マンション東武練馬は、東武東上線「東武練馬」駅から徒歩10分、板橋区徳丸3丁目に建つ総戸数48戸のマンションです。
1980年（昭和55年）6月竣工、鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造の地上8階建て。
築45年を数える旧耐震基準のマンションであり、購入にあたって知っておくべき制約もあります。
この記事では、その制約を隠さずお伝えしたうえで、それでもなお「このマンションを選ぶ理由」がどこにあるのかを、板橋区専門・業界17年の視点で整理しました。

POINT①【東武練馬駅まで徒歩10分、イオン板橋SCまで徒歩約8分】
東武東上線「東武練馬」駅までは徒歩10分。
池袋まで直通で約16分と、都心へのアクセスは確保されています。
そして日々の暮らしを支えるのが、駅前の「イオン板橋ショッピングセンター」。
物件からは徒歩約8分で、食品から衣料、映画館まで揃う大型商業施設が生活圏内にあります。
さらに徒歩約8分の「ハナマサプラス東武練馬店」は24時間営業。
帰宅が遅くなった日でも食材を買って帰れる安心感があります。

POINT②【旧耐震・耐震補強未実施・フラット35は利用不可。それでもSRC造と大手管理が支えている】
最初に、正直にお伝えします。
このマンションは1980年6月竣工のため、旧耐震基準のマンションです。
耐震補強工事は実施されておらず、フラット35（住宅金融支援機構の長期固定金利ローン）は利用できません。
資金計画の前提が変わる、最も重要な情報だからこそ、曖昧にせず最初にお伝えしています。

そのうえで、このマンションには評価すべき点があります。
構造は鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造。同世代のRC造マンションより上位の構造です。
そして管理は株式会社大京アステージによる全部委託・日勤管理で、大手管理会社の管理員が日中常駐しています。
築年数を重ねたマンションで資産価値を左右するのは、築年数そのものよりも「どう維持されてきたか」です。
管理不全に陥った旧耐震マンションと、大手管理会社が日々手を入れてきたマンションとでは、10年後の姿がまったく違ってきます。

POINT③【保育園2園と小学校が、すべて徒歩5分圏】
子育て世帯にとって、この物件の最大の価値はここにあります。
学区の板橋区立北野小学校まで徒歩約5分。
にじいろ保育園徳丸まで徒歩約5分、北野保育園まで徒歩約5分。
保育園2園と小学校が、すべて徒歩5分圏内に収まっています。
送り迎えの毎日が10年近く続くことを考えると、この「5分」の積み重ねは決して小さくない差になります。
なお学区は板橋区の公式資料で確認しています。ポータルサイトでは「徳丸小学校」と表示されることがありますが、徳丸三丁目の学区は北野小学校です。

POINT④【第一種中高層住居専用地域の、静かな住宅地】
徳丸3丁目一帯は第一種中高層住居専用地域。
大規模な商業施設や工場が建てられない、住環境の保護を優先した用途地域です。
総戸数48戸・8階建てという規模も、住民同士の顔が見えやすい落ち着いた設定です。
総合病院の東武練馬中央病院が徒歩約6分、斜面を活かした「昆虫公園」が徒歩約7分と、暮らしに必要なものが徒歩圏にそろっています。

マンション東武練馬が建つ板橋区徳丸3丁目は、第一種中高層住居専用地域に指定された落ち着いた住宅地です。
大型商業施設と地域の生活インフラが両方そろっているのが、このエリアの特徴です。

買い物の中心は、東武練馬駅前の「イオン板橋ショッピングセンター」（徒歩約8分）。
食品・衣料から映画館まで揃い、週末の買い物をここ一か所で完結できます。
24時間営業の「ハナマサプラス東武練馬店」（徒歩約8分）、「ローソン徳丸三丁目店」（徒歩約8分）も生活圏内です。

医療面では、総合病院の「東武練馬中央病院」が徒歩約6分。
急な体調不良のときに総合病院が徒歩圏にあるという安心感は、暮らしてみると想像以上に大きいものです。
「スギ薬局板橋徳丸店」も徒歩約6分にあります。

教育・子育ては、学区の「北野小学校」が徒歩約5分、「赤塚第一中学校」が徒歩約11分。
「北野保育園」が徒歩約5分と、未就学から中学生まで生活圏の中で通える環境です。
斜面を活かした「昆虫公園」（徒歩約7分）は、高台から高島平方面が見渡せる地域の憩いの場になっています。

具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

築45年のマンションを検討するとき、多くの方が「古いから不安」と感じます。
しかし実際に資産価値を分けるのは、築年数ではなく管理の質です。

マンション東武練馬の管理は、株式会社大京アステージ。
管理形態は全部委託・日勤で、管理員が日中常駐し、清掃・点検・住民対応にあたっています。
大手管理会社が長年にわたって手を入れてきたという事実は、このマンションの見えにくい、しかし本質的な強みです。

共用設備としては、エレベーターを備え、8階建ての上層階でも日常の移動に支障はありません。
宅配ボックスも設置されており、共働き世帯の再配達ストレスを軽減してくれます。
1980年築のマンションで宅配ボックスが整備されているのは、管理組合が時代に合わせて設備を更新してきた証拠でもあります。
駐輪場・駐車場も敷地内に用意されています（空き状況は変動しますので、お問い合わせください）。

一方で、オートロックは設置されていません。
セキュリティ設備を重視される方は、この点を踏まえてご検討ください。
日勤の管理員が日中は常駐しているものの、オートロック相当の入館管理ではありません。

なお、ペットの飼育はできません。

Q. フラット35は使えますか？
A. 利用できません。
1980年6月竣工の旧耐震基準マンションで、耐震補強工事も実施されていないためです。
資金計画は、民間金融機関の住宅ローンか自己資金が前提となります。
旧耐震マンションでも融資に応じる金融機関はありますが、条件は金融機関ごとに大きく異なります。
結エステートでは板橋区での取引実績をもとに、実際に融資が通る可能性のある選択肢をご提案しています。

Q. 旧耐震マンションを買っても大丈夫ですか？
A. 「大丈夫です」とは申し上げません。
地震リスク、住宅ローンの選択肢の狭さ、将来売却するときに買い手が限られること。旧耐震には確かなデメリットがあります。
そのうえで、SRC造であること、大手管理会社による日勤管理が続いていること、立地の利便性が高いこと。
これらを総合的に見て納得できるかどうかが判断軸になります。

Q. 学区はどこですか？
A. 板橋区立北野小学校（徒歩約5分）と、板橋区立赤塚第一中学校（徒歩約11分）です。
板橋区の公式資料で確認しています。
ポータルサイトでは「徳丸小学校」と誤表示されることがありますのでご注意ください。

Q. 買い物や医療は便利ですか？
A. イオン板橋ショッピングセンターが徒歩約8分、24時間営業のハナマサプラス東武練馬店が徒歩約8分です。
総合病院の東武練馬中央病院も徒歩約6分にあります。

Q. ペットは飼えますか？
A. 現在の管理規約ではペットの飼育はできません。
ご希望の場合はご注意ください。詳細は結エステートまでお問い合わせください。

■ 現金購入・自己資金に余裕のある方
フラット35が使えないという制約は、裏を返せば「ローンの制約を受けない方」にとっては障壁になりません。
旧耐震という条件ゆえに価格は抑えめになりやすく、立地の良さに対して割安に取得できる可能性があります。

■ 保育園・小学校の近さを最優先する子育て世帯
保育園2園と小学校が、すべて徒歩5分圏にそろっています。
送り迎えの毎日を10年近く続けることを考えたとき、この距離は生活の質を確実に変えます。
総合病院の東武練馬中央病院も徒歩約6分です。

■ 管理の質でマンションを選びたい方
株式会社大京アステージによる全部委託・日勤管理。
築45年を経てなお管理員が日中常駐し、宅配ボックスなどの設備更新も行われてきました。
「古いマンション」と一括りにせず、管理の中身を見て判断したい方に向いています。

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