板橋区専門で17年仲介してきた立場から見ると、この物件には次の4つの注目ポイントがあります。

1. 学区の小学校・中学校がどちらも徒歩圏で、児童遊園が敷地の隣にある

日商岩井上板橋マンションが建つのは、板橋区中台一丁目48番。
学区は板橋区立若木小学校と板橋区立中台中学校で、実測でそれぞれ徒歩約6分・徒歩約3分です。
小学校と中学校の両方がこれだけ近い物件は、板橋区内でもそう多くありません。
とくに中学校が徒歩約3分という距離は、部活動で帰りが遅くなる時期にも安心感があります。

さらに、敷地のすぐ隣に板橋区立中台第二児童遊園があります。
道路距離で84メートル、直線ではわずか34メートル。
住所も同じ中台一丁目48番で、文字通り「目の前が公園」という配置です。
小さなお子さんを遊ばせるのに、道路を長く歩かせる必要がありません。

なお、中台一丁目の学区には注意が必要です。
中台一丁目のうち42番から48番までだけが若木小学校で、それ以外は中台小学校の区域になります。
物件検索サイトでは「中台一丁目＝中台小学校」と一括で表示されていることがありますが、この物件は若木小学校の区域です。
中学校については、令和9年4月1日からの新しい通学区域でも中台中学校のまま変更ありません。

2. 77戸という中規模で、管理組合の合意形成と修繕積立金のバランスが取りやすい

総戸数は77戸。
上板橋エリアには200戸を超える大規模マンションが複数ありますが、この物件はその中間に位置する中規模マンションです。

戸数が多いマンションは修繕積立金の総額が大きくなる一方で、大規模修繕のたびに何百世帯もの合意を取りまとめる必要があります。
逆に20戸、30戸といった小規模マンションでは、一戸あたりの修繕負担が重くなりがちです。
77戸という規模は、その両方の課題を比較的避けやすい水準にあります。

管理は ユニオン・シティサービス株式会社による全部委託で、管理員は日勤です。
自主管理ではなく専門会社に委託されているため、日常清掃や設備点検、管理組合の運営サポートが仕組みとして回っている状態です。
築年数の経ったマンションでは、この「管理が委託で回っているかどうか」が資産価値を大きく左右します。

3. 1979年築の旧耐震。フラット35は利用できません

築年月は昭和54年（1979年）9月。
建築基準法の新耐震基準が適用されたのは1981年6月以降の建築確認分ですので、この物件は旧耐震基準で建てられています。

ここは隠さずにお伝えします。
この物件でフラット35を利用することはできません。
フラット35を使うには耐震評価基準を満たす適合証明書が必要ですが、この物件では発行できないためです。

そのため、資金計画は民間金融機関の住宅ローンか、現金でのご購入が前提になります。
民間ローンについては、旧耐震というだけで一律に断られるわけではありません。
金融機関ごとに評価が分かれ、返済年数が短めに設定されたり、自己資金の割合を求められたりすることがあります。
どの金融機関がこの物件をどう見るかは、事前に当社で確認したうえでご案内できます。

構造は鉄筋コンクリート造の地上8階建て、土地の権利は所有権です。
借地権ではないため、地代や承諾料といった継続的な負担は発生しません。
旧耐震という条件はありますが、土地の権利関係については明快な物件です。

4. 武蔵野台地の高台にあり、第一種中高層住居専用地域という住環境

中台という地名のとおり、このあたりは武蔵野台地の縁にあたる高台です。
石神井川に向かって地形が下っていく地形で、周辺には斜面地の緑が残っています。

用途地域は第一種中高層住居専用地域。
住宅を中心とした環境を守るための用途地域で、大規模な商業施設やパチンコ店、カラオケボックスといった施設は建てられません。
将来にわたって落ち着いた住宅地の性格が保たれやすい地域です。

生活の利便性も確保されています。
スーパーベルクス板橋中台店まで徒歩約5分、セブン-イレブン板橋若木1丁目店まで徒歩約4分。
上板橋駅までは徒歩13分と決して近くはありませんが、日常の買い物で駅前まで出る必要がない配置です。

日商岩井上板橋マンションが建つ板橋区中台一丁目は、武蔵野台地の高台に住宅が並ぶ落ち着いたエリアです。上板橋駅前の商店街まで出れば買い物の選択肢は一気に広がりますが、日常の用事はこの物件の周辺だけでほぼ完結します。

スーパーもコンビニもドラッグストアも徒歩5分圏にあり、学区の小学校・中学校、保育園、公園、郵便局まで生活動線がコンパクトにまとまっているのがこのエリアの特徴です。とくに敷地の隣に児童遊園があるという配置は、小さなお子さんのいるご家庭にとって日々の使い勝手が違ってきます。

具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

日商岩井上板橋マンションの共用部分について、写真とあわせてご紹介します。

建物は鉄筋コンクリート造の地上8階建てで、1979年の竣工です。
分譲は日商岩井株式会社、施工は株式会社長谷川工務店が手がけました。
長谷川工務店は後の長谷工コーポレーションにあたる会社で、1970年代の首都圏のマンション供給を担ってきた施工会社です。

エレベーターが設置されていますので、上層階でも日常の移動や荷物の運搬に負担がかかりません。
1979年築のマンションではエレベーターのない建物も珍しくないため、この点は暮らしやすさに直結します。

一方で、オートロックと宅配ボックスはありません。
ここは正直にお伝えしておきます。
新しいマンションに慣れた方には物足りなく感じられる部分ですし、共働きで宅配の受け取りにお困りの方には検討材料になります。
なお、宅配ボックスについては管理組合の決議で後から設置している事例もありますので、総会議事録で検討状況を確認することはできます。

駐輪場と駐車場は設けられています。
ただし空き状況はその時々で変動しますので、ご検討の段階で最新の状況を管理会社に確認してご案内します。
自転車や車を日常的に使われる方は、この確認を先に済ませておくと安心です。

管理は ユニオン・シティサービス株式会社への全部委託で、管理員は日勤です。
築40年を超えるマンションでは、共用部がどう保たれているかが住み心地と資産価値の両方を左右します。
自主管理ではなく管理会社に委託されているため、日常清掃・設備点検・管理組合の運営サポートが仕組みとして継続している状態です。

敷地は板橋区立中台第二児童遊園に隣接しています。
建物の東側にまとまった空地があるかたちになるため、圧迫感が出にくい配置です。

なお、ペットの飼育は管理規約により不可となっています。
ペットとの暮らしをお考えの方には残念ですが、逆に言えば動物が苦手な方や、共用部の衛生面を重視される方には過ごしやすい環境です。

共用部の状態は写真だけでは伝わりきらない部分もあります。
現地をご覧いただければ、清掃の行き届き方や設備の更新状況まで含めてご説明します。

日商岩井上板橋マンションについて、お問い合わせでよくいただくご質問にお答えします。

Q1. 住宅ローンは組めますか？フラット35は使えますか？

フラット35はご利用いただけません。
1979年築の旧耐震基準の建物で、フラット35に必要な適合証明書が発行できないためです。
資金計画は民間金融機関の住宅ローン、または現金でのご購入が前提になります。
民間ローンについては金融機関ごとに評価が分かれ、返済年数や自己資金の割合に条件が付くことがあります。
どの金融機関がどう評価するかは事前に確認できますので、お気軽にご相談ください。

Q2. 学区はどこになりますか？

板橋区立若木小学校と板橋区立中台中学校です。
板橋区の公式資料で番地まで確認しています。
中台一丁目は42番から48番までだけが若木小学校の区域で、それ以外は中台小学校になります。
この物件は48番なので若木小学校です。
物件検索サイトでは中台小学校と表示されていることがありますが、正しくは若木小学校です。
中学校は令和9年4月1日からの新区域でも中台中学校のまま変わりません。

Q3. 上板橋駅まで徒歩13分は遠くありませんか？

駅までの距離としては近いとは言えません。
実際に歩くルートで測ると約1,100メートルです。
ただしこの物件は、日常の買い物・学校・公園・郵便局が徒歩6分以内にまとまっています。
毎日の生活で駅前まで出る必要が少ないため、駅距離の数字ほど不便を感じにくい立地です。
通勤で毎日駅を使われる方は、実際に歩いて体感を確かめていただくことをおすすめします。

Q4. 旧耐震だと地震が心配です。

旧耐震基準の建物であることは事実で、そこを軽く見ることはできません。
一方で、旧耐震だから危険で新耐震なら安全、という単純な話でもありません。
建物の形状、これまでの修繕履歴、管理組合が耐震診断を実施しているかどうかで判断材料は変わります。
この物件については、管理組合の総会議事録や長期修繕計画、耐震診断の実施状況を確認したうえでご説明できます。
資料をご覧になったうえでご判断ください。

Q5. 77戸の管理体制はどうなっていますか？

ユニオン・シティサービス株式会社による全部委託で、管理員は日勤です。
77戸は、大規模マンションほど合意形成に時間がかからず、小規模マンションほど一戸あたりの修繕負担が重くならない規模帯です。
ただし規模だけで管理の良し悪しは決まりません。
修繕積立金の残高、長期修繕計画の更新状況、滞納の有無まで含めて確認することをおすすめします。
当社では重要事項調査報告書を取得したうえで、これらの数字をお伝えしています。
駐輪場・駐車場の空き状況も同じタイミングで確認できます。

板橋区専門で17年、代表の山下が直接ご案内します。
「ちょっと聞きたいだけ」というご相談も歓迎です。
LINEからお気軽にお問い合わせください。

これまでの経験から、この物件は次のような方に向いていると考えています。

1. 学区と子育て環境を最優先されるファミリー

中台中学校まで徒歩約3分、若木小学校まで徒歩約6分。
小学校と中学校の両方がこれだけ近い物件は、板橋区内でも限られています。
さらに敷地の隣が児童遊園で、保育園も徒歩約6分の距離にあります。
お子さんの就学前から中学卒業までの十数年を、同じ場所で過ごしやすい環境です。
用途地域が第一種中高層住居専用地域であることも、住環境の安定という点で見逃せません。

2. 現金購入、または自己資金を厚く用意できる方

旧耐震でフラット35が使えないため、資金面の選択肢は新耐震物件より狭くなります。
裏を返せば、その条件がある分だけ価格に反映されているとも言えます。
現金でご購入される方や、自己資金を多めに入れて民間ローンを組める方にとっては、立地条件に対して検討しやすい価格帯になりやすい物件です。
セカンドハウスや資産としての取得をお考えの方からも、この条件のご相談をいただくことがあります。

3. リノベーション前提で予算配分を考えたい方

築40年を超える建物ですので、住戸内の設備更新は前提としてお考えいただくことになります。
逆に言えば、間取りや内装を自分たちの暮らしに合わせて一から作り直せるということでもあります。
取得価格を抑えて、その分をリノベーションに配分するという考え方と相性の良い物件です。
ただし旧耐震物件はリフォーム一体型ローンの取り扱いも金融機関によって分かれます。
総予算の組み立てについては、物件価格と工事費を合わせた形で最初にご相談ください。

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