板橋区専門で17年仲介してきた立場から見ると、この物件には次の4つの注目ポイントがあります。

1. 都営三田線「高島平」駅まで徒歩4分という距離感

高島平8丁目の中でも駅寄りの一角に建っています。徒歩4分は、雨の日に傘をさしている時間や、荷物を持って歩く距離が短く済む実感のある距離です。都営三田線は目黒駅で東急目黒線と相互直通運転を行っており、神保町・大手町・日比谷・三田といった都心のオフィス街へ乗り換えなしで向かえます。板橋区北部から都心へ通う方にとって、乗り換え回数が少ない路線を最寄りにできることの価値は、住み始めてから毎日効いてきます。駅の周辺には食品スーパーやドラッグストア、飲食店がひととおり揃っており、帰り道に買い物を済ませて帰宅できる環境です。

2. 総戸数30戸・地上5階建という小規模マンションの性格

30戸という規模は、板橋区の分譲マンションのなかでも小さい部類に入ります。住んでいる方の顔が見えやすく、管理組合の意思決定が比較的まとまりやすいという良さがある一方で、修繕積立金の総額そのものが小さくなりやすく、大規模修繕の際に1戸あたりの負担が重くなりやすいという構造上の弱点もあります。さらにこのマンションは自主管理で、エレベーターがありません。上階への移動は階段になります。この2点は、資料上の数字ではなく実際に歩いてみて判断していただきたい部分です。ご案内の際は、実際に検討階まで階段で上がっていただくことをおすすめしています。

3. 1976年5月築・旧耐震基準の建物です。フラット35はご利用いただけません

現在の耐震基準（新耐震基準）は1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されています。この物件は昭和51年5月の竣工で、それ以前の旧耐震基準で建てられた建物です。そのため、フラット35の適合証明を取得することができず、フラット35はご利用いただけません。ここは最初にはっきりお伝えしておきます。住宅ローンを組んでご購入される場合は、民間金融機関の商品を検討することになりますが、旧耐震のマンションは金融機関によって取り扱い自体がなかったり、借入期間が短く設定されたりします。ご購入の可否は、物件の条件とお客様の属性の両方で決まります。逆に言えば、こうした条件は価格に織り込まれているのが中古マンション市場です。ローンの選択肢が限られるぶん、同じエリアの新耐震物件と比べて取得しやすい価格帯になります。

4. 区の文化・レジャー施設が集まる高島平8丁目という立地

この物件が建つ高島平8丁目は、板橋区の公共施設が集中している一角です。同じ8丁目内に板橋区立熱帯環境植物館があり、温室と水槽を備えた区立施設として親子連れに親しまれています。すぐ近くには高島平温水プール、そして徳丸ヶ原公園には入園無料の板橋こども動物園高島平分園があります。休日にわざわざ遠出しなくても、歩いて行ける範囲に子どもと過ごせる場所がいくつもあるという環境は、実際に子育てをしている世帯にとって日々の負担の差になって表れます。北側には新河岸川が流れ、川沿いの空が抜けた景観もこのエリアの特徴です。

このマンションが建つ高島平8丁目は、板橋区の公共施設が集まっている一角です。板橋区立熱帯環境植物館まで徒歩約2分、高島平温水プールにいたっては徒歩約1分と、ほぼ隣接といってよい距離にあります。徳丸ヶ原公園には入園無料の板橋こども動物園高島平分園があり、こちらも徒歩約4分。休日の行き先が歩いて回れる範囲に複数あるという環境は、小さなお子さんがいるご家庭ほど日々の実感として効いてきます。通学先となる板橋区立高島第一中学校は同じ高島平8丁目にあって徒歩約3分、板橋区立新河岸小学校は徒歩約9分です。日常の買い物は、24時間営業のビッグ・エー高島平8丁目店が徒歩約6分、コープみらい高島平が徒歩約8分。コンビニはファミリーマート高島平8丁目店が徒歩約4分の距離にあります。具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

30戸・地上5階建の小規模マンションです。共用部分は、規模相応にコンパクトにまとまっています。

このマンションを検討されるうえで、共用部分そのものの豪華さよりも先に見ていただきたいのが、管理の状態です。自主管理のマンションは、管理会社に業務を委託せず、管理組合が自分たちで清掃・点検・修繕の手配を行います。うまく回っている自主管理のマンションは、委託管理よりも管理費を抑えながら建物の状態を保てていることがあります。一方で、担い手が高齢化して手が回らなくなると、共用部分の劣化や修繕の先送りが一気に表面化します。どちらなのかは、外から見ただけでは判断がつきません。

そこで結エステートでは、自主管理のマンションをご案内する際、管理組合の総会議事録・修繕履歴・修繕積立金の残高・長期修繕計画の有無を必ず取り寄せて、内覧の前にお客様と一緒に確認します。数字と記録を見れば、この先10年でどれくらいの修繕が控えているのか、その原資があるのかがおおよそ見えてきます。

また、エレベーターがない建物であることも、共用部分を見るときの視点に関わります。エレベーターがないぶん、その保守点検費用や将来の更新費用が発生しないという側面はあります。一方で、階段の手すりや外階段の防水・塗装といった部分の維持は必要です。現地では、階段まわりの状態もあわせてご覧ください。

東久高島平ハイツは、都営三田線「高島平」駅徒歩4分・1976年5月築・総戸数30戸・地上5階建の小規模マンションです。旧耐震基準の建物で、エレベーターはなく、自主管理・ペット飼育不可という条件があります。そのうえで、駅までの距離と、区の文化・レジャー施設が徒歩圏に集まる住環境が評価されるエリアです。ご検討にあたって、実際によくいただく質問にお答えします。

Q1. フラット35は使えますか？
使えません。フラット35は1981年6月以降の新耐震基準に適合していることが前提となり、この物件は昭和51年5月築の旧耐震基準の建物のため、適合証明を取得できません。住宅ローンをご利用の場合は、民間金融機関の商品を検討することになります。取り扱いの有無や借入可能期間は金融機関によって差が大きいため、事前審査の段階でご相談ください。

Q2. 住宅ローン控除は使えますか？
そのままでは使えない可能性が高い物件です。中古住宅の住宅ローン控除は、昭和57年（1982年）1月1日以降に建築された住宅であるか、耐震基準適合証明書などで耐震性が確認できることが要件になります。この物件は1976年築で、耐震基準に適合していることを証明する書類の取得は難しいのが実情です。資金計画を立てる際は、控除がない前提で組んでいただくのが安全です。

Q3. エレベーターがないのは、実際どのくらい不便ですか？
これは階数によって体感がまったく違います。同じ建物でも2階と5階では、日々の買い物や大きな荷物の搬入、将来の暮らし方への影響が変わります。数字で判断できる話ではないので、ご案内の際は必ず検討階まで階段で上がっていただいています。一度上ってみると、ご自身にとって許容できるかどうかがはっきりします。

Q4. 自主管理と聞くと不安なのですが、大丈夫でしょうか？
自主管理そのものが良い・悪いということはなく、実際にどう運営されているかがすべてです。総会議事録・修繕履歴・修繕積立金の残高・長期修繕計画を確認すれば、この先の見通しはかなり具体的に把握できます。結エステートでは、これらの資料を取り寄せてご説明したうえでご判断いただいています。

Q5. ペットは飼えますか？
飼育不可です。管理規約でペットの飼育が認められていないため、犬猫などの飼育を予定されている方には残念ながら向きません。

条件がはっきりしている物件だからこそ、合う方には合い、合わない方には合わない物件です。板橋区専門・業界17年の代表が、資料を取り寄せたうえで正直にお伝えします。ご質問だけでも構いませんので、LINEからお気軽にご相談ください。

この物件は、条件がはっきりしているぶん、向き不向きも明確です。板橋区専門で17年見てきた経験から、次のような方に検討していただきたい物件だと考えています。

1. 現金でのご購入、または自己資金を厚くご用意できる方

フラット35が使えず、民間ローンも金融機関によって取り扱いが分かれる物件です。裏を返せば、ローンの制約を受けない現金購入の方にとっては、同じ高島平エリアの新耐震物件と比べて取得しやすい価格帯で、駅徒歩4分という立地を手に入れられる選択肢になります。ローンの審査を待たずに話を進められるため、交渉面でも動きやすくなります。

2. 高島平で駅近と子育て環境の両方を優先したい方

駅まで徒歩4分、同じ8丁目に板橋区立熱帯環境植物館と高島平温水プール、徳丸ヶ原公園には入園無料の板橋こども動物園高島平分園があります。通学先となる板橋区立高島第一中学校も同じ8丁目にあり、小学校も徒歩圏です。休日の行き先が歩いて回れる範囲にあることは、小さなお子さんがいるご家庭ほど実感として大きくなります。エレベーターがない点を許容できるなら、この環境をこの価格帯で得られるのはエリア内でも限られた選択肢です。

3. 建物の条件を数字で判断したい方

旧耐震・自主管理・エレベーターなしという条件は、資料で確認すれば具体的に評価できるものばかりです。修繕積立金の残高、直近の修繕履歴、総会での議論の内容。これらを見たうえで納得して判断したいという方には、むしろ検討しやすい物件です。結エステートは資料を取り寄せてご説明したうえで、率直に良し悪しをお伝えします。無理におすすめすることはありません。

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