下赤塚エリアは、東武東上線「下赤塚駅」と、東京メトロ有楽町線・副都心線「地下鉄赤塚駅」の2駅3路線が徒歩圏で使える、板橋区北西部の住宅地です。板橋区専門で17年この街の物件を扱ってきた立場からお伝えすると、下赤塚は「派手さはないけれど、暮らしの土台がしっかり揃った街」という言葉がいちばんしっくりきます。

急行が停まる成増、大型商業施設のある東武練馬という賑やかな2駅に挟まれ、下赤塚駅前そのものはこぢんまりとしています。ただ、その落ち着きこそがこの街の個性で、駅を少し離れれば赤塚・赤塚新町の静かな住宅街が広がり、南側は練馬区の光が丘へと続きます。板橋区と練馬区、2つの区の生活圏をまたいで使えるのが、下赤塚エリアならではの特徴です。この街には、次の4つの注目ポイントがあります。

1. 2駅3路線、都心アクセスの選択肢が広い
下赤塚駅から徒歩2分ほどで地下鉄赤塚駅に乗り換えられ、池袋・新宿・渋谷の3大ターミナルがいずれも約30分圏内に入ります。有楽町線で銀座・豊洲方面、副都心線で渋谷・横浜方面まで乗り換えなし。「東上線で池袋へ」「メトロで都心へ直通」を行き先や気分で使い分けられる余裕は、通勤ルートの選択肢が増えるという点で、共働き世帯にとって大きな安心材料になります。

2. 日常の買い物に困らない生活利便
下赤塚駅北口の東武ストア、赤塚のライフ（1階食品・2階日用品の大型店）、ヤオコー板橋四葉、赤塚新町のビッグ・エーなど、価格帯や品揃えの違うスーパーが徒歩圏に複数あります。精肉に強いJump下赤塚店や、サンドラッグ・ぱぱす・ウエルシア等のドラッグストアも点在し、隣の東武練馬にはイオン板橋店、成増には大型商業施設もあるため、「普段の買い物は近所で、まとめ買いは隣駅で」という使い分けがしやすい環境です。

3. 光が丘公園を身近に感じる住環境
地下鉄赤塚駅の南側、徒歩・自転車圏には約60ヘクタールの広大な都立光が丘公園が広がります。芝生広場やバードサンクチュアリ、児童向けの遊具エリアもあり、休日に家族で過ごせる緑の拠点になっています。赤塚エリアには区立美術館や郷土資料館、植物園もあり、自然と文化の両方に触れられる住環境です。

4. 板橋区内では比較的手が届きやすい価格帯
下赤塚・地下鉄赤塚エリアの中古マンションは、23区内では比較的手が届きやすい価格水準を保ってきました。築30年前後の物件から築浅・駅近の物件まで価格帯は幅広く、価格を抑えたい実需層から、都心アクセスと住環境を重視するファミリーまで、予算に応じた選択肢が見つかりやすいエリアです（価格は物件・築年・広さにより異なります）。

下赤塚エリアの交通の要は、東武東上線「下赤塚駅」と東京メトロ有楽町線・副都心線「地下鉄赤塚駅」の2駅3路線です。この2駅は下赤塚駅南口から徒歩2分ほど（約100m）と至近で、実質的に3路線を1つの生活拠点として使えます。

東武東上線の下赤塚駅からは池袋へ乗り換えなしでアクセスできます。地下鉄赤塚駅からは、有楽町線で飯田橋・有楽町・銀座一丁目・豊洲方面へ、副都心線で新宿三丁目・渋谷方面へと乗り換えなしで移動でき、池袋まで約13分、新宿まで約24分が目安。池袋・新宿・渋谷の3大ターミナルがいずれも約30分圏内に収まります。

朝の通勤時、東上線が遅れてもメトロに振り替えられる（またはその逆）という「路線の二重化」は、毎日の通勤ストレスを大きく減らしてくれます。バス路線も充実しており、下赤塚駅北口からは高島平方面へ、川越街道沿いの停留所からは練馬駅方面へのアクセスも可能。車を持たない世帯でも生活圏を広げやすいのが、このエリアの交通面の強みです。

日常の買い物のしやすさは、下赤塚エリアの大きな魅力です。下赤塚駅北口には東武ストア下赤塚店があり、駅前ですぐに食料品が揃います。少し足を延ばせば、赤塚のライフ（1階が食品、2階が日用品の大型店）、ヤオコー板橋四葉、赤塚新町のビッグ・エーなど、価格帯や品揃えの異なるスーパーが複数あり、用途に応じて使い分けられます。精肉に定評のあるJump下赤塚店のような専門色のある店もあり、食卓の選択肢が広がります。

ドラッグストアも、サンドラッグ・どらっぐぱぱす・ウエルシア・スギ薬局などが赤塚新町を中心に点在し、日用品や医薬品の調達に困りません。さらに隣の東武練馬駅前にはイオン板橋店、急行停車駅の成増には大型商業施設が揃っているため、「普段の買い物は近所で、週末のまとめ買いは隣駅で」というメリハリのある暮らし方ができます。派手な繁華街はないぶん落ち着いていて、生活に必要なものは徒歩圏でひととおり揃う——それが下赤塚の日常です。

下赤塚エリアは、子育て世帯にとって心強い環境が整っています。最大の魅力は、地下鉄赤塚駅の南側、徒歩・自転車圏に広がる都立光が丘公園です。約60ヘクタールの広大な敷地には芝生広場やバードサンクチュアリ、遊具エリアがあり、休日に家族でのびのび過ごせる緑の拠点になっています。赤塚エリアには区立美術館や郷土資料館、植物園もあり、自然と文化の両方に触れられる住環境です。

教育面では、板橋区側に赤塚小学校・赤塚新町小学校・下赤塚小学校・徳丸小学校などの区立小学校、赤塚第三中学校などの区立中学校が点在し、練馬区側の光が丘エリアにも複数の学校があります。通学区域は町丁・番地の単位で細かく分かれており、同じ町名でも指定校が異なるケースがあります。お子さんの通学校を重視して物件を選ぶ場合は、必ず板橋区・練馬区の公式の通学区域情報で、その住所の指定校を事前に確認することをおすすめします。結エステートでは、気になる物件の学区について番地単位での確認もお手伝いしています。

下赤塚で中古マンションを探すとき、いくらくらいが目安になるのか。結エステートが東日本レインズの成約データを独自に集計した結果をご紹介します。

集計の条件

2024年9月から2026年9月までの2年間に成約した、専有面積50平方メートル以上のファミリー向け住戸が対象です。下赤塚駅と地下鉄赤塚駅は隣接しており、実質的に同じ生活圏ですので、両駅を1つのエリアとして集計しています。

該当した成約は45件でした。内訳は下赤塚が16件、地下鉄赤塚が29件です。

先に、この数字の限界をお伝えします

45件という母数は、東上線の板橋区エリア7駅のなかで下から2番目です。成増の219件と比べるとおよそ5分の1、大山の114件と比べてもおよそ5分の2にとどまります。

さらに築年帯で分けると、各帯は12件から17件になります。とくに築40年以上の17件は、そのうち14件が1983年3月築の同じ建物の住戸でした。つまりこの帯の数字は、下赤塚全体の相場というより、ほぼ1棟の相場を表しています。

以下の数字は、こうした前提のうえでご覧ください。市場全体の傾向をつかむ目安にはなりますが、件数が多い駅ほどの精度はありません。

下赤塚の中古マンション相場

45件の平均は、専有面積71.4平方メートル、成約価格4,669万円。1平方メートルあたりでは65.4万円です。

築20年未満は12件で、1平方メートルあたり77.0万円。平均は69.0平方メートル・5,314万円でした。

築20年から40年は16件で、1平方メートルあたり69.1万円。平均は68.8平方メートル・4,752万円です。

築40年以上は17件で、1平方メートルあたり54.7万円。平均は75.6平方メートル・4,136万円でした。

築40年以上でも価格が落ちにくい

下赤塚の特徴は、築古の価格水準です。

築40年以上の1平方メートルあたり54.7万円という数字は、東上線の板橋区エリア7駅のなかで大山、ときわ台に次ぐ3番目の高さです。上板橋の43.0万円、東武練馬の42.8万円を10万円以上上回ります。池袋からの距離でいえば下赤塚のほうが遠いにもかかわらず、です。

ただし前述のとおり、この帯は1983年築の1棟に集中しています。管理状態の良い建物が市場に出ていた結果とも考えられますので、下赤塚の築古がどれも同じ水準というわけではありません。

3路線が使える立地

価格が保たれている背景には、交通の条件があると考えています。

下赤塚は東武東上線に加えて、隣接する地下鉄赤塚駅から有楽町線と副都心線が使えます。副都心線は新宿三丁目・渋谷方面へ直通し、東急東横線に乗り入れているため横浜方面まで乗り換えなしです。有楽町線は飯田橋・有楽町を経由して銀座一丁目方面へ向かいます。

朝の通勤で池袋での乗り換えを避けられるかどうかは、毎日のことだけに効いてきます。勤務先が新宿・渋谷側なのか、丸の内・銀座側なのかで、使う路線を選べるのもこのエリアの利点です。

この数字をどう使うか

ここに挙げた数字は、あくまで市場全体の傾向です。実際の価格は、駅からの距離・階数・向き・管理状態・リフォームの有無などで大きく変わります。同じ建物でも、階数と向きが違えば数百万円の差がつきます。

下赤塚は成約件数が少ないぶん、ご検討のタイミングによっては候補が限られることもあります。その場合は隣の成増や東武練馬まで範囲を広げると、選択肢が一気に増えます。

ご検討中の物件が相場と比べてどうなのか、また下赤塚とほかの駅ではどう違うのかは、個別にお調べしてお伝えできます。結エステートでは、ここに挙げた集計を自社で行っています。ポータルサイトに出ている情報だけでは分からない、成約ベースの実態をふまえてご相談に応じます。

ここからは、結エステートが取り扱う下赤塚・地下鉄赤塚エリアの中古マンションを、物件紹介記事とあわせてご紹介します。駅からの距離・築年・規模はさまざまですが、いずれも板橋区専門17年の視点でご案内している物件です。気になる物件があれば、各記事から詳しい情報をご覧いただけます。カードの下には、当サイトで紹介している下赤塚エリアのマンション一覧をまとめていますので、あわせてご覧ください。

結エステートは、板橋区を専門に17年、この街の中古マンションを見続けてきた地域密着の不動産会社です。下赤塚・地下鉄赤塚エリアは、板橋区赤塚・赤塚新町・徳丸と練馬区光が丘をまたぐため、区をまたいだ学区・行政サービス・生活動線の違いを理解していないと、物件の本当の住みやすさは判断しにくいエリアです。私たちは、そうした区境ならではの実情を踏まえて、一件ずつ丁寧にご案内します。

また、当社は仲介手数料を最大無料・最低でも半額でご提供しています（手数料は物件により異なります）。中古マンションの購入では、物件価格以外に仲介手数料・登記費用・ローン諸費用などがかかりますが、仲介手数料が抑えられるぶん、リフォームや引っ越し費用に予算を回すこともできます。「まだ検討し始めたばかり」「相場だけ知りたい」という段階でも構いません。代表が直接、しつこい営業なしでご相談に応じます。

Q. 下赤塚と地下鉄赤塚は、どちらの駅を使うのが便利ですか？
目的地によって使い分けるのが正解です。池袋方面なら東武東上線の下赤塚駅、渋谷・新宿三丁目・銀座・豊洲方面なら地下鉄赤塚駅（副都心線・有楽町線）が便利です。2駅は徒歩2分ほどと近いため、実質的に両方使えると考えて良いエリアです。

Q. 光が丘公園は、どのくらいの距離にありますか？
地下鉄赤塚駅の南口から徒歩数分〜十数分が目安で、物件の位置によって変わります。約60ヘクタールの広大な公園なので、休日の散歩や子どもの外遊びの拠点として、多くのファミリー世帯に活用されています。

Q. このエリアの中古マンションの価格帯を教えてください。
築20年から40年の物件で平均4,752万円、築20年未満では平均5,314万円、物件特性によって幅があります。23区内では比較的手が届きやすい価格水準です（価格は市況・物件により異なります）。正確な相場は個別にお調べします。

Q. 旧耐震のマンションでも住宅ローンは組めますか？
金融機関や物件の条件によって取り扱いが異なります。旧耐震（1981年5月以前に建築確認を受けた物件）は住宅ローンの選択肢が新耐震より狭まる場合があり、物件ごとに利用可能なローンが変わるため、購入前の確認が必要です。当社で個別にお調べします。

Q. 学区は物件を決める前に確認できますか？
はい。通学区域は番地の単位で分かれているため、気になる物件の住所をもとに、板橋区・練馬区の公式情報で指定校を確認できます。当社でも番地単位での学区確認をお手伝いしています。

下赤塚エリアは、東武東上線と東京メトロ有楽町線・副都心線の2駅3路線が使え、池袋・新宿・渋谷が約30分圏内という交通利便を持ちながら、価格は23区内で比較的手が届きやすい水準に保たれてきた街です。光が丘公園という大きな緑を身近に感じられ、板橋区赤塚・赤塚新町・徳丸と練馬区光が丘をまたいで、子育てファミリーから価格重視の実需層まで、幅広い層が暮らしやすいバランスの良さが魅力です。

派手さはないけれど、暮らしの土台がしっかり揃っている——そんな下赤塚で中古マンションをお探しなら、板橋区専門17年の結エステートにお任せください。相場の確認から学区の番地チェック、資金計画まで、代表が直接、あなたの家探しに寄り添います。