POINT1｜1987年（昭和62年）築の新耐震基準。住宅ローンの選択肢を広く取れます

常盤台パークハイツは、1987年11月に竣工した新耐震基準のマンションです。1981年6月以降の建築確認で建てられているため、旧耐震のマンションで課題になりやすい「フラット35が使えない」「金融機関によって融資の条件が厳しくなる」といった制約を受けにくい建物です。

中古マンション選びでは、立地や専有部分の状態に目が向きがちですが、実際に購入手続きへ進むと、住宅ローンをどの金融機関で、どの商品で組めるかが総額を大きく左右します。新耐震基準であることは、選べるローン商品が多いということであり、金利タイプや借入期間を自分の資金計画に合わせて選びやすいということです。本物件はフラット35の利用も可能です。

築年数だけを見れば築39年ですが、「旧耐震か新耐震か」という区切りは、資産性や売却時の買い手の広がりにも関わってきます。将来手放すことを考えたときにも、買い手側が住宅ローンを組みやすい建物であることは、はっきりとした強みになります。

POINT2｜総戸数78戸。日勤の管理員が入る全部委託の管理体制

本物件は総戸数78戸、地上7階建ての鉄筋コンクリート造です。管理は株式会社サニーライフによる全部委託（日勤）で、管理員が平日の日中に建物へ入り、共用部分の清掃や設備の点検、居住者からの連絡対応などにあたります。

中古マンションを見るとき、私たちが専有部分と同じくらい重視しているのが、この管理体制です。自主管理の建物では、役員のなり手がいない、清掃が行き届かない、修繕の意思決定が進まないといった問題が起きやすく、それが10年、20年という時間をかけて建物の印象と資産価値に表れてきます。その点、全部委託で管理員が常時関わっている建物は、日常の維持管理が仕組みとして回っています。

また78戸という規模は、修繕積立金の母数として一定の安心感があります。総戸数が極端に少ないマンションでは、大規模修繕のたびに1戸あたりの負担が重くなりがちですが、ある程度の戸数があれば費用を分散できます。管理費や修繕積立金の水準、修繕積立金の総額、長期修繕計画の内容については、ご検討の段階で実際の資料をお見せしながらご説明します。

POINT3｜学校と医療が徒歩5分圏。前野町6丁目という住宅地

所在地は板橋区前野町6丁目。ここは、生活に必要な施設が半径500メートルほどの中にきれいに収まっているエリアです。

学区の板橋区立前野小学校まで徒歩約5分、板橋区立上板橋第三中学校まで徒歩約8分。加えて、淑徳小学校が徒歩約5分、淑徳中学校・淑徳高等学校が徒歩約3分という距離にあります。中学受験や私立進学を視野に入れるご家庭にとって、学校が生活圏の中にあるという環境は、通学の負担という面でも、街の雰囲気という面でも意味を持ちます。

医療面では、常盤台病院まで徒歩約5分。小さなお子さんがいるご家庭にも、ご年配のご家族と同居される方にも、総合的に診てもらえる病院が歩いて行ける距離にあるのは心強いところです。保育園は板橋区立西前野保育園が徒歩約5分、買い物は東武ストア前野町店が徒歩約8分、セブン-イレブンが徒歩約4分。日常の用事のほとんどが徒歩で完結します。

POINT4｜上板橋駅徒歩14分・ときわ台駅徒歩16分。駅からの距離と引き換えに得られるもの

正直にお伝えすると、駅からは近くありません。東武東上線「上板橋」駅まで徒歩14分、「ときわ台」駅まで徒歩16分です。毎日の通勤で駅を使う方にとって、この14分をどう捉えるかは、この物件を検討するうえでの最初の分かれ道になります。

一方で、駅から離れることで得られるものもあります。同じ予算でより広い専有面積を検討できること。通勤の方向に応じて上板橋・ときわ台の2駅を使い分けられること。そして、この一帯が第一種中高層住居専用地域に指定されていることです。用途地域は、その土地にどんな建物を建ててよいかを定めたルールで、住居専用地域では大規模な商業施設や遊技場の類は建てられません。つまり「今が静かな住宅地」なのではなく、これから先も住宅地として保たれやすい区域だということです。駅前の利便を取るか、この落ち着きを取るかという選択になります。

実際にこのエリアでご案内していると、「駅までの距離より、家の広さと周りの静けさを取りたい」という方に選ばれる傾向があります。数字だけで判断せず、一度ご自身の足で駅から歩いてみていただくのが確実です。道の広さや人通り、坂の有無など、地図ではわからないことが必ずあります。ご希望があれば、私が駅からご一緒に歩いてご案内します。

前野町6丁目は、板橋区の中でも学校と医療機関が集まる一帯です。敷地のすぐ近くには淑徳小学校・淑徳中学校・淑徳高等学校のキャンパスが広がり、平日の朝夕は通学する生徒の姿が街の風景になっています。

学区の板橋区立前野小学校、板橋区立上板橋第三中学校もいずれも徒歩10分以内で、通学路に大きな幹線道路を渡る必要がないのは、小さなお子さんがいるご家庭には安心材料です。

買い物は東武ストア前野町店が生活の中心で、日用品の買い足しは徒歩約4分のセブン-イレブンでまかなえます。徒歩約8分の板橋区平和公園には板橋区立中央図書館が併設されており、休日に子どもを遊ばせながら本を借りて帰る、という使い方ができます。

医療は常盤台病院が徒歩約5分。総合的に診てもらえる病院が歩いて行ける距離にあることは、長く住むほど効いてくる条件です。具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

1987年築・78戸のスケールが表れる共用部分

常盤台パークハイツは、地上7階建て・総戸数78戸の鉄筋コンクリート造です。1980年代後半に分譲されたマンションは、それ以前の建物と比べて共用部分に余裕を持たせた設計が増えてくる時期で、本物件もエントランスまわりや共用廊下にゆとりが感じられます。

設備は正直にお伝えします

エレベーターが設置されています。7階建てですので上層階をご検討の場合はもちろん、長く住んでご家族が年齢を重ねられたときにも、この点は毎日の負担に直結します。敷地内には駐車場と駐輪場があります。空き状況はその時々で変わりますので、ご希望の場合は現況をお調べしてお伝えします。

一方で、オートロックと宅配ボックスはありません。1987年築のマンションとしては珍しくない仕様ですが、この2つを重視される方には先にお伝えしておきたい点です。エントランスの施錠については、日勤の管理員が平日の日中に建物へ入っていることが一定の目配りになります。宅配については、置き配の指定や、徒歩約4分のセブン-イレブンでの受け取りで対応されている方が多いエリアです。ご自身の生活スタイルと照らして許容できるかどうかは、内見の際に実際の動線を見ながら判断していただくのが確実です。

日勤管理が入っていることの意味

管理は株式会社サニーライフによる全部委託、日勤の管理体制です。管理員が平日の日中に建物に入り、共用部分の清掃、ゴミ置き場の管理、設備の点検立ち会い、居住者からの連絡対応などを担います。

中古マンションを内見されるとき、ぜひ専有部分だけでなく共用部分もご覧になってください。エントランスの床やガラスが磨かれているか、掲示板の張り紙が最新のものに更新されているか、ゴミ置き場や駐輪場が整理されているか。こうした点は、管理会社の仕事ぶりと、住んでいる方々の管理組合への関わり方が、そのまま表れる場所です。図面や資料だけではわからない、建物の「その後の育ち方」が見えてきます。

築39年の建物をどう見るか

築年数が経ったマンションでは、これまでにどの部位の修繕がいつ行われたか、そして今後どの工事が予定されているかが、購入後の負担を左右します。外壁、屋上防水、給排水管といった大きな部位は、工事の履歴と計画を必ず確認すべきところです。

結エステートでは、ご検討いただく段階で管理組合の資料をお取り寄せし、修繕の履歴・長期修繕計画・修繕積立金の残高を一緒に確認します。数字の読み方も含めてご説明しますので、「この金額が多いのか少ないのかわからない」という状態のまま判断することにはなりません。

Q1. フラット35は使えますか？

はい、ご利用いただけます。常盤台パークハイツは1987年11月築の新耐震基準のマンションで、フラット35に対応しています。旧耐震のマンションでは適合証明が取れずにフラット35が使えないケースがありますが、本物件はその心配がありません。全期間固定で返済額を確定させたい方にも、変動金利と比較検討したい方にも、選択肢を残せます。

Q2. 築39年ですが、あとどのくらい住めますか？

鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は、税法上の法定耐用年数（47年）とは別で、適切な修繕が行われていれば60年、70年と使われている建物が実際にあります。重要なのは築年数そのものより、外壁・屋上防水・給排水管といった部位の修繕がきちんと行われてきたか、そしてこの先の計画と積立金が用意されているかです。ご検討の際に管理組合の資料を取り寄せて、一緒に確認しましょう。

Q3. 上板橋駅まで徒歩14分は遠くありませんか？

毎日の通勤で使う方にとっては、正直に申し上げて近いとは言えません。ただ、駅から離れることで、静かな住環境と、同じ予算でより広い専有面積という条件が手に入ります。また上板橋駅とときわ台駅の2駅が使えるため、行き先や時間帯で選べるという利点もあります。判断の前に一度、駅からご自身の足で歩いてみてください。ご希望があればご一緒します。

Q4. 学区はどこになりますか？

板橋区立前野小学校（徒歩約5分）と、板橋区立上板橋第三中学校（徒歩約8分）です。前野町6丁目は番地によって中学校の通学区域が細かく分かれているエリアで、本物件の所在地はこの区分に基づき上板橋第三中学校の区域にあたります。なお板橋区は令和9年4月1日から前野町六丁目の一部の通学区域を志村第四中学校から上板橋第三中学校へ変更する予定で、本物件は変更の前後を通じて上板橋第三中学校のままです。学区は制度変更があり得ますので、ご入学の時期が決まっている場合は板橋区教育委員会の最新情報も併せてご確認ください。

Q5. ペットは飼えますか？

常盤台パークハイツはペットの飼育ができません。犬や猫との暮らしをご希望の場合は、飼育可能な物件をお探しすることになります。板橋区内のペット可マンションについても情報を持っていますので、お気軽にご相談ください。

1. 学校と病院の近さを優先したい子育て世帯の方

学区の前野小学校が徒歩約5分、上板橋第三中学校が徒歩約8分。西前野保育園も徒歩約5分で、保育園から中学校までが生活圏の中に収まります。さらに淑徳小学校・淑徳中学校・淑徳高等学校が徒歩3〜5分にあり、私立進学を視野に入れる場合も通学の負担が小さく済みます。体調を崩したときに駆け込める常盤台病院も徒歩約5分。お子さんが小さいうちほど、この「徒歩5分圏に全部ある」という条件が効いてきます。

2. 駅距離よりも広さと静けさを取りたい方

上板橋駅から徒歩14分という距離は、同じエリアの駅近物件と比べて価格面で選択肢が広がることを意味します。在宅勤務が定着して毎日は駅を使わないという方、通勤より住環境を優先したい方、同じ予算でもう一部屋欲しいという方にとって、この立地条件は不利ではなくむしろ味方になります。駅前の喧騒から離れた住宅地で、腰を据えて暮らしたい方に向いています。

3. 管理体制とローンの組みやすさを重視する方

総戸数78戸、全部委託・日勤の管理体制という組み合わせは、中古マンションを長く持つうえで安心材料になります。管理員が日常的に建物に関わっていること、修繕積立金の負担を一定の戸数で分散できること。この2つは、購入後の住み心地にも、将来売却するときの評価にも影響します。加えて新耐震基準でフラット35が使えるため、資金計画の自由度も確保できます。「買ったあとに困らない建物か」を基準に選びたい方に、自信を持っておすすめできる物件です。

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