東武練馬駅から徒歩9分、徳丸二丁目の静かな住宅地に建つ全15戸
東武サンライズマンションは、東京都板橋区徳丸2-18-15に位置する、東武東上線「東武練馬」駅から徒歩9分のマンションです。
1981年（昭和56年）1月に竣工し、鉄筋コンクリート造の地上4階建て、総戸数15戸という小規模な建物です。
駅前の商業エリアから少し離れた、落ち着いた住宅地の中に建っています。

全15戸に対して日勤の管理員が入る体制
管理は株式会社総合コミュニティーによる全部委託で、管理員が日中に勤務する日勤形態が採られています。
15戸という規模で日勤の管理体制を維持しているマンションは、板橋区内でもそれほど多くありません。
戸数が少ないほど一戸あたりの管理コストの負担は大きくなりますが、その分、共用部の清掃や日常的な管理に人の目が入りやすい環境といえます。
管理体制は建物の維持状態に直結する要素ですので、中古マンションを検討するうえで確認しておきたいポイントのひとつです。

徒歩3〜5分の範囲に、日常の用事が完結する施設が揃う
板橋徳丸郵便局まで徒歩約3分、長瀬クリニックまで徒歩約3分、徳丸第二公園まで徒歩約4分、24時間営業のスーパーマーケット リコス徳丸2丁目店まで徒歩約5分。
郵便局・医療機関・公園・食料品店が、いずれも徒歩5分以内にまとまっています。
さらに徒歩約8分にはイオン板橋ショッピングセンターがあり、日用品から衣料品、休日の買い物までカバーできます。
毎日の生活動線が短く済むという点は、この立地の実質的な強みです。

1981年1月築・旧耐震基準の建物であることは、前提として押さえておく
建築基準法の新耐震基準は1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されます。
本物件は1981年1月の竣工ですので、建築確認はそれ以前に取得されており、旧耐震基準の建物にあたります。
また、エレベーターは設置されておらず、オートロック・宅配ボックスもありません。
これらは購入を検討するうえで正面から確認すべき点ですので、この記事では後半で改めて詳しく触れます。

東武サンライズマンションが建つ徳丸二丁目は、東武練馬駅の北西側に広がる住宅地です。駅周辺にはイオン板橋ショッピングセンターがあり、食料品から衣料品、日用品までひととおり揃うほか、映画館も併設されているため、休日の過ごし方の選択肢も広がります。一方で物件の建つ一帯は駅前の賑わいから少し離れており、低層の戸建てと集合住宅が混在する落ち着いた環境です。日常の買い物は、24時間営業のスーパーマーケット リコス徳丸2丁目店が徒歩約5分の距離にあり、仕事帰りが遅くなる日でも食料品を買い足せます。医療面では長瀬クリニックが徒歩約3分と近く、板橋徳丸郵便局も同じく徒歩約3分の距離です。お子さまの遊び場としては、地域で「ブタ公園」の愛称で親しまれている徳丸第二公園が徒歩約4分にあり、すべり台やブランコ、砂場が備えられています。具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

東武サンライズマンションの共用部分は、全15戸という規模に見合った簡潔な構成です。
エントランスから各住戸へは階段でアクセスする設計で、エレベーターは設置されていません。
地上4階建てですので、上層階の住戸では日常的に階段の上り下りが必要になります。
この点は、購入を検討される際に必ず現地でご確認いただきたい部分です。

一方で、エレベーターを持たない建物には、管理組合の負担という観点での側面もあります。
エレベーターは定期的な保守点検が必要な設備であり、設置から一定年数が経過すると制御盤やロープの交換といった更新工事も発生します。
これらは管理費や修繕積立金を通じて区分所有者が負担する費用です。
エレベーターがない建物では、この費用が構造的に発生しません。
どちらが良いという話ではなく、建物の性格として理解しておく材料になります。

セキュリティ面では、オートロックと宅配ボックスはいずれも設置されていません。
この規模の1981年築のマンションでは一般的な仕様といえますが、現在の新築マンションと比べると設備面では見劣りする部分です。
ただし本物件は日勤の管理員が入る体制のため、日中の時間帯は管理員が建物内にいます。
15戸という戸数の少なさもあり、居住者同士が互いを把握しやすい規模でもあります。
機械的なセキュリティ設備とは性質が異なりますが、人の目が行き届きやすい環境であるという点は、実際の住み心地に関わる要素です。

管理は株式会社総合コミュニティーによる全部委託で、日勤形態が採られています。
共用部の状態は管理体制の質を映しますので、内見の際はエントランスや階段室、ゴミ置き場、駐輪場といった箇所をご覧いただくことをおすすめします。

Q1. 旧耐震基準の建物とのことですが、どう考えればよいですか？
本物件は1981年1月竣工で、新耐震基準の境界となる1981年6月1日以降の建築確認より前に建てられているため、旧耐震基準の建物にあたります。
旧耐震だからといって直ちに危険というわけではありませんが、建物の耐震性は個々の建物の設計や維持管理の状態によって異なります。
管理組合で耐震診断が実施されているか、修繕の履歴がどうなっているかは、購入前に確認しておきたい情報です。
結エステートでは、管理組合の資料を取り寄せて一緒に確認するところからお手伝いしています。

Q2. 住宅ローンは組めますか？
金融機関の住宅ローンは、通常どおりご利用いただけるケースがほとんどです。
なお、住宅金融支援機構のフラット35については、旧耐震基準の建物であるため利用できません。

Q3. エレベーターがないと、やはり不便でしょうか？
地上4階建てですので、上層階になるほど階段の上り下りの負担は生じます。
日々の買い物や、お子さまが小さいご家庭では特に実感される部分ですので、内見の際は実際に階段を上ってみて、ご自身の生活で無理がないかをお確かめください。
一方で、エレベーターの保守費用や将来的な更新費用が管理組合の負担として発生しないという側面もあります。

Q4. 学区はどこになりますか？
板橋区立徳丸小学校（徒歩約7分）と、板橋区立赤塚第一中学校（徒歩約17分）が学区です。
ここは注意が必要な点で、徳丸二丁目は番地によって小学校の学区が分かれています。
徳丸二丁目のうち徳丸小学校の学区となるのは1番・2番・8番・18番・19番・27番から29番までで、それ以外の番地は北野小学校の学区です。
本物件は18番に位置するため徳丸小学校の学区にあたりますが、周囲は北野小学校の学区に囲まれています。
物件情報サイトによっては「徳丸二丁目＝北野小学校」とまとめて記載されている場合がありますので、板橋区の通学区域表でご確認ください。

Q5. 買い物環境はどうですか？
24時間営業のスーパーマーケット リコス徳丸2丁目店が徒歩約5分、セブン-イレブン板橋徳丸2丁目店が徒歩約7分の距離にあります。
まとまった買い物は、徒歩約8分のイオン板橋ショッピングセンターで済ませられます。
加えて板橋徳丸郵便局と長瀬クリニックがいずれも徒歩約3分と近く、日常的な用事の多くが徒歩5分圏内で完結する立地です。

Q6. 15戸という規模は、管理面でどうなのでしょうか？
戸数が少ないマンションでは、修繕積立金の総額が大きくなりにくいため、大規模修繕の際の計画性がより重要になります。
一方で本物件は、15戸という規模でありながら日勤の管理員が入る体制を維持しており、管理に人の手が入っている点は評価できます。
ご検討にあたっては、長期修繕計画の内容と修繕積立金の積立状況を管理組合の資料で確認されることをおすすめします。
結エステートでは、こうした資料の読み解きも含めてご相談を承っています。

駅までの距離よりも、日常の生活動線の短さを重視される方
東武練馬駅までは徒歩9分と、駅前立地の物件と比べればやや歩きます。
一方で、郵便局・クリニック・公園・スーパーマーケットが徒歩3〜5分の範囲に揃っており、日々の用事のために遠くまで出かける必要がありません。
毎日の暮らしの中で歩く距離を短くしたい方には、実感しやすい立地です。

管理体制を重視して中古マンションを選びたい方
全15戸という小規模なマンションでありながら、日勤の管理員が入る体制が維持されています。
築年数の経過した建物では、管理の質が住み心地と資産価値の両方を左右します。
建物の新しさよりも、どう管理されてきたかを重視して物件を選びたい方に向いています。

徳丸小学校の学区で住まいをお探しのご家庭
徳丸二丁目は番地によって小学校の学区が分かれており、本物件が位置する18番は徳丸小学校の学区にあたります。
徳丸小学校までは徒歩約7分です。
学区を条件に物件を探されている場合、この一帯では番地単位での確認が欠かせませんので、ご不明な点はお気軽にご相談ください。

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