板橋区専門で17年、この街の中古マンションを見てきた立場からお伝えすると、ライオンズマンション徳丸には次の4つの注目ポイントがあります。
駅までの距離、資金計画の自由度、管理体制、そして建物の規模。順にご説明します。

1. 東武練馬駅から徒歩14分。その距離が生む、子育て世帯のための生活動線

先に正直なところをお伝えします。
東武東上線「東武練馬」駅から徒歩14分という距離は、駅近を最優先される方には向きません。
毎日通勤で電車を使う方にとって、片道14分は決して短い時間ではないからです。

ただ、この距離だからこそ手に入るものがあります。
ライオンズマンション徳丸が建つのは板橋区徳丸6丁目。第一種中高層住居専用地域に指定された、落ち着いた住宅地です。
用途地域の指定により、周囲に大規模な商業施設や遊興施設が建つことはありません。今の穏やかな街並みが、これからも大きく変わりにくいということです。

そして、この立地の価値は生活施設までの距離にはっきり表れています。
徳石公園まで徒歩約3分。にじいろ保育園 徳丸まで約5分。学区である板橋区立紅梅小学校まで約8分。
公園・保育園・小学校が、いずれも徒歩10分圏に収まっています。
駅前の物件では、この3つを同時に近くに置くのはかえって難しいものです。駅までの14分と引き換えに、日々の送り迎えと子どもの行動範囲を短くできる。そういう選び方ができる立地です。

2. 1986年築の新耐震基準。フラット35が使えるという資金計画の自由度

竣工は1986年（昭和61年）10月です。
建築確認は1981年6月以降に取得されているため、この建物は新耐震基準で設計されています。
1981年6月というのは、震度6強から7程度の揺れでも倒壊しないことを目標に基準が引き上げられた分岐点です。築40年前後の物件を検討するとき、この線のどちら側にあるかは資産性にも安全性にも直結します。

実務上、もっと直接的に効いてくるのが住宅ローンです。
この物件はフラット35を利用できます。
旧耐震の物件では、フラット35が使えず銀行独自の審査に頼らざるを得ないケースが少なくありません。選択肢が限られれば、金利も返済計画も不利な方向に傾きます。

フラット35が使えるということは、全期間固定金利という選択肢を最初から持てるということです。
借入時に完済までの返済額が確定するので、金利が動く局面でも家計の見通しを立てやすくなります。もちろん変動金利と比較したうえで選べばよい話ですが、比較できること自体が大きな価値です。

3. 大京観光の分譲、大京アステージによる全部委託管理

分譲したのは大京観光株式会社。ライオンズマンションシリーズを全国展開してきた会社で、1987年に現在の株式会社大京へ商号変更しています。1986年竣工の本物件が「大京観光」名義なのは、その直前にあたるためです。施工は佐藤工業株式会社が担当しています。

管理を担うのは株式会社大京アステージ。大京グループのマンション管理会社で、分譲から管理まで同じ系列で引き継がれている形です。管理形態は全部委託で、日常の管理業務は専門会社に任せられています。

ここも正直に書きます。管理員の勤務形態は巡回です。
管理員が毎日常駐する日勤管理とは違い、決められた曜日・時間に管理員が訪れて清掃や点検を行う方式です。人件費を抑えられるぶん管理費の負担は軽くなりますが、管理員が常にいる安心感を求める方には物足りなく感じられるかもしれません。
33戸という規模でこの方式が選ばれているのは、コストと必要性のバランスとしては自然な判断です。実際の清掃状況や共用部の維持レベルは、内見時にご自身の目で確かめていただくのが確実です。

4. 33戸・RC造5階建。小規模マンションの利点と、知っておくべき負担構造

建物はRC造（鉄筋コンクリート造）の地上5階建、総戸数33戸です。
このくらいの規模のマンションには、はっきりした利点があります。管理組合の意思決定が速いことです。大規模修繕の実施や規約の改定を決めるとき、数百戸のマンションでは合意形成に長い時間がかかりますが、33戸なら住民同士の顔が見え、話が前に進みやすくなります。

一方で、必ずお伝えしておきたいことがあります。
修繕積立金は、1戸あたりの負担が大規模マンションより重くなりやすいという構造です。
外壁や屋上防水、給排水管の更新にかかる費用は、戸数が少なくても建物の規模に応じて発生します。それを33戸で分け合うことになるため、100戸を超えるマンションのようなスケールメリットは働きません。

ですので、この物件を検討される際は、長期修繕計画の内容と修繕積立金の積立残高を必ず確認してください。
計画的に積み立てられていれば何の問題もありませんし、不足があるなら購入前に把握しておくべき情報です。結エステートでは、管理組合の重要事項調査報告書をもとに、この点を数字でご説明しています。判断材料を揃えたうえで決めていただくのが、結局はいちばん安心だと考えています。

ライオンズマンション徳丸が建つ徳丸6丁目は、板橋区の北西部に位置する住宅地です。東武練馬駅までは徒歩14分と距離がありますが、そのぶん日常の買い物や子育てに必要な施設が、徒歩圏にひととおり揃っています。食料品はセブン-イレブン 徳丸6丁目店が徒歩約6分、まいばすけっと 徳丸6丁目店が約7分。まとめ買いをしたい日は、2021年に開業した大型店のコモディイイダ 徳丸西台店が約9分の距離にあります。地元で長く営業する実相青果のような個人商店が残っているのも、この街らしいところです。学区は板橋区立紅梅小学校で徒歩約8分、板橋区立赤塚第一中学校は徒歩約18分。保育園は徒歩5分圏にあり、送り迎えの負担が軽い配置です。徳石公園まで約3分、徳丸ヶ丘公園まで約4分と、子どもを遊ばせられる場所が近いことも住宅地としての強みです。具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

ライオンズマンション徳丸の共用部分は、33戸・地上5階建という規模に見合った、必要十分な構成です。
華やかな設備で見せるタイプのマンションではありません。

先に条件面をはっきりさせておきます。この物件にオートロックと宅配ボックスは設置されていません。
この2つを必須条件にされている方には向きませんので、あらかじめお伝えしておきます。1986年竣工・33戸・巡回管理という条件のマンションとしては標準的な仕様ですが、いまの新築マンションを基準に考えると物足りなく感じられるはずです。
なお宅配ボックスは、後から管理組合の決議で設置される事例もあります。設置スペースと費用の合意が前提になりますが、検討の余地がまったくないわけではありません。

そのうえで、小規模マンションの共用部を見るときに私が必ずお伝えしているポイントを3つご紹介します。

1つ目は、清掃と維持管理の状態です。
この物件の管理形態は全部委託（巡回）で、管理員が決められた曜日に訪れて清掃や設備点検を行います。日勤管理のように常時人がいるわけではないため、エントランス・廊下・階段・ゴミ置場がどの程度きれいに保たれているかが、そのまま管理の質を映します。内見の際は、共用廊下の隅や集合ポスト周辺、駐輪場の整理状況まで目を向けてみてください。掲示板の貼り紙が最新のものに更新されているかも、管理組合が機能しているかを測る手がかりになります。

2つ目は、建物の外側です。
1986年竣工ですので、これまでに大規模修繕を複数回経験しているはずの築年数です。外壁のひび割れやタイルの浮き、鉄部の錆、屋上防水の状態は、次の修繕時期と費用に直結します。過去の修繕履歴と次回の実施予定は、重要事項調査報告書で確認できますので、気になる点は遠慮なくお尋ねください。

3つ目は、自分の生活動線に共用部が合っているかどうかです。
駐輪場・駐車場の有無と空き状況、ゴミ出しのルールと集積場所、エレベーターの位置。こうした点は図面や資料だけでは判断しづらく、実際に歩いてみて初めてわかります。特にこの物件は駅から徒歩14分ですので、自転車を使う前提の方は駐輪場の状況を必ず確認しておくことをおすすめします。

結エステートでは、ご案内の際にこれらを一緒に確認しながらご説明しています。良いところだけでなく、気になった点もその場でお伝えします。

ここまでライオンズマンション徳丸についてご説明してきました。
1986年築の新耐震マンションで、東武練馬駅から徒歩14分。33戸のRC造5階建で、管理は大京アステージによる全部委託です。最後に、実際にお問い合わせをいただく際によくある5つの質問にお答えします。

Q1. フラット35は使えますか？
はい、利用できます。1986年10月竣工で新耐震基準を満たしているため、フラット35の対象になります。利用にあたっては住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していることを示す適合証明書が必要ですので、取得手続きも含めてご案内します。全期間固定金利という選択肢を持てることは、築40年前後の物件を検討するうえで大きな強みです。

Q2. 駅まで徒歩14分は実際どうですか？
毎日の通勤で使うことを考えると、決して近くはありません。そこは正直にお伝えします。実際にお住まいの方の多くは、自転車やバスを併用されています。一方で、この距離だからこそ静かな住環境と、公園・保育園・小学校が徒歩10分圏という配置が成立しています。ご自身の生活で何を優先するかによって、評価が分かれるポイントです。

Q3. ペットは飼えますか？
飼育できません。管理規約でペットの飼育は認められていない物件です。将来的にペットをお迎えする可能性がある方は、この点をあらかじめご承知おきください。規約は管理組合の決議で変わり得るものですが、現時点では不可とお考えいただくのが確実です。

Q4. 33戸という規模で、修繕積立金は足りているのでしょうか？
これは戸数の少ないマンションで必ず確認すべき点です。修繕費用は戸数が少なくても建物の規模に応じて発生するため、1戸あたりの負担は大規模マンションより重くなりやすい構造にあります。長期修繕計画の内容と積立残高、直近の大規模修繕の実施時期を重要事項調査報告書で確認すれば、実態は数字で把握できます。ご希望があれば取り寄せてご説明します。

Q5. 巡回管理と日勤管理では、何が違うのですか？
管理員の勤務形態が違います。日勤は管理員が平日毎日一定時間勤務するのに対し、巡回は決められた曜日・時間に訪れて業務を行います。巡回のほうが管理費を抑えられる一方、管理員が常にいる安心感はありません。清掃頻度や対応の質は物件ごとに差がありますので、実際の共用部の状態を見て判断するのが確実です。

ここまでの内容をふまえて、ライオンズマンション徳丸がとくに向いていると考えられる方を3つのパターンでご紹介します。

1. 小さなお子さまがいて、毎日の生活動線を最優先したいご家族

この物件のいちばんの強みは、子育てに必要な場所がすべて近いことです。
にじいろ保育園 徳丸まで徒歩約5分、学区の紅梅小学校まで約8分、徳石公園まで約3分。朝の送り迎えも、学校からの帰り道も、放課後に子どもが遊びに行く先も、すべて徒歩10分圏に収まります。第一種中高層住居専用地域なので繁華街もなく、車の交通量も落ち着いています。
駅から14分という距離は、通勤する大人が引き受ける負担です。その代わりに子どもの毎日が短い動線で回るようになる。そういう配分を選びたいご家族に向いています。

2. 新耐震・フラット35で、長期の資金計画をきちんと固めたい一次取得層

はじめて住まいを購入される方にとって、返済計画が見通せるかどうかは大きな安心材料です。
この物件は新耐震基準を満たしているためフラット35が利用でき、全期間固定金利という選択肢を持てます。借入時点で完済までの返済額が確定するので、金利の動きに家計を左右されずに済みます。変動金利と比較したうえで選べる、その自由度があること自体が価値です。
築年数のある物件は価格が抑えられる一方でローンの選択肢が狭まりがちですが、この物件はその心配が小さい部類に入ります。

3. 所有権と全部委託管理という基本を押さえたうえで、板橋区で予算を抑えたい方

土地の権利は所有権で、借地権のような制約はありません。管理は分譲元と同じ大京グループの大京アステージが全部委託で担っており、管理組合が専門会社の業務品質を利用できる体制が整っています。
そのうえで、駅から14分・巡回管理・オートロックなし・33戸という条件が価格に反映されています。何を得て何を譲るかがはっきりしている物件なので、優先順位が定まっている方ほど納得して選びやすいはずです。
なお、ペットの飼育はできません。ペットをお迎えするご予定がない方向けの物件になります。

該当しそうだと感じられた方も、判断に迷っている方も、まずはお気軽にご相談ください。板橋区専門で17年、代表が直接お話をうかがいます。「ちょっと聞いてみたいだけ」でもかまいません。

サンライフ東武練馬 板橋区徳丸6丁目／東武練馬16分 1995年11月築・新耐震 22戸・RC造4階建 詳細を見る

サンハイム徳丸 板橋区徳丸1丁目／東武練馬12分 1975年5月築・旧耐震 62戸・SRC造9階建 詳細を見る

マナーズフォート 板橋区徳丸3丁目／東武練馬7分 2002年1月築・新耐震 447戸・SRC造12階建 詳細を見る