる時間は短くなりますが、その分、管理委託費は抑えられます。大京グループが分譲し、同グループの管理会社が引き続き管理を担っているという、ライオンズシリーズで標準的な体制が維持されています。

小規模マンションでは、管理会社を置かずに区分所有者が自ら管理する「自主管理」も珍しくありません。管理の担い手が明確であることは、購入後の安心感に直結します。

中板橋駅徒歩8分。3駅が使え、バス停は徒歩約2分

東武東上線「中板橋」駅まで徒歩8分。加えて「ときわ台」駅まで徒歩12分、「大山」駅まで徒歩14分と、3つの駅が徒歩圏に入ります。いずれも東武東上線の駅なので乗り換えの幅が広がるわけではありませんが、目的地や時間帯に応じて駅を選べることは、日々の通勤や買い物で効いてきます。

建物は川越街道に面しています。駅までの道のりに大きな坂がなく、夜も人通りと明かりが途切れにくい道筋です。加えて、川越街道上の「下頭橋」バス停が徒歩約2分。電車が止まったときや、荷物が多い日に別の手段を持っておけるのは、実際に住んでみると想像以上に心強いものです。

一方で、幹線道路に面した立地である以上、交通量に起因する音や空気については、現地で体感して判断していただくのが確実です。時間帯によって印象が変わりますので、可能であれば平日と休日の両方をご覧になることをおすすめします。

本物件は1980年3月竣工で、建築確認の時期からは旧耐震基準にあたります。そのうえで、2024年9月に耐震補強工事が実施されています。

また、フラット35をご利用いただけます。旧耐震のマンションでは利用できない場合が多いため、資金計画の選択肢という点で違いが出る部分です。

工事の内容や範囲、管理組合の長期修繕計画については、書類でご確認いただけます。ご検討の段階でお気軽にお申し付けください。

大谷口北町は、板橋区の南寄り、川越街道沿いに広がるエリアです。中板橋・ときわ台・大山という3つの駅のちょうど中間にあたり、どの駅へも歩いていける代わりに、駅前の喧騒からは少し離れた位置にあります。幹線道路沿いでありながら、一本入れば住宅と小さな商店が混ざり合う、生活感のある街並みが続きます。

買い物は、ディスカウントスーパーのオーケー 大谷口店が徒歩約7分。価格を重視した日々の買い出しがこの距離で完結するのは、家計の面で効いてきます。ファミリーマート 板橋大谷口店は徒歩約2分と至近で、ちょっとした買い足しに歩く距離ではありません。ドラッグストアと郵便局も徒歩約5分の圏内にまとまっています。

子育ての面では、学区の板橋区立大谷口小学校が徒歩約5分。かごめ幼稚園と陽光保育園がいずれも徒歩約6分、大谷口児童遊園が徒歩約4分と、就学前から小学校までの動線が短くまとまっています。中学校は板橋区立上板橋第一中学校の学区ですが、この学校は現在、小茂根の仮校舎で授業が行われており、徒歩約18分かかります。2027年4月に南常盤台の新校舎へ移転する予定で、移転後は徒歩約10分に短縮される見込みです。

医療面はこのエリアの大きな強みです。救命救急センターを備える日本大学医学部附属板橋病院が徒歩約7分。高度な医療機関がこの距離にあることは、小さなお子さまがいるご家庭にとっても、ご高齢のご家族と暮らす方にとっても、安心材料になります。日常的にかかる内科として、よりふじ医院も徒歩約8分です。具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

ライオンズマンション中板橋は、鉄筋コンクリート造の地上7階建て、総戸数20戸のマンションです。川越街道に面して建ち、レンガ調のタイルを用いた外観が、周囲の街並みに馴染んでいます。

エレベーターが設置されているため、上層階でも日々の上り下りや大きな荷物の搬入に困ることはありません。7階建てで20戸という規模であれば、朝の時間帯にエレベーターを待ち続けるということも起こりにくいでしょう。

駐輪場と駐車場が敷地内に用意されています。いずれも空き状況は時期によって変動しますので、ご利用をお考えの場合は、ご検討の段階でお問い合わせください。空きがない場合の周辺の月極駐車場についても、あわせてお調べできます。

共用部分の維持管理は、株式会社大京アステージが全部委託（巡回）で担っています。巡回管理は管理員が建物に常駐しない方式ですが、清掃や設備点検、ゴミ置き場の管理といった業務そのものは定められた頻度で実施されます。管理員の滞在時間が短いぶん管理委託費を抑えられるため、20戸という規模のマンションとは相性のよい方式といえます。

そして本物件でもっとも特筆すべきなのが、2024年9月に耐震補強工事が実施されている点です。築40年を超えるマンションにおいて、補強工事を実施するという判断には、長期修繕計画の裏付けと、区分所有者の合意、そして相応の資金が必要になります。それを20戸という小規模な管理組合が成し遂げているという事実は、建物の維持管理に対する姿勢を何よりも具体的に示しています。

なお、オートロックや宅配ボックスといった設備は設けられていません。1980年竣工・20戸という条件を踏まえれば自然な仕様ですが、セキュリティ設備を重視される場合は、この点をご承知おきのうえでご検討ください。共用部分の状態や工事の履歴は、実際にご覧いただきながらご説明いたします。

Q1. 旧耐震と聞きました。耐震性は大丈夫でしょうか。

ライオンズマンション中板橋は1980年3月竣工で、建築確認の時期からは旧耐震基準にあたります。そのうえで、2024年9月に耐震補強工事が実施されています。

旧耐震の建物であっても、補強工事によって耐震性能に手が入れられているかどうかで、検討の前提は大きく変わります。工事の内容や範囲については、管理組合の資料でご確認いただけますので、ご検討の段階でお申し付けください。書類を見ながらご説明いたします。

Q2. フラット35は使えますか。

ご利用いただけます。

旧耐震のマンションではフラット35を利用できない場合が多いため、この点は資金計画上の違いとして大きく効いてきます。フラット35は全期間固定金利で、返済額が借入期間を通じて変わらないという特徴があります。もっとも、近年は金利環境の変化もあって変動金利を選ばれる方も多く、どちらが有利かはお客様のご状況によります。選択肢として持てること自体に意味がある、という位置づけでお考えいただくのがよいかと思います。

Q3. 総戸数20戸という規模は、管理の面で不利になりませんか。

小規模マンションには、一戸あたりの修繕費負担が相対的に重くなりやすいという側面があります。これは正直に申し上げておくべき点です。

一方で、区分所有者の人数が少ないぶん管理組合の議論がまとまりやすく、必要な工事に踏み切りやすいという強みもあります。本物件が2024年に耐震補強工事を完遂していることは、その強みが実際に機能した結果といえます。管理は大京アステージが全部委託で担っており、管理の担い手が不明確になる心配もありません。修繕積立金の残高や長期修繕計画の内容は、購入前に必ずご確認いただけます。

Q4. 学区はどこになりますか。

板橋区立大谷口小学校（徒歩約5分）と、板橋区立上板橋第一中学校の学区です。

小学校については、板橋区の通学区域一覧で大谷口北町は全域が大谷口小学校と定められています。なお、直線距離では弥生小学校のほうがわずかに近いのですが、弥生小学校の通学区域は弥生町であり、大谷口北町は含まれません。距離だけで判断すると誤りやすい部分です。

中学校は番地によって分かれます。大谷口北町のうち1番から5番、9番から15番、44番から48番が上板橋第一中学校、6番から8番、16番から43番、49番から90番が上板橋第二中学校です。本物件は2番ですので上板橋第一中学校にあたります。

上板橋第一中学校は現在、小茂根の仮校舎で授業が行われており徒歩約18分ですが、2027年4月に南常盤台の新校舎へ移転する予定で、移転後は徒歩約10分になる見込みです。なお、2027年4月に予定されている板橋区の通学区域変更に大谷口北町は含まれておらず、学区そのものに変更はありません。通学区域は変更される場合がありますので、最新の情報は板橋区教育委員会の通学区域一覧でご確認ください。

Q5. 川越街道沿いという立地は、実際どうですか。

メリットとデメリットの両方があります。

メリットは、駅までの道のりが明るく歩きやすいこと、そして下頭橋バス停が徒歩約2分にあることです。電車が止まったときや荷物の多い日に、別の移動手段を持っておけるのは実際に住むと効いてきます。道筋に大きな坂がないため、自転車やベビーカーでの移動も負担になりにくい環境です。

デメリットは、交通量に起因する音や空気です。こればかりは数値でお伝えするより、現地で体感していただくほうが確実です。時間帯によって印象が変わりますので、可能であれば平日と休日の両方をご覧になることをおすすめします。ご案内の際は、気になる点を遠慮なくお申し付けください。

旧耐震だからと候補から外してきた方へ

築年数の条件で検索すると、1981年より前のマンションは最初から表示されないことがあります。そうして候補から外れていく物件のなかに、実際には耐震補強工事を終えているものが含まれています。

ライオンズマンション中板橋は2024年9月に耐震補強工事を実施し、フラット35もご利用いただけます。築年数という一つの数字では表しきれない部分に目を向けられる方にとって、検討する価値のある物件です。同じ立地・同じ広さの新しいマンションと比べたとき、価格面での違いは小さくありません。

管理体制を重視して物件を選びたい方へ

マンションは、建物そのものと同じくらい、管理組合の運営が資産価値を左右します。ただ、管理がうまくいっているかどうかを購入前に見極めるのは簡単ではありません。

その点で本物件には、2024年に耐震補強工事を完遂したという具体的な実績があります。計画を立て、資金を確保し、合意を取りつけて工事を実行する。この流れを20戸という小規模な組合が成し遂げていることは、管理組合が機能していることの何よりの証拠です。大京アステージによる全部委託管理という体制も維持されています。管理の実態を資料で確かめながら選びたい方に向いています。

医療機関の近さを条件に入れている方へ

救命救急センターを備える日本大学医学部附属板橋病院が徒歩約7分。この距離に高度医療機関がある住宅地は、板橋区内でも限られています。

小さなお子さまがいるご家庭、ご高齢のご家族と暮らす方、あるいはご自身の通院を見据えている方にとって、この条件は日々の安心に直結します。学区の大谷口小学校が徒歩約5分、幼稚園と保育園が徒歩約6分と、子育ての動線も短くまとまっています。

反対に、こんな方には向きません

オートロックや宅配ボックスといったセキュリティ・利便設備を重視される方には、本物件は向きません。1980年竣工・20戸という条件ではこれらの設備は設けられておらず、後から追加できるものでもありません。

ペットと暮らすことをお考えの方にも向きません。本物件はペットの飼育が認められていません。

また、幹線道路に面した立地ですので、静けさを最優先される方にはご希望に沿わない可能性があります。駅徒歩5分以内が譲れない条件という方も、中板橋駅まで徒歩8分という距離をご確認のうえでご判断ください。

条件に合わない物件を無理にお勧めすることはありません。ご希望を伺ったうえで、別の物件をご提案することもできます。まずはお気軽にご相談ください。

中板橋セントラルマンション 板橋区大谷口上町・中板橋駅徒歩9分 1973年11月・旧耐震 138戸・SRC造 地上14階建 詳細を見る

ライオンズプラザときわ台 板橋区東山町・ときわ台駅徒歩8分 1995年2月・新耐震 33戸・SRC造 地上12階建 詳細を見る

大山ローヤルコーポ 板橋区栄町・中板橋駅徒歩7分 1974年11月・旧耐震 260戸・SRC造 地上10階建 詳細を見る

ライオンズマンション中板橋では、過去に結エステートが取り扱った住戸がございます。

成約価格や専有面積、間取りといった具体的な取引の内容は、下記のページでご確認いただけます。同じマンション内の実際の取引データは、相場感をつかむうえでもっとも確かな手がかりになります。

売却をお考えの方にとっても、ご自宅がどの程度の価格帯で取引されているかを知る出発点になります。査定のご依頼はもちろん、相場を確認したいだけというご相談でも構いません。