1. 1978年築・旧耐震基準という前提を、最初にお伝えします

宮本37ハイツは1978年（昭和53年）9月に完成したマンションです。建築基準法の耐震基準が大きく改正されたのは1981年6月ですから、この物件はそれより3年前、いわゆる旧耐震基準の建物にあたります。

この点は物件選びの入口で必ず確認しておくべきことなので、最初に明記しておきます。旧耐震のマンションは住宅金融支援機構のフラット35を利用できません。金融機関によっては融資期間が短くなったり、そもそも取り扱いの対象外となることもあります。

一方で、旧耐震だから住めない、危険だ、という単純な話でもありません。SRC造・地下1階付8階建という構造は当時としてもしっかりした部類で、実際に40年以上にわたって使われ続けてきた建物です。大切なのは、条件を正しく理解したうえで、その条件に合う方が選ぶことだと考えています。

2. 都営三田線「板橋本町」駅まで徒歩10分、東武東上線も使える二駅利用

最寄りは都営三田線の「板橋本町」駅で徒歩10分です。三田線は大手町・日比谷・三田といった都心のオフィス街を縦断する路線で、朝の通勤時間帯でも他路線に比べて混雑が穏やかなことで知られています。目黒からは東急目黒線に直通しているため、乗り換えなしで都心を南北に移動できます。

もう一つ、東武東上線の「中板橋」駅も徒歩13分の距離にあります。池袋まで各駅停車で10分ほど。三田線が止まったときの迂回路として、また目的地によって使い分けられる選択肢として、二つの路線が使えることは日常の安心感につながります。

正直に申し上げると、駅徒歩10分は「駅近」と呼べる距離ではありません。雨の日や荷物が多い日に、10分の徒歩を負担に感じる方はいらっしゃると思います。この物件は駅からの近さで選ぶタイプではなく、後述する住環境と価格のバランスで選ぶ物件です。

3. 玄関を出てすぐに、子どもが遊べる場所が二つあります

この物件の立地でもっとも特徴的なのは、周辺環境です。

すぐ近くに「宮本町37番遊び場」があります。タイヤを使った遊具、ターザンロープ、迷路、すべり台、砂場と、就学前から小学生まで幅広く遊べる場所です。舗装が整っているのでベビーカーでも入りやすく、ベンチもあります。

その通りを挟んだ向かいには「宮本公園」。こちらは幼児用のプールが夏場に開設される公園で、遊具も揃っています。日当たりのよいベンチがあり、子どもを遊ばせながら保護者が腰を下ろせる場所も確保されています。

小さなお子さんがいるご家庭にとって、「毎日連れて行ける場所が徒歩数分のところに二つある」という条件は、実際に暮らしてみると想像以上に効いてきます。車を出す必要も、電車に乗る必要もありません。

4. 総戸数21戸という、小さな規模のマンションです

宮本37ハイツは全21戸。板橋区の中古マンションとしてはかなり小規模な部類に入ります。

戸数が少ないマンションには、規模なりの性格があります。住んでいる方の顔が見えやすく、建物全体に目が届きやすい。一方で、一戸あたりが負担する修繕費の割合は大規模マンションより重くなりがちですし、管理組合の運営も少人数で担うことになります。

なお、この物件は管理会社に委託せず、管理組合が自ら建物を管理する「自主管理」という形態をとっています。管理員の常駐もありません。自主管理そのものは珍しい方式ではありませんが、実際の運営状況や修繕計画の内容は建物ごとに大きく異なります。ご検討にあたっては、この点を必ず確認していただきたいと考えています。当社で管理組合の資料を取り寄せてご説明することも可能です。

用途地域は近隣商業地域、土地の権利は所有権です。ペットの飼育はできません。

宮本町は板橋区の東寄り、中山道と富士見街道に挟まれた一帯にある町です。町域のほとんどが住宅地で、大通りから一本入ると車通りがぐっと減り、昼間は驚くほど静かになります。宮本37ハイツが建つのは町の西端、前野町との境に近いあたり。幹線道路の騒音からは離れた、落ち着いた区画です。

買い物は前野町方面と富士見町方面の二手に分かれます。2026年3月に開店したライフ板橋富士見町店が徒歩約5分。駐車49台・駐輪132台を備えた新しい店舗で、日常の買い物はここで完結します。少し足を延ばせばライフ前野町店、コモディイイダ宮本町店と選択肢が増え、価格帯や品揃えで使い分けられます。コンビニはローソン・スリーエフ前野町一丁目店が徒歩約4分と最も近く、ドラッグストアと郵便局もそれぞれ徒歩10分圏内に収まっています。

子育て環境では、徒歩数分のところに宮本町37番遊び場と宮本公園という二つの遊び場がある点が際立っています。前者はタイヤ遊具やターザンロープのある変化に富んだ広場、後者は夏場に幼児用プールが開く公園です。保育園はメディコール小規模保育園富士見台が徒歩約5分、幼稚園は板橋富士見幼稚園が徒歩約6分。医療は板橋宮本病院が徒歩約8分の距離にあります。

学区は板橋区立志村第一小学校・志村第一中学校です。宮本町は丁目や番地による区分がなく町域全体が同じ指定校となるため、この点で迷うことはありません。具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

宮本37ハイツは鉄骨鉄筋コンクリート造、地下1階付8階建の建物です。鉄骨鉄筋コンクリートは、鉄筋コンクリートの中にさらに鉄骨を組み込んだ構造で、1970年代当時としても中層以上のマンションに用いられる堅牢な工法でした。

エレベーターが設置されています。総戸数21戸の小規模マンションでエレベーターが備わっているのは8階建という高さゆえですが、上層階でも荷物の上げ下ろしや高齢のご家族の移動に困らないという点で、日々の暮らしには大きな意味があります。

駐輪場と駐車場があります。ただし空き状況は時期によって変動しますので、ご利用をお考えの場合は必ず事前にご確認ください。空きがなければ順番待ちとなり、近隣で月極を探すことになります。総戸数21戸という規模を考えると、区画数もそれに応じたものとお考えいただくのが現実的です。

一方で、オートロックと宅配ボックスはありません。1978年竣工の建物ですから、これらが標準装備となる以前の設計です。オートロックについては後付けが可能な場合もありますが、共用部分の工事にあたるため管理組合の決議が必要になります。宅配ボックスについても同様です。

宅配の受け取りについては、宅配ボックスがなくても再配達アプリや置き配、コンビニ受け取り、勤務先受け取りといった手段で補っている方が増えています。とはいえ、在宅時間が読みにくい生活をされている方にとっては、日々の小さな手間として積み重なる部分ではあります。この点は率直にお伝えしておきます。

地下1階部分があるのもこの建物の特徴です。用途は現地でご確認いただくのが確実ですが、1970年代のマンションでは倉庫や設備室、駐車場などに使われている例が多く見られます。

なお、この建物は管理会社に委託せず、管理組合が自ら管理を行う自主管理方式で、管理員は常駐していません。共用部分の清掃頻度、設備の点検体制、修繕積立金の積立状況といった具体的な運営内容は、管理組合の資料を確認してはじめて分かる部分です。ご検討いただく際には、当社で資料を取り寄せて一緒に確認させていただきます。

築年数を重ねた建物では、専有部分をきれいにリフォームできても、共用部分の状態と管理体制は個人の努力では変えられません。現地をご覧いただく際は、ぜひ廊下や階段、エントランス周りの様子にも目を向けてみてください。

Q1. 旧耐震のマンションですが、住宅ローンは組めますか？

フラット35は利用できません。旧耐震基準の建物は住宅金融支援機構の技術基準を満たさないためです。民間の金融機関については、取り扱い自体は可能なところもありますが、融資期間が建物の残存年数に応じて短く設定されたり、審査が厳しくなったりする傾向があります。ご検討の際は早い段階で資金計画のご相談をいただくのが確実です。当社で金融機関の事前確認をお手伝いできます。

Q2. 自主管理と聞きましたが、大丈夫でしょうか？

自主管理そのものは違法でも特殊でもなく、小規模マンションでは一定数見られる方式です。管理会社への委託費がかからないぶん、管理費を抑えられるという側面もあります。

ただし、実際の運営が健全かどうかは建物ごとにまったく異なります。総会がきちんと開かれているか、修繕積立金が計画的に積み立てられているか、大規模修繕の履歴があるか。これらは管理組合の資料を見て確認するしかありません。当社では、ご検討の段階で必ずこれらの資料を取り寄せ、内容をご説明したうえで判断していただいています。

Q3. 駅まで徒歩10分は遠くないですか？

率直に申し上げて、駅徒歩5分以内の物件と比べれば遠いです。毎日の通勤で雨の日も含めて往復20分歩くことを、負担に感じる方はいらっしゃると思います。

一方で、この距離だからこそ得られるものもあります。幹線道路の騒音から離れた静かな住環境、そして徒歩数分のところに子どもの遊び場が二つあるという条件です。駅からの近さを最優先される方には向きませんが、家にいる時間の質を重視される方には検討する価値があります。

Q4. 学区はどこになりますか？

板橋区立志村第一小学校（泉町17-1・徒歩約10分）と、板橋区立志村第一中学校（大原町33-1・徒歩約11分）です。

板橋区の通学区域では宮本町は丁目や番地による区分がなく、町域全体が同じ指定校となっています。同じ町内で番地によって学校が分かれるエリアもあるなか、この点で迷う必要がないのは分かりやすい部分です。なお通学区域は変更される場合がありますので、最終的には板橋区教育委員会の最新情報をご確認ください。

Q5. ペットは飼えますか？

飼育できません。管理規約でペットの飼育が認められていないため、犬や猫をお飼いになるご予定がある方には残念ながら不向きです。この点は入居後に変更できる性質のものではないので、あらかじめご承知おきください。

1. 小さなお子さんがいて、外遊びの環境を重視されるご家庭

この物件のもっとも分かりやすい強みは、徒歩数分のところに宮本町37番遊び場と宮本公園という二つの遊び場があることです。

タイヤ遊具やターザンロープのある広場と、夏場に幼児用プールが開く公園。性格の違う二つが近接しているので、その日の気分や子どもの年齢に応じて使い分けられます。保育園は徒歩約5分、幼稚園は徒歩約6分、小児医療にも徒歩圏内でアクセスできます。

送り迎えと外遊びを毎日繰り返す時期のご家庭にとって、この「歩いて行ける範囲で完結する」という条件は、数字以上の価値があります。

2. 現金購入、または住宅ローン以外の資金調達ができる方

旧耐震のマンションはフラット35が使えず、民間ローンも条件が厳しくなります。逆に言えば、現金でご購入される方、あるいは他の資産を担保にした融資や社内融資など、一般的な住宅ローン以外の方法で資金を用意できる方にとっては、この制約は障害になりません。

ローンの制約があるぶん、同じエリア・同じ広さの新耐震物件と比べて価格面で選びやすくなるのがこのタイプの物件です。資金の目処が立っている方には、検討する意味があります。

3. 静かな住環境と、二路線が使える立地を評価される方

都営三田線「板橋本町」駅と東武東上線「中板橋」駅の二つが使えます。三田線は大手町・日比谷方面へ、東上線は池袋方面へ。目的地によって使い分けられますし、片方が止まったときの迂回路にもなります。

そのうえで、建物が建つのは幹線道路から離れた住宅地の中です。都心へのアクセスを確保しながら、生活の場としては静けさを選ぶ。この両立を求める方に合う立地だと考えています。

逆に、こういう方には向きません

駅徒歩5分以内が譲れない条件の方。ペットを飼うご予定がある方。オートロックや宅配ボックスといった設備を重視される方。フラット35をはじめとする一般的な住宅ローンを前提に資金計画を立てられている方。これらに当てはまる場合は、率直に申し上げて他の物件をご覧いただいたほうがよいと思います。

物件には必ず向き不向きがあります。当社は、合わない物件を無理におすすめすることはいたしません。

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