2026年7月21日、不動産経済研究所から驚くべき数字が発表されました。

2026年上半期（1〜6月）に首都圏（1都3県）で発売された新築マンションの1戸当たり平均価格が、前年同期比13.1%上昇の1億135万円。上半期として、初めて平均1億円を突破しました。

「マンションが高い」という話はここ数年ずっと続いてきましたが、ついに平均という数字が大台に乗ったことになります。これは一部の高級物件だけの話ではなく、首都圏で普通に売り出されている新築マンションの"平均"が1億円ということです。

この記事では、板橋区・練馬区でマイホームを探している方に向けて、「新築1億円時代」に何が起きているのか、そしてその中で現実的な選択肢はどこにあるのかを、地元で17年仲介を続けてきた立場から整理します。

平均1億円と言われてもピンとこないと思いますので、エリア別の内訳を見てみます。

東京23区は1億4,249万円で過去最高を更新。埼玉県だけがわずかに下がりましたが、それ以外はすべて最高値を記録しました。特に千葉県が+56.8%と急伸していますが、これは船橋市で高額物件が発売された影響が大きく、エリアの実力というより発売物件の偏りによるものです。

ここで注目したいのは、東京23区の1億4,249万円という数字です。もはや会社員の共働き世帯でも、新築で23区内にマンションを買うのは容易ではない水準に達しています。

新築マンションの価格上昇には、明確な理由があります。一時的なブームではなく、構造的な要因です。

不動産経済研究所は、価格上昇の背景として建築費の高騰と、東京23区でのマンション用地不足を挙げています。人手不足による人件費の上昇、資材価格の高騰、これらが重なって建築コストが押し上げられています。

建築費は一度上がると簡単には下がりません。資材価格、人件費、2024年からの建設業の時間外労働規制、省エネ基準への対応——どれも構造的で、新築の建築費が下がる材料が見当たらないのが実情です。この点は、以前に建材価格の上昇とリフォーム費用について書いた記事でも詳しく触れています。

同研究所の松田上席主任研究員も「秋に多少価格が落ち着いても、1億円に近い水準で推移する可能性は十分にある」と指摘しています。つまり、この価格は当面続く前提で考えたほうがよい、ということです。

もう一つ、見逃せないデータがあります。価格は上がっていますが、その価格に買い手が追いついているかは別の話です。

2026年上半期の新築マンションの初月契約率は64.8%で、前年同期から1.8ポイント低下しました。契約率は好調・不調の目安が70%とされることが多く、それを下回る60%台が3年続いています。在庫も363戸増えました。

これが意味するのは、「売り手が付けた価格」と「買い手が実際に払える価格」の差が開いてきている、ということです。価格は最高値でも、その価格で飛ぶように売れているわけではない。むしろ売れ残りが積み上がりつつある。これが新築市場のいまの実像です。

高い価格が付いていることと、その価格で買えることは、まったく別の問題です。多くのご家庭にとって、平均1億円の新築は「見るための価格」になりつつあります。

では、マイホームを諦めるしかないのか。そんなことはありません。視点を新築から中古に移すと、風景が変わります。

新築の建築費が上がり続けるということは、新築と中古の価格差が開くということでもあります。建築費高騰の影響を丸ごと受ける新築に対して、中古はその影響を直接には受けません。結果として、中古の相対的な割安感はむしろ強まっています。

中古マンションには、新築にはない強みもあります。すぐに住めること。物件価格が最初から確定していて総額が読めること。立地を新築より自由に選べること。リフォームの範囲を予算に合わせて自分で決められること。

もちろん、中古を買う場合は住宅ローンの金利動向も押さえておきたいところです。変動金利は2026年10月に改定が予定されています。この点は10月の基準金利改定についての記事で詳しく解説しています。

ここからが、地元の話です。

東京23区の新築が平均1億4,249万円という中で、板橋区・練馬区は23区のなかでも、実需のご家族が手を伸ばせる価格帯が残っている貴重なエリアです。

直近の中古マンション市場を見ると、2026年6月度のデータ（東日本レインズ）で、東京都区部の中古マンション成約㎡単価は131.15万円/㎡。これは74か月連続の上昇で、資産価値としての底堅さは十分にあります。一方で、板橋・練馬は都心3区のような突出した高額帯ではないため、実際の購入総額は都心よりずっと現実的な水準に収まります。

「23区内で、資産価値が落ちにくく、かつ実需で手が届く」——この条件を満たすエリアは年々貴重になっています。板橋・練馬がまさにそこに当てはまります。新築1億円というニュースは、裏を返せば、このエリアの中古の価値を再認識させる材料でもあるのです。

板橋駅周辺では大規模な再開発も進んでおり、エリアとしての将来性も高まっています。詳しくは板橋駅西口の再開発に関する記事をご覧ください。

最後に、私たち結エステートがどうお手伝いできるかをお伝えします。

新築が平均1億円という時代に、限られた予算で良い住まいを手に入れるには、物件選びと同じくらい「買い方」が重要になります。同じ物件でも、初期費用を抑えられれば、その分をリフォームや将来の備えに回せます。

結エステートでは、仲介手数料を最大無料・最低半額とさせていただいています。たとえば5,000万円の物件なら、通常約171万円かかる仲介手数料が、無料または約85万円に。この差額は、新築との価格差を考えるうえでも決して小さくありません。

板橋・練馬エリアで17年、この地域だけを見続けてきました。どの物件が価格に見合う価値を持っているか、どのエリアが伸びるか、地元の目線でお手伝いできます。「新築は高すぎるけれど、良い住まいは諦めたくない」——そんな方は、ぜひ一度ご相談ください。

Q. 新築マンションの価格は今後下がりますか？

A. 短期的に大きく下がる可能性は低いと見られています。不動産経済研究所も「秋に多少価格が落ち着いても1億円に近い水準で推移する可能性は十分にある」と指摘しています。建築費の高騰が構造的な要因であるため、価格を押し下げる材料が乏しいのが現状です。

Q. 中古マンションも同じように値上がりしていますか？

A. 中古も上昇傾向にあります。2026年6月度のデータで東京都区部の成約㎡単価は74か月連続の上昇です。ただし新築ほどの急騰ではなく、新築との価格差はむしろ開いています。この差が中古の相対的な割安感につながっています。

Q. 板橋・練馬の中古マンションの相場はどのくらいですか？

A. 物件の立地・築年数・広さによって幅がありますが、板橋・練馬は23区のなかでは実需で手が届きやすい価格帯が残っているエリアです。具体的な相場は、ご希望の条件をお聞きしたうえで、実際の成約事例をもとにお伝えできます。お気軽にお問い合わせください。

Q. 予算を抑えて買う方法はありますか？

A. 物件価格そのものに加えて、初期費用を抑えることも有効です。結エステートでは仲介手数料を最大無料・最低半額としています。物件価格が同じでも、諸費用を抑えられればトータルの負担は変わってきます。