板橋区専門で17年仲介してきた立場から見ると、サンハイム徳丸には次の4つの注目ポイントがあります。

1. スーパーまで徒歩1分。日々の買い物に時間を取られない立地

このマンションのもっとも分かりやすい強みは、買い物にかかる時間の短さです。建物のすぐ目の前、実測でわずか45メートルの距離に「スーパーマーケット リコス徳丸2丁目店」があります。傘を差そうかどうか迷うくらいの距離感です。

買い物先はここだけではありません。徒歩約3分にローソンストア100、徒歩約9分にコモディイイダ徳丸店があり、価格帯や品揃えの異なる店を使い分けられます。板橋徳丸郵便局も徒歩約2分です。

この立地条件は偶然ではありません。サンハイム徳丸が建つ一帯は用途地域が近隣商業地域に指定されており、日常の買い物や暮らしを支える施設が集まりやすい性格を持った場所です。住宅専用地域の静けさとは違う、生活の便利さに寄った環境だと考えてください。

2. 62戸・鉄骨鉄筋コンクリート造9階建という、しっかりしたつくり

サンハイム徳丸は総戸数62戸、地上9階建、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）です。

戸数が62戸あることには実務上の意味があります。マンションの修繕費用は原則として全戸で分担するため、極端に戸数が少ない物件では一戸あたりの負担が重くなりがちです。62戸という規模は、負担の分散という点で無理のない水準にあります。

構造面では、鉄骨鉄筋コンクリート造が採用されている点に触れておきます。鉄筋コンクリート造の内部にさらに鉄骨を組み込む工法で、鉄筋コンクリート造だけの場合よりコストがかかります。1970年代当時、9階建という中高層の建物を建てるにあたって選ばれた工法であり、建物にかけられた手間が読み取れる部分です。

管理は株式会社ニューイーストによる全部委託で、管理員が日中常駐する日勤体制が敷かれています。共用部の日常的な清掃や点検、居住者からの問い合わせ対応が日々行われる体制です。

3. 1975年5月築の旧耐震物件。フラット35は利用できません

ここは正直にお伝えしなければならない部分です。

サンハイム徳丸は昭和50年（1975年）5月築で、1981年6月に施行された新耐震基準より前に建築確認を受けた、いわゆる旧耐震基準の物件です。そのため住宅金融支援機構のフラット35は利用できません。

これは購入資金の組み立てに直接影響します。実際に検討される場合は、現金でのご購入か、旧耐震物件にも独自の審査基準で融資を行う都市銀行・地方銀行の住宅ローンを利用することになります。金融機関によって旧耐震物件への姿勢はかなり異なり、審査が通る先と最初から取り扱わない先がはっきり分かれます。

裏を返せば、資金計画の見通しが立つ方にとっては、競合が絞られる物件でもあります。旧耐震であることを理由に検討から外す買主が一定数いるため、同じエリアの新耐震物件と比べて価格が抑えられやすいのが実情です。立地や広さを優先したい方にとっては、この価格差が現実的な選択肢になります。

なお、旧耐震だから危険という単純な話ではありません。ただし建物の状態は個別に確認すべきものです。管理組合が保管している長期修繕計画や修繕履歴、修繕積立金の残高は、ご案内の際に必ず確認していただく資料としてご用意します。

4. 徳丸小学校まで徒歩7分。子育て世帯が腰を据えられる住環境

買い物の便利さと並ぶもう一つの軸が、子育て環境です。

通学区域は板橋区立徳丸小学校で、実測で徒歩約7分。低学年のお子さんでも無理のない距離です。未就学のお子さんがいるご家庭には、徒歩約4分の板橋区立紅梅保育園があり、同じ建物に紅梅児童館が併設されています。放課後や休日に子どもが立ち寄れる場所が徒歩4分にあるというのは、日々の負担が変わる要素です。

外遊びの場所も複数あります。徒歩約5分の徳丸二丁目児童遊園はすべり台や砂場、ブランコが揃った身近な公園で、徒歩約10分の徳丸ヶ丘公園はもう少し広く、トイレや水飲み場も整備されています。徒歩約8分には板橋区立西台図書館があり、児童書が充実していることで地域に知られています。

一方で、中学校については距離があります。通学区域の板橋区立赤塚第一中学校までは徒歩約17分です。小学校の7分に比べると差があるため、お子さんの年齢によっては通学ルートを実際に歩いて確かめておくことをおすすめします。

サンハイム徳丸の周辺環境をご紹介します。最大の特徴は、日常の買い物が徒歩1分で済むことです。スーパーマーケット リコス徳丸2丁目店が建物のすぐ目の前にあり、徒歩約3分のローソンストア100、徒歩約9分のコモディイイダ徳丸店と合わせて、用途に応じた使い分けができます。子育て環境も徒歩圏に集まっており、板橋区立徳丸小学校まで徒歩約7分、紅梅保育園・紅梅児童館まで徒歩約4分、児童書が充実した板橋区立西台図書館まで徒歩約8分です。公園は身近な徳丸二丁目児童遊園が徒歩約5分、遊具やトイレが整った徳丸ヶ丘公園が徒歩約10分。なお通学区域の板橋区立赤塚第一中学校は徒歩約17分と距離がありますので、あらかじめご確認ください。具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

サンハイム徳丸の共用部分についてご説明します。

エントランスから建物内に入ると、9階建・62戸という規模に見合った共用廊下と階段まわりが広がります。1970年代のマンションは装飾を抑えた実質本位のつくりが多く、この物件も華やかさで見せるタイプではありません。しかし逆に言えば、共用部に過剰な設備を持たない分、維持管理にかかる費用が膨らみにくいという性格があります。

管理は株式会社ニューイーストによる全部委託・日勤体制です。管理員が日中建物にいるため、共用部の清掃やゴミ置き場の管理、日常的な不具合の一次対応が滞りにくい運営になっています。管理員が常駐しない巡回管理の物件と比べると、共用部の状態が保たれやすい体制と言えます。

築年数を重ねたマンションを検討するうえで、共用部の状態は建物全体の管理状況を映す鏡になります。廊下や階段の手すりに手入れが行き届いているか、ゴミ置き場が整理されているか、自転車置き場が乱れていないか。こうした点は現地でご自身の目で確かめていただきたい部分です。

あわせて確認していただきたいのが、大規模修繕の履歴と今後の計画です。外壁や屋上防水、給排水管といった見えにくい部分にどこまで手が入っているかは、購入後の負担に直結します。管理組合が保有する長期修繕計画書と修繕積立金の残高は、ご案内の際に取り寄せてご説明します。

サンハイム徳丸について、実際にお問い合わせをいただく際によく出る質問をまとめました。

Q1. 住宅ローンの選択肢はどうなりますか

旧耐震基準の物件のため、フラット35は利用できません。現金でのご購入か、旧耐震物件を独自の審査基準で取り扱う都市銀行・地方銀行の住宅ローンを利用することになります。金融機関ごとに姿勢が大きく異なるため、物件を見る前に資金計画の見通しを立てておくことをおすすめします。どの金融機関が現実的かは、お客様のご年収やご勤務先の状況によって変わりますので、個別にご相談ください。

Q2. 駅まで徒歩12分は実際どうですか

東武東上線「東武練馬」駅まで徒歩12分は、毎日の通勤で歩くとなると軽い距離ではありません。ただしこの物件は、駅までの距離を買い物利便で補う立地です。スーパーが徒歩1分にあるため、帰宅途中に駅前で買い物を済ませる必要がなく、結果として生活全体の移動時間はむしろ短くなるケースがあります。駅距離だけで判断せず、一日の動線で考えていただきたい物件です。

Q3. ペットは飼えますか

飼育可能です。ただし管理規約により飼育できる種類や頭数、大きさに条件が定められています。お飼いになっているペット、あるいはこれから迎えられる予定のペットが規約の範囲に収まるかどうかは、事前に管理規約の該当条項をお示ししますのでご確認ください。

Q4. 中学校が徒歩17分と遠いのが気になります

通学区域の板橋区立赤塚第一中学校までは実測で徒歩約17分あり、小学校の徒歩7分と比べると差があります。この点は隠さずお伝えしています。中学生になれば自転車や体力の面で小学生とは事情が変わりますが、気になる場合はご案内の際に実際のルートを一緒に歩いて確認していただくことをおすすめします。

Q5. 62戸規模の管理や修繕はどう確認すればよいですか

確認すべき資料は決まっています。長期修繕計画書、これまでの大規模修繕の実施履歴、修繕積立金の総額と一戸あたりの月額、そして管理組合の総会議事録です。特に築年数を重ねた物件では、積立金が計画に対して十分に貯まっているかが将来の一時金負担を左右します。これらの資料は売主側・管理会社から取り寄せてご説明しますので、遠慮なくお申し付けください。

板橋区専門で17年、この地域のマンションを見続けてきました。サンハイム徳丸についてもう少し詳しく知りたい、あるいは他の物件と比べて検討したいという方は、お気軽にご相談ください。しつこい営業は一切いたしません。

これまでご説明した内容をふまえて、サンハイム徳丸がどのような方に向いているかを整理します。

1. 資金計画に見通しが立つ方

旧耐震物件でフラット35が使えない以上、現金でのご購入か、旧耐震物件を取り扱う金融機関の住宅ローンを利用できる方が対象になります。裏を返せば、この条件をクリアできる方にとっては競合が少ない物件です。旧耐震というだけで検討から外す買主が一定数いるため、同じ広さ・同じ立地の新耐震物件と比べて価格が抑えられやすい傾向があります。予算の制約の中で立地や広さを優先したい方に向いています。

2. 小学生のお子さんがいる、あるいはこれから育てるご家庭

板橋区立徳丸小学校まで徒歩約7分、紅梅保育園と紅梅児童館まで徒歩約4分。徳丸二丁目児童遊園が徒歩約5分、徳丸ヶ丘公園が徒歩約10分、西台図書館が徒歩約8分。子どもが自分の足で動ける範囲に、学校・保育・遊び場・学びの場が揃っています。共働きで日々の時間に余裕がないご家庭ほど、この距離の短さが効いてきます。ただし中学校は徒歩約17分ですので、お子さんの年齢に応じて事前にご確認ください。

3. 駅距離より日々の生活動線を重視する方

駅徒歩12分という数字だけを見れば、駅近物件に見劣りします。しかしスーパーが徒歩1分、コンビニが徒歩3分、郵便局が徒歩2分という環境は、駅前の物件でもなかなか揃うものではありません。毎日の買い物や用事に使う時間を減らしたい方、車を持たずに暮らしたい方にとっては、駅からの数分より意味のある条件です。近隣商業地域という用途地域が、この利便性を支えています。

いずれか一つでも当てはまる方は、一度実際に歩いてみていただくのが早いと思います。板橋区専門で17年、代表の山下が直接ご案内します。

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