東武東上線「上板橋」駅から徒歩1分。上板橋ハウスは、線路沿いに建つ総戸数150戸の大規模マンションです。
1971年（昭和46年）9月築、分譲は住友不動産、施工は熊谷組。鉄筋コンクリート造の地上7階建てで、管理は住友不動産建物サービスによる全部委託・日勤体制です。土地の権利は所有権、用途地域は近隣商業地域にあたります。
板橋区専門で17年、この街の中古マンションを見続けてきた立場から、上板橋ハウスというマンションの輪郭を4つのポイントに整理してお伝えします。良い面だけでなく、購入前に必ず知っておいていただきたい点も、包み隠さず書きました。

ポイント1：上板橋駅まで徒歩1分という、代えのきかない立地
このマンションの価値は、まずこの一点に集約されます。上板橋駅まで徒歩1分。エントランスを出て、信号を待つこともなく駅に着く距離です。
東武東上線は池袋駅まで乗り換えなしで約11分、準急を使えば約8分。池袋から先はJR各線・東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線・西武池袋線に接続しますので、都内のどこへ行くにも起点として使えます。
駅徒歩1分という条件は、後から作り出すことができません。新しいマンションが建っても、線路のそばの土地が新たに生まれるわけではないからです。中古マンション市場では、この「代替不可能性」がそのまま流動性の高さ、つまり売りたいときに売れる力につながります。
雨の日の通勤、終電を逃しかけた夜、子どもを連れての外出。徒歩1分という距離は、毎日の生活の質を静かに、しかし確実に押し上げてくれます。

ポイント2：150戸の大規模マンションと、住友不動産系列による管理体制
上板橋ハウスは総戸数150戸。板橋区内の中古マンションとしては大規模の部類に入ります。
戸数の多さは、管理組合の財政に直結します。修繕積立金は各戸が積み立てた総額で決まりますので、戸数が多いほど大規模修繕に必要な資金を確保しやすい。逆に20戸、30戸といった小規模マンションでは、一戸あたりの負担が重くなりがちです。
管理は住友不動産建物サービス株式会社による全部委託、管理員は日勤体制。分譲した住友不動産の系列会社が管理を担っており、体制が一貫しています。日勤ということは、平日の日中は管理員が常駐しているということです。
築年数の経ったマンションを選ぶときに最も重要なのは、建物の古さそのものよりも「これまでどう管理されてきたか」です。長期修繕計画の内容、修繕積立金の残高、これまでの大規模修繕の履歴。この3点は、ご案内の際に必ず一緒に確認させていただきます。

ポイント3：日常の買い物から学区まで、徒歩圏で完結する生活環境
駅前立地の恩恵は、通勤時間だけではありません。
コンビニエンスストアは徒歩約1分、ドラッグストアは徒歩約2分。スーパーマーケットも、まいばすけっとが徒歩約4分、オーケーやコモディイイダが徒歩約8分の距離に複数あり、価格帯で使い分けができます。
学区は板橋区立上板橋第四小学校（徒歩約6分）、板橋区立上板橋第三中学校（徒歩約8分）。いずれも板橋区の通学区域一覧で、上板橋三丁目全域が指定されています。児童プールのある七軒家公園は徒歩約4分、板橋区立中央図書館が併設された平和公園は徒歩約8分です。
車を持たなくても暮らせる。それが上板橋という街の、そしてこのマンションの日常です。

ポイント4：旧耐震基準であること、フラット35が使えないこと
ここからは、購入を検討される前に必ず知っておいていただきたい点です。
上板橋ハウスは1971年築、旧耐震基準のマンションです。建築確認が1981年5月以前のため、住宅金融支援機構のフラット35は利用できません。
この点を曖昧にしたまま話を進める会社もありますが、私たちはお伝えします。資金計画が根本から変わる話だからです。
ただし、住宅ローンが組めないという意味ではありません。民間の金融機関には旧耐震のマンションでも融資を受けられるものが少なくなく、実際に上板橋ハウスをローンでご購入された方もいらっしゃいます。フラット35という選択肢が外れるだけで、資金計画そのものは十分に立ちます。
どの金融機関がこの物件でどこまで見てくれるかは、ご年収やご勤務先、ご自己資金によっても変わります。ここは私たちが実際に打診してお調べする部分ですので、「旧耐震だから無理だろう」と早い段階であきらめる必要はありません。
あわせてお伝えすると、住宅ローン控除も対象外です。1982年1月1日より前に建築された住宅は耐震基準適合証明書などが必要になりますが、この物件では取得ができません。登録免許税・不動産取得税の軽減も同様です。購入後の実額に関わる部分ですので、資金計画を立てる段階で必ず織り込んでください。
なお、ペットの飼育は不可となっています。
線路に近い立地ですので、電車の走行音は必ず内見時にご自身の耳でご確認ください。気にならないという方も、思ったより響くという方もいらっしゃいます。こればかりは、実際にお部屋に立ってみないと分かりません。

上板橋は、派手さはないけれど毎日が回る街です。駅前には昔ながらの商店街が延び、青果店や精肉店が今も現役で営業しています。その一方でオーケーやまいばすけっとといった価格重視のスーパーも揃い、日々の買い物を無理なく続けられる環境があります。七軒家公園には夏になると児童プールが開き、平和公園には板橋区立中央図書館が併設されているので、休日にお子さまと過ごす場所にも困りません。小学校・中学校ともに徒歩圏内で、子育て世帯にとって通学路が短いという事実は、想像以上に大きな安心材料です。上板橋ハウスは、この街の中心にあたる駅前に建っています。具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

上板橋ハウスには、南北2か所にエントランスがあります。
駅側と住宅街側の両方から出入りできるということは、日常の動線が一本に縛られないということです。駅へ向かうときは駅側から、買い物や公園へ向かうときは反対側から。150戸という戸数を、2つの入口で分散して受け止める設計になっています。
エレベーターは2基。地上7階建て・総戸数150戸という規模に対して2基が確保されているのは、朝の通勤通学時間帯を考えると心強い数字です。1基しかない大規模マンションでは、朝のエレベーター待ちが毎日の小さなストレスになります。
敷地内には駐輪場と駐車場があります。ただし空き状況は時期によって変動しますので、ご利用を前提に検討される場合は、事前に管理組合へ確認が必要です。ご案内の際に私たちの方でお調べします。
管理は住友不動産建物サービス株式会社による全部委託、管理員は日勤体制です。分譲した住友不動産の系列会社が管理を担う一貫した体制で、平日の日中は管理員が建物にいます。
築50年を超えるマンションを見るときに、私が必ずお客様にお伝えしていることがあります。共用部分こそ、そのマンションの「これから」を映す鏡だということです。
エントランスの床や壁の状態、廊下の照明、ゴミ置場の整理具合、掲示板に貼られた管理組合からのお知らせ。こうした場所には、管理組合が機能しているかどうかが正直に表れます。
上板橋ハウスをご案内する際は、お部屋だけでなく、この共用部分を一緒に歩きながら見ていただきたいと思っています。長期修繕計画と修繕積立金の残高もあわせてご説明します。

Q1. フラット35は使えますか？
使えません。上板橋ハウスは1971年築で、建築確認が1981年5月以前の旧耐震基準にあたるためです。
ただし「住宅ローンが組めない物件」ではありません。民間の金融機関には旧耐震のマンションを対象に融資するものが複数あり、実際にローンをご利用のうえご購入されている方がいらっしゃいます。フラット35が外れる分、金融機関の選び方が結果を左右しますので、そこは私たちがお手伝いする部分だとお考えください。
どの銀行にどう打診するかで条件が変わります。物件をご覧いただく前の段階で、資金計画のご相談を承っています。

Q2. 旧耐震基準ということは、地震に弱いのでしょうか？
旧耐震という言葉だけで危険と決めつけることも、逆に安全と言い切ることもできません。実際の耐震性は、建物ごとの構造や施工、その後の維持管理によって差が出ます。耐震診断の実施有無や結果は管理組合に記録が残っている場合がありますので、ご検討の段階で私たちが確認し、分かったことをそのままお伝えします。

Q3. 線路沿いですが、電車の音は気になりますか？
これは正直に申し上げて、実際にお部屋に立っていただくしかありません。同じ建物でも階数や向き、窓の仕様で体感はまったく変わります。「思ったより静か」という方も「やはり気になる」という方も、どちらも実際にいらっしゃいます。内見の際は、あえて電車が通過するタイミングまで待っていただくことをおすすめしています。

Q4. ペットは飼えますか？
飼育不可です。将来の飼育をお考えの方には、残念ながら向かない物件になります。

Q5. 築50年を超えていますが、資産価値はどうなりますか？
建物の価値は年々目減りしますが、上板橋ハウスの価値の大部分は建物ではなく「上板橋駅徒歩1分」という土地の位置にあります。駅前の土地は増えません。実際に上板橋ハウスは繰り返し売買が成立しており、市場で買い手が付き続けている物件です。

Q6. 住宅ローン控除は使えますか？
使えません。住宅ローン控除の対象になるには、1982年1月1日より前に建築された住宅の場合、耐震基準適合証明書などの書類が必要になります。上板橋ハウスは1971年築で、この証明書の取得ができません。
同じ理由から、登録免許税や不動産取得税の軽減措置も対象外です。
ここは購入後の実額に効いてくる部分ですので、あらかじめお伝えしておきます。控除がある前提で資金計画を立ててしまうと、後から数十万円から百万円単位の差が出ることがあります。
逆に言えば、この条件を織り込んだうえで検討される方にとっては、価格交渉の材料にもなり得ます。総額でどう見るか、ご一緒に整理させてください。

1. 通勤時間を1分でも短くしたい共働きのご夫婦・おひとり暮らしの方
朝の支度を終えて家を出てから、電車に乗るまで1分。この差は、1日2回、年間で500回近く効いてきます。
池袋まで乗り換えなしで約11分、準急なら約8分。池袋から先の路線網を考えると、都内のほとんどの勤務地が通勤圏に入ります。
共働きで、平日は帰宅が遅くなりがち。そんな暮らし方をされている方にとって、駅からの帰り道が短いことは、防犯面でも体力面でも確かな価値になります。

2. 住宅ローンでのご購入を考えている方も、まずご相談ください
フラット35が使えないと聞くと、「では現金がなければ買えないのか」と受け取られる方が多くいらっしゃいます。そうではありません。
民間の金融機関には旧耐震のマンションでも融資が受けられるものが複数あり、条件が合えば住宅ローンでのご購入は十分に可能です。実際、この築年帯のマンションをローンでご購入されるお客様は珍しくありません。
ポイントは、どの金融機関にどう打診するかです。旧耐震というだけで門前払いをする銀行もあれば、建物の管理状態やご本人の属性を見て前向きに検討する銀行もあります。板橋区で17年、この違いを実務で見てきました。
フラット35という選択肢が外れることで、検討する買い手がある程度絞られるのも事実です。裏を返せば、資金計画さえ立つ方にとっては、駅徒歩1分という条件の物件を比較的落ち着いて検討できるということでもあります。
「自分の場合はローンが組めるのか」という段階のご相談で構いません。物件を見る前にお答えできます。

3. お子さまの通学路を短くしたい子育て世帯の方
上板橋第四小学校まで徒歩約6分、上板橋第三中学校まで徒歩約8分。小学校から中学校まで、9年間の通学路が徒歩圏内で完結します。
児童プールのある七軒家公園が徒歩約4分、板橋区立中央図書館を併設した平和公園が徒歩約8分。スーパーもドラッグストアも徒歩数分の距離にあり、お子さまを連れての買い物に車を出す必要がありません。
ただしペット飼育は不可です。この点だけは、ご家族でよくご確認ください。

反対に、こんな方には向きません
フラット35をお使いになりたい方、住宅ローン控除を前提に資金計画を立てたい方、将来的にペットを飼いたい方、静けさを最優先される方。これらに当てはまる場合は、正直に申し上げて他の物件をおすすめします。
板橋区には他にも良い中古マンションがあります。上板橋ハウスが合わなければ、別の選択肢をご一緒に探します。

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