東武東上線「中板橋」駅から徒歩8分、「ときわ台」駅から徒歩9分。板橋区南常盤台一丁目に建つ、1969年（昭和44年）7月竣工・総戸数50戸・SRC造10階建てのマンションです。

築年数は50年を超えています。この記事では、良いところだけでなく、購入前に必ず確認していただきたいことも含めてお伝えします。

1. 東上線の2駅が徒歩8分・9分。日常の使い分けができます

中板橋駅まで徒歩8分、ときわ台駅まで徒歩9分。わずか1分差で2つの駅が使える立地です。

どちらも東武東上線の駅で、池袋までは10分前後。池袋から先は、JR埼京線・湘南新宿ラインや東京メトロ有楽町線・副都心線に乗り換えられるほか、東上線そのものが和光市から有楽町線・副都心線へ直通しています。朝の時間帯は直通列車を選べば乗り換えなしで都心へ出られます。

2駅が使えることの価値は、通勤の選択肢が増えることだけではありません。中板橋側には商店街と個人商店が並び、ときわ台側には駅前のスーパーやドラッグストア、銀行が集まっています。買い物の目的によって歩く方向を変えられる、というのが実際の暮らしでは効いてきます。

雨の日や体調の悪い日に「近いほうの駅を選べる」ことも、毎日のことなので意外と大きな違いになります。

2. 上板橋小学校まで徒歩約4分。2027年4月には学区の中学校も徒歩約5分に

板橋区立上板橋小学校まで徒歩約4分。低学年のお子さんでも無理のない距離です。

そして、この物件には他にはない事情があります。学区の中学校である板橋区立上板橋第一中学校が、2027年4月に南常盤台一丁目1番1号へ新校舎を構えて移転する予定になっているのです。現在の校舎は小茂根にある仮校舎で、本物件からは徒歩約17分かかります。移転後は同じ南常盤台一丁目、徒歩約5分の距離になります。

板橋区は2026年8月の公表で、この移転にあわせて周辺の通学区域を「変更しました」と過去形で告知しています。検討中の案ではなく、決定事項です。

ただし、通学区域が変更されるのは南常盤台二丁目1番から17番まで、常盤台一丁目33番から37番まで、東新町・東山町の一部です。本物件が建つ南常盤台一丁目は、もともと上板橋第一中学校の学区で、今回の変更の対象ではありません。つまり「学区が変わる」のではなく「もともと通う予定だった中学校が、すぐ近くに引っ越してくる」という立場になります。

小学校の通学区域は変更ありません。上板橋小学校のままです。

お子さんの入学時期によって通学距離が大きく変わるため、ご検討の際は区の最新の発表をあわせてご確認ください。

3. 1969年築の旧耐震物件です。フラット35は利用できません

先にはっきりとお伝えします。この建物は1969年7月竣工で、旧耐震基準の物件です。そしてフラット35はご利用いただけません。

耐震基準が新しいものに切り替わったのは1981年6月です。それ以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準で設計されています。本物件は1969年築ですので、境界から十分に離れており、旧耐震であることに疑問の余地はありません。

これが何を意味するかというと、住宅ローンの選択肢が狭まるということです。フラット35は耐震基準適合証明などの要件を満たさないと利用できず、民間金融機関でも旧耐震物件は融資期間を短くされたり、そもそも取り扱わない金融機関があったりします。

一方で、旧耐震だからといって「危険な建物」と決めつけるのも正確ではありません。SRC造10階建てという構造は、1969年当時としてはかなりしっかりした設計です。当時の板橋区でこの規模の中高層マンションが建てられたこと自体、相応の施工体制があったことを示しています。施工は大日本土木が手がけています。

大切なのは、建物の現状を書面と自分の目で確認することです。管理組合が保管している修繕履歴、これまでの大規模修繕の実施状況、耐震診断を行ったことがあるかどうか。こうした資料は請求すれば確認できます。

結エステートでは、旧耐震物件をご検討いただく際に、資金計画とあわせてこうした資料の確認までお手伝いしています。「旧耐震だからやめたほうがいい」とも「大丈夫です」とも言わず、判断に必要な材料をそろえるところまでが私たちの仕事だと考えています。

4. 自主管理という管理形態。オートロックとエレベーターがあります

本物件は自主管理です。管理会社に業務を委託せず、管理組合が自分たちで建物の維持管理を行う形態を指します。

自主管理は、管理委託費がかからないぶん月々の負担を抑えられる一方で、運営が組合の体制に左右されます。修繕積立金がきちんと積み立てられているか、長期修繕計画が作られているか、総会が定期的に開かれているか。こうした点は物件ごとに大きく異なります。

本物件の運営実態について、私たちは現時点で十分な情報を持っていません。ですので「しっかり管理されています」とも「不安があります」とも申し上げません。かわりに、ご検討いただく段階で次の書類を確認することをおすすめしています。

直近の総会議事録、修繕積立金の残高がわかる会計報告、長期修繕計画書、これまでの大規模修繕の実施履歴。この4点が揃って内容に問題がなければ、自主管理であること自体は大きなマイナスにはなりません。逆にこれらが用意できない場合は、慎重に考えたほうがよい材料になります。

設備面では、オートロックとエレベーターが備わっています。1969年築の建物でこの2つが揃っているのは多くありません。10階建てという規模を考えるとエレベーターは必須ですが、オートロックについては後から設置されたものと考えられ、管理組合が建物に手を入れてきた形跡と見ることができます。駐輪場もあります。

なお、宅配ボックスと駐車場はありません。ペットの飼育も不可となっています。この3点は生活スタイルによっては大きな条件になりますので、あらかじめご承知おきください。

設備はオートロック・エレベーター・駐輪場があります。宅配ボックスと駐車場はありません。上板橋第一中学校は2027年4月に南常盤台一丁目1番1号へ移転予定で、現在は小茂根の仮校舎で授業が行われています。

南常盤台一丁目は、東武東上線の中板橋駅とときわ台駅のちょうど中間にあたるエリアです。用途地域は近隣商業地域で、通りに面して個人商店や飲食店が並び、一本入ると戸建てと低層マンションの住宅地が広がります。昔からの商店と住まいが自然に混ざった、板橋らしい町並みです。

買い物は、徒歩約5分の常盤台銀座商店街が日常の中心になります。青果店や精肉店といった個人商店が残っていて、必要なものを少しずつ買う暮らし方ができます。まとめ買いをしたい日は、徒歩約8分のオーケー大谷口店か、徒歩約9分のコモディイイダ東新町店へ。コンビニはローソン板橋東山町店が徒歩約5分、24時間営業のファミリーマート板橋南ときわ台店が徒歩約7分です。マツモトキヨシときわ台店も徒歩約8分の距離にあります。

子育て環境では、学区の上板橋小学校が徒歩約4分と近いこと、そして学区の上板橋第一中学校が2027年4月に徒歩約5分の位置へ移転予定であることが大きな特徴です。かごめ幼稚園が徒歩約7分、板橋区立大谷口保育園が徒歩約9分。公園は板橋区立南ときわ台公園が徒歩約5分、板橋区立東山公園が徒歩約6分にあり、どちらも24時間開放されています。

医療面は、このエリアの強みと言っていいと思います。徒歩約4分の金子病院は救急告示病院の指定を受けており、24時間・365日の救急受け入れを行っています。夜間や休日に判断に迷ったとき、歩いて4分の距離に相談できる病院があるのは心強いところです。内科と小児科の両方を診る有賀小児科・内科クリニックが徒歩約9分、高度医療が必要なときの日本大学医学部附属板橋病院が徒歩約12分。郵便局が徒歩約8分、三井住友銀行ときわ台支店が徒歩約10分です。具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

外観は、SRC造10階建てらしい直線的なつくりです。1969年の竣工から半世紀以上が経っていますが、外壁や共用廊下の状態は写真でご確認いただけます。

エントランスにはオートロックが設置されています。1969年築の建物では珍しく、後年に管理組合が建物へ手を入れてきたことがうかがえる設備です。宅配ボックスはありません。

エレベーターがあります。10階建てという規模では必須の設備ですが、築年数を考えると入替や改修の履歴が気になるところです。ご案内の際に確認できる資料をお持ちします。

駐輪場があります。駐車場はありません。近隣の月極駐車場をお探しになる場合は、空き状況をお調べしますのでお声がけください。

共用部分の状態は、管理の実態を映す鏡のようなところがあります。自主管理の物件では特にそうです。写真だけで判断せず、一度実際にご覧いただくことをおすすめします。ご案内は代表の山下が直接うかがいます。

南常盤台ハイムは、東上線の2駅が徒歩8分・9分で使え、学区の小学校まで徒歩約4分という立地の物件です。一方で1969年築の旧耐震・自主管理という条件があります。よくいただくご質問にお答えします。

Q1. 住宅ローンは利用できますか

フラット35は利用できません。1969年築の旧耐震基準の物件であるためです。

民間金融機関の住宅ローンについては、取り扱う金融機関と取り扱わない金融機関があります。取り扱う場合でも、融資期間を短めに設定されたり、金利面で条件が付いたりすることがあります。自己資金を厚めに用意できる方、あるいは現金でのご購入をお考えの方に向いた物件です。

どの金融機関が使えるかは、お客様のご年収やご勤務先、他のお借り入れ状況によって変わります。物件と属性の両面から、実際に使える選択肢をお調べしてお伝えします。

Q2. 旧耐震の建物は、地震に対してどう考えればよいですか

旧耐震基準は「震度5強程度の地震で倒壊しない」ことを想定した基準で、新耐震基準の「震度6強から7程度でも倒壊しない」という想定とは考え方が異なります。この違いは事実として押さえておく必要があります。

ただし、実際の建物の強さは基準だけで決まるものではありません。構造形式、その後の補強工事の有無、建物の維持管理の状態によって変わります。本物件はSRC造で、1969年当時の10階建てとしては堅実な構造です。

確認すべきは、耐震診断を実施したことがあるか、実施している場合はその結果、補強工事の有無です。管理組合に資料が残っていれば確認できます。ご検討の段階でお調べします。

Q3. 自主管理と聞きましたが、問題はないのでしょうか

自主管理そのものが問題というわけではありません。管理会社への委託費がかからないため、月々の負担を抑えられるという面もあります。

確認していただきたいのは運営の実態です。直近の総会議事録、修繕積立金の残高がわかる会計報告、長期修繕計画書、大規模修繕の実施履歴。この4点が揃っていて内容に問題がなければ、自主管理であることは大きなマイナスにはなりません。

本物件の運営実態について、私たちは現時点で十分な情報を持っていません。推測でお話しするより、資料を取り寄せて一緒に確認するほうが確実だと考えています。

Q4. 2027年に中学校が移転するというのは、どういうことですか

学区の板橋区立上板橋第一中学校が、2027年4月に南常盤台一丁目1番1号の新校舎へ移る予定です。現在は小茂根の仮校舎で授業が行われており、本物件からは徒歩約17分かかります。移転後は徒歩約5分の距離になります。

本物件が建つ南常盤台一丁目は、もともと上板橋第一中学校の学区です。板橋区は移転にあわせて周辺地域の通学区域を変更していますが、その対象は南常盤台二丁目1番から17番までなどで、一丁目は含まれません。学区が変わるのではなく、通う予定だった学校が近くへ移ってくるという位置づけです。

小学校の通学区域に変更はありません。最新の状況は板橋区の公表資料でご確認いただくのが確実です。

Q5. リフォームはどの程度必要になりますか

築年数を考えると、内装と設備の一新を前提にお考えいただくのが現実的です。給排水管の状態は住戸ごと、また建物全体の更新履歴によって変わりますので、内見時に確認したいポイントになります。

専有部分の給排水管が更新されているか、共用の縦管の更新工事が行われているかで、必要な工事の範囲が変わります。管理組合の修繕履歴でわかることが多い部分です。

リフォームの見積もりは、物件価格と合わせた総予算で考える必要があります。ご希望をうかがえば、おおよその目安をお出しできます。

南常盤台ハイムは、条件がはっきりしている物件です。旧耐震でフラット35が使えず、自主管理で、ペットが飼えず、駐車場もありません。そのかわり、東上線の2駅が使えて、学区の小学校まで徒歩約4分、救急告示病院まで徒歩約4分という立地があります。2027年には学区の中学校も徒歩約5分になります。

条件が合う方にとっては、価格と立地のバランスが取れた選択肢になり得ます。合わない方には、率直にそうお伝えします。結エステートは板橋区専門で17年、代表の山下が直接ご対応しています。ちょっと聞いてみたいだけ、という段階でも構いません。LINEからお気軽にご連絡ください。

条件がはっきりしている物件ですので、向いている方も具体的に絞られます。

1. 自己資金を厚く用意できる方、現金でのご購入をお考えの方

フラット35が使えず、民間ローンも金融機関が限られるという制約があります。裏を返せば、資金面の制約が少ない方にとっては、立地に対して手の届きやすい価格帯の選択肢になり得るということです。

セカンドハウスや、将来的な住み替えを視野に入れた中間の住まいとしてお考えの方にも検討いただける条件です。資金計画から一緒に組み立てますので、どのくらいの自己資金があれば現実的かも含めてご相談ください。

2. 通学距離を重視する子育て世帯の方

学区の上板橋小学校まで徒歩約4分。2027年4月には学区の上板橋第一中学校も徒歩約5分の位置になります。小学校から中学校まで、9年間の通学距離が短く収まる立地です。

小さいお子さんがいるご家庭では、通学の安全と時間は毎日のことです。あわせて、救急告示病院である金子病院が徒歩約4分、内科と小児科を診るクリニックが徒歩約9分という医療環境も、子育て期には心強い条件になります。

ただしペットの飼育はできません。この点だけはご注意ください。

3. 板橋区内で駅の使い分けができる立地を探している方

中板橋駅徒歩8分、ときわ台駅徒歩9分。1分差で2駅が使える立地は、板橋区内でもそれほど多くありません。

通勤の時間帯や買い物の目的によって歩く方向を選べること、どちらかの駅が使えない事態でももう一方があること。日常の細かい場面で効いてくる条件です。板橋区内での住み替えをお考えで、いまより駅の選択肢を増やしたいという方に向いています。

グランシティ常盤台 板橋区南常盤台・ときわ台駅徒歩5分 1999年11月・新耐震 27戸・RC造 地上6階建 詳細を見る

常盤台グリーンハイツ 板橋区常盤台・上板橋駅徒歩7分 1974年4月・旧耐震 38戸・RC造 地上7階建 詳細を見る

コンチネンタルハイツ常盤台 板橋区南常盤台・ときわ台駅徒歩5分 1981年11月・旧耐震 12戸・RC造 地上3階建 詳細を見る

南常盤台ハイムでは、これまでに複数の住戸をお取り扱いしています。同じ建物でも、階数や向き、間取り、リフォームの有無によって価格は変わります。

実際にどのくらいの価格で取引されたのかは、相場を考えるうえで最も確かな材料になります。下記のボタンから、住戸ごとの成約データをご覧いただけます。

現在ご売却をお考えの方にとっても、同じ建物の取引実績は価格を決める出発点になります。査定のご依頼はもちろん、「いまいくらくらいなのか知りたい」というご相談だけでも承ります。