2026年7月17日、日銀が7月30日・31日の金融政策決定会合で、政策金利を現在の1.0%程度に維持する方針であることが報じられました。6月の利上げに続く連続利上げは見送られる見通しです。

「利上げが止まるなら、住宅ローンも当面そのままだろう」——そう受け取った方もいらっしゃるかもしれません。ですが、ここには少し注意が必要です。

7月に日銀が動かなくても、変動金利は10月に上がる見通しです。

理由は、すでに決まっている6月の利上げ（0.75%→1.00%）が、まだ返済に反映されきっていないからです。金利は日銀が動いた瞬間に返済額が変わるわけではなく、いくつかの段階を経て、数か月遅れて手元に届きます。

この記事では、板橋区・練馬区で住宅ローンを返済中の方、これから購入を検討される方に向けて、「いま何が決まっていて」「いつ・いくら変わるのか」を、余計な不安を煽らずに整理します。

金利のニュースが分かりにくいのは、「もう決まった事実」と「これからどうなるかの予想」が同じ紙面に並んでいるからです。まずこの2つを切り分けます。

すでに決まっていること

まだ決まっていないこと

• 日銀が年内（9月・10月・12月の会合）に追加利上げをするかどうか
• 各銀行が10月の改定で実際に何%引き上げるか（0.25%程度との見方が有力ですが、正式発表はこれからです）

つまり、いま確度が高いのは「10月の改定で0.25%程度上がる見通し」という部分です。これは6月の利上げの結果としてほぼ織り込まれているもので、7月末に日銀が据え置いても変わりません。

これから借りる方に向けた8月からの動きについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

すでに変動金利で借りている方の場合、金利は次の順番で反映されます。

1. 10月1日時点の基準金利が改定される
2. その改定が返済額に反映される（銀行によって11月度の返済分から、または2027年1月以降の返済分からと時期が異なります）

ここで押さえておきたいのが、多くの銀行が採用している「5年ルール」と「125%ルール」です。

• 5年ルール：金利が上がっても、5年間は毎月の返済額そのものは変わらない
• 125%ルール：5年後に返済額が見直される際も、それまでの1.25倍を超えては上がらない

一見すると安心な仕組みですが、注意点があります。返済額が変わらないだけで、返済額に占める利息と元本の内訳は変わっています。利息の割合が増え、元本の減りが遅くなる。つまり負担は先送りされているだけで、消えたわけではありません。しかも毎月の引き落とし額が変わらないため、気づきにくいのです。

なお、5年ルール・125%ルールの有無、基準日、反映時期は金融機関ごとに異なります。ご自身の借入先がどうなっているかは、一度ご確認いただくことをおすすめします。

「0.25%」と言われてもピンとこないと思いますので、実額に直します。

前提：借入期間35年・元利均等返済・ボーナス払いなし。適用金利が0.90%から1.15%（0.25%上昇）に変わった場合の毎月返済額です。

※概算です。実際の適用金利・返済額は借入先や契約条件によって異なります。

3,000万円の借入で月々3,500円ほど。年間にすると約4.2万円です。もちろん軽い金額ではありませんが、「金利上昇」という言葉から受ける印象よりは、現実的な幅に収まると感じられた方も多いのではないでしょうか。

大切なのは、この程度の変動をあらかじめ織り込んだ資金計画になっているかです。月々の返済に数千円の余裕もない設定になっているとしたら、金利以前に借入額そのものを見直すべきサインかもしれません。

これから住宅ローンを組む方が見落としがちなのが、適用金利は申込時ではなく融資実行時の金利で決まる、という点です。

すでに審査が通っていても、決済・引き渡しが8月3日以降にずれ込めば、引き上げ後の金利が適用されます。売買契約から決済までは1〜2か月かかるのが一般的ですので、いま検討中の方は、決済予定日を基準にローンを試算し直しておくと安心です。

一方で、過度に急ぐ必要もありません。数千円の月額差を理由に、納得のいかない物件を慌てて決めてしまうほうが、長い目で見た損失は大きくなります。金利は物件選びの判断材料のひとつであって、判断基準そのものではありません。

7月が見送られても、年内の会合は9月・10月・12月と3回残っています。各社の見方は次の通りです。

• 野村證券：メインシナリオは2026年12月。リスクシナリオとして2026年10月も想定
• 第一生命経済研究所（藤代氏）：次回は12月と予想。ただし10月も捨てがたいとの立場
• 同（熊野氏）：ドル円が162〜165円台に移行すれば、円安対策として9月〜10月への前倒しもありうる
• 早川英男氏（元日銀理事）：物価上昇が続けば最速で10月の可能性

前倒し方向に働く材料は、1ドル162円台の円安、原油高、6月の企業物価指数が前年比7.1%上昇（3年3か月ぶりの上げ幅）といったインフレ圧力です。

慎重方向に働く材料は、積極財政を掲げる現政権との距離感、中東情勢による景気後退リスク、直近の株価急落です。

見方が9月から12月で割れている、というのが正直なところです。いずれも予測であって決定事項ではありません。確かなことが分かるのは、7月31日の会合結果と展望レポートが出てからになります。

最後に、私たちが日々板橋区・練馬区で仲介をしている立場から、実務的な結論をお伝えします。

購入を検討中の方へ

金利は上昇局面にありますが、上げ幅は月々数千円のレンジです。むしろ影響が大きいのは物件価格そのもので、新築マンションの建築費高騰が続くなか、すぐに住める中古マンションの割安感は相対的に高まっています。金利を理由に立ち止まるより、資金計画に余裕を持たせたうえで、良い物件に出会ったときに動ける準備をしておくことをおすすめします。

そして、購入時の初期費用を抑えられれば、その分が金利上昇の緩衝材になります。結エステートでは仲介手数料を最大無料・最低半額とさせていただいております。たとえば3,000万円の物件なら、通常約105万円の仲介手数料が無料または約53万円に。先ほどの月々3,500円の増加でいえば、25年分以上に相当する差です。

板橋駅周辺では大規模な再開発も進んでいます。エリアの将来性については板橋駅西口の再開発に関する記事もあわせてご覧ください。

売却を検討中の方へ

金利上昇は買主の購買力にじわじわ効いてきます。ただ、直近のデータは「急落」ではありません。

東日本レインズが2026年7月10日に発表した6月度のデータでは、首都圏の中古マンション成約㎡単価は82.64万円/㎡。前年同月比ではマイナス0.8%とほぼ横ばいですが、前月比では2.3%上昇しています。5月に前年比マイナス3.9%と大きく落ち込んだ反動から、持ち直した形です。成約価格も5,208万円で前年比マイナス0.02%と、ほぼ前年並みまで戻しました。

そして注目すべきは東京都区部です。成約㎡単価は131.15万円/㎡で前年比プラス1.5%、74か月連続の上昇。単価そのものは崩れていません。

一方で、成約件数は都区部で1,716件（前年比マイナス12.8%）と6か月連続の減少、首都圏の在庫件数は45,995件で4か月連続の増加です。さらに在庫㎡単価は116.54万円/㎡（前年比プラス28.6%）と、成約㎡単価の82.64万円/㎡とは大きな開きがあります。

つまり現在地はこうです。価格水準は堅い。しかし売り手の希望価格と買い手が実際に払う価格の差は開いており、強気に出た物件ほど売れ残っている。 売り出し価格を欲張ると在庫の仲間入りをしてしまう局面ですので、適正価格でのスタートがこれまで以上に重要になります。

土地の評価という観点では、2026年の路線価に関する記事もご参考ください。

出典：東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウオッチ・サマリーレポート＜2026年6月度＞」

Q. 7月に日銀が据え置くのに、なぜ10月に金利が上がるのですか？

A. 6月に決まった利上げがまだ返済に反映されきっていないためです。日銀の決定 → 銀行の短期プライムレート改定 → 基準金利の改定（年2回）と段階を踏むため、数か月の時差が生じます。

Q. 今すぐ固定金利に借り換えたほうがいいですか？

A. 一概には言えません。2026年7月時点でフラット35の最も多い金利は3.140%で、変動金利（多くが0.9%台）とは大きな開きがあります。この差を埋めるほど変動が上がるかどうかがポイントです。借入残高・残存期間・ご家庭のリスク許容度によって答えが変わりますので、借り換え費用も含めた試算をおすすめします。

Q. 返済額が変わっていないのですが、影響を受けていないということですか？

A. 5年ルールが適用されている可能性が高いです。返済額は据え置かれていても、利息と元本の内訳は変わっています。返済予定表で元本の減り方をご確認ください。

Q. 板橋区・練馬区の中古マンション価格は下がりますか？

A. 2026年6月度のデータでは、東京都区部の成約㎡単価は131.15万円/㎡で前年比プラス1.5%と、74か月連続で上昇しています。首都圏平均は前年比マイナス0.8%ですが前月比では2.3%上昇しており、5月の落ち込みから持ち直しました。金利上昇は下押し要因ですが、新築価格の高騰と供給減が価格を支える構造も続いています。ただし成約件数は減少し在庫は増えているため、「売れるまでの期間」は以前より長くなる傾向にあります。