板橋区志村三丁目にある、都営三田線の駅です。1968年に開業し、駅番号はI22。相対式ホーム2面2線の高架駅で、改札は1か所というコンパクトな造りです。

この駅を語るうえで欠かせないのが、地形です。

三田線は都心から志村坂上駅までを地下で走り、志村坂上駅と志村三丁目駅の間で地上に出ます。そして当駅から終点の西高島平駅までは、ずっと高架を走り続けます。

なぜここで地上に出るのか。答えは高低差にあります。

板橋区は区のほぼ中央を東西に走る段丘崖線を境に、南側が海抜20〜30メートルの武蔵野台地、北側が海抜5〜10メートルの荒川沖積低地に分かれています。志村坂上駅と志村三丁目駅は、ちょうどこの崖線をはさんだ隣どうし。直線距離にして約1キロの間に、約18メートルの高低差があります。

つまり志村三丁目駅は、坂を下りきった先にある平坦な低地の駅です。

そのぶん、駅周辺は起伏が少なく歩きやすいのが特徴です。サミットや専門店が入る志村ショッピングセンターが徒歩約2分、まいばすけっとが徒歩約3分と、駅を出てすぐに日常の買い物が完結します。一日平均の乗車人員は約1万5千人。派手さはありませんが、生活が駅前で完結する堅実な街です。

一方で、駅から少し歩けば表情が変わります。南東へ徒歩約4分の志村城山公園は標高24メートル。駅から275メートルで約19メートルを登る、崖線そのものが公園になった場所です。南西の中台方面は緩やかな上り、北の東坂下方面はさらに一段低くなります。

高台と低地、その両方を徒歩圏に持つ。それが志村三丁目という街の輪郭です。

都営三田線の単独駅です。乗り入れは1路線のみですが、そのぶん動線は分かりやすく、朝の乗り換えが発生しません。

都心方向で言えば、大手町駅まで乗り換えなしで約28分です。日比谷・三田といった駅も同じ一本の上にあります。三田線は目黒駅で東急目黒線と相互直通運転を行っているため、日吉・武蔵小杉・新横浜方面へもそのまま向かえます。朝の時間帯には急行も走りますが、都営線内は各駅に停まるため、志村三丁目からの所要時間は各駅停車と変わりません。

乗り換えの回数が増えないというのは、毎日のことになると効いてきます。座れれば通勤時間がそのまま自分の時間になります。

もうひとつ、駅前のバス路線が動線に厚みを加えています。

志村三丁目駅バス停には国際興業バスが乗り入れ、のりば1番から4番に複数の系統が発着します。池20系統で池袋駅西口へ、赤01系統で練馬駅へ、常01系統で若木三丁目を経由してときわ台駅へ、赤02系統で成増駅北口へ。赤羽駅西口へは赤56-2・赤83・赤84・赤85の各系統が向かいます。

三田線1路線の駅と聞くと動線が細く感じられるかもしれませんが、バスを含めれば池袋・練馬・ときわ台・成増・赤羽へ乗り換えなしで出られます。鉄道が止まったときに代わりの手段があることも、この駅の安心材料です。

バリアフリー面では、エレベーター2台・エスカレーター1台が設置され、車椅子使用者対応トイレも整備されています。ベビーカーでのご利用を想定される方は、エスカレーターが目黒方面ホームのみである点をあらかじめ知っておくとよいでしょう。

志村三丁目駅の買い物環境は、「駅前で完結する」という一言に尽きます。

改札を出てすぐ、徒歩約2分の場所にあるのが志村ショッピングセンター（志村3-26-4）です。食品スーパーのサミットに加え、家具のニトリ、家電のビックカメラが同じ建物に入っており、日用品から大型の買い替えまでこの一棟で足ります。サミットは夜24時まで営業しているため、帰宅が遅い日でも困りません。

小さな買い物なら、徒歩約3分のまいばすけっと志村三丁目（志村3-22-6）が朝7時から夜24時まで開いています。

ドラッグストアは、駅からわずか61メートル・徒歩約1分のココカラファイン（志村3-6-7）。調剤は薬局トモズ志村三丁目店（志村3-7-14）が駅前にあります。

ここまでが「低地側」の生活圏です。

坂を上った台地側にも選択肢があります。徒歩約6分の三徳 志村店（志村2-11-1）は標高23メートルの台地上にあり、駅から向かうと上り坂になります。距離は446メートルと近いのですが、体感は数字より重くなるので、日常使いにするかどうかは実際に歩いてから判断されることをおすすめします。

中台方面には、徒歩約13分のダイエー（中台3-27-7）があります。こちらは大規模住宅団地の敷地内にある店舗で、朝7時から夜23時までの営業。中台エリアにお住まいの方にとっては、駅前まで出なくても生活が完結する拠点になっています。

公共施設では、徒歩約16分の小豆沢体育館（小豆沢3-1-1）にプールとトレーニング室があり、徒歩約20分の志村図書館（小豆沢1-8-1）は夜20時まで開いています。

そして志村三丁目を象徴する場所が、徒歩約4分の志村城山公園（志村2-17-1）です。かつて志村城があった台地の突端で、熊野神社を含みます。園内の一角からは湧き水が流れ、せせらぎとして残されています。板橋区の崖線沿いには現在も30地点ほどの湧水が確認されていますが、そのひとつを日常の散歩コースで見られる立地です。

志村三丁目エリアで物件を選ぶとき、必ず確認していただきたいのが学区です。このエリアは、番地単位で通う学校が変わります。

どのくらい細かいのか。志村三丁目という一つの丁目を例にとります。

板橋区の小学校 学校別通学区域一覧によると、志村三丁目1番から11番までと15番は板橋区立志村小学校、12番から14番までと16番は板橋区立北前野小学校、17番から32番までは板橋区立志村坂下小学校の区域です。同じ「志村三丁目」の住所でありながら、小学校が3校に分かれています。

中台二丁目はさらに細かく分かれます。1番から9番まで・21番から24番まで・34番から42番までが北前野小学校、10番・11番が中台小学校、12番から20番までが若木小学校、25番から33番まで・43番・44番が緑小学校。中台三丁目は1番から22番までが若木小学校、23番から27番までが緑小学校の区域です。

東坂下二丁目は板橋区立志村第六小学校になります。

中学校の区域は小学校より広く取られています。志村三丁目は全域が板橋区立志村第四中学校。中台二丁目は3番から30番まで・36番・37番が板橋区立中台中学校、中台三丁目は1番から26番までが中台中学校で、27番だけが志村第四中学校の区域です。東坂下二丁目は板橋区立志村第五中学校になります。

「駅から徒歩何分」で比べているだけでは、この違いは見えません。物件ごとに番地で確認する必要があります。

そして、これから購入される方に押さえていただきたい動きが2つあります。

ひとつ目は、中学校の通学区域変更です。

板橋区は令和9年4月1日より中学校の通学区域を変更することを公表しています。令和9年に新入学されるお子さまから、新しい区域が適用されます。対象は上板橋第一中学校・志村第四中学校およびその周辺校です。

区が公開している新旧2種類の区域一覧を比べると、志村第四中学校の変更は前野町四丁目・五丁目・六丁目の区域が縮小される内容でした。志村一丁目・志村二丁目・志村三丁目・中台二丁目・中台三丁目・坂下一丁目・相生町の区域は、新旧で変わっていません。志村三丁目駅の徒歩圏という点では、影響を受けないエリアが大半です。

ふたつ目は、小中一貫型学校の整備です。

志村小学校と志村第四中学校は、施設一体型の小中一貫型学校として整備が進んでいます。板橋区として初の施設一体型で、志村第四中学校が令和10年度当初から新校舎での学校生活を開始し、両校が同一の校舎となる令和11年度当初に小中一貫型学校として開校する予定とされています。

ここで、この街の地形が関わってきます。

現在の志村小学校（志村3-15-1）は標高5.0メートル、駅から296メートル・徒歩約4分の低地にあります。対して志村第四中学校（志村2-16-3）は標高23.0メートル、417メートル・徒歩約6分の台地の上です。新校舎は現在の志村第四中学校の敷地に整備される予定のため、低地側にお住まいの小学生の通学は、平坦な道から坂を上る動線へと変わることになります。標高差にして約18メートルです。

お子さまの学齢によって、影響の大きさは変わります。ご検討中の物件の番地について、最新の通学区域一覧と小中一貫型学校の整備計画の両方をこちらで確認してお伝えしますので、お気軽にお尋ねください。

ここからは実際の取引データを見ていきます。以下はレインズに登録された、表示最寄駅が志村三丁目駅の中古マンションの数値です。集計期間は2024年9月から2026年9月まで。ファミリー向けの実態をつかむため、専有面積50㎡以上に絞り、単純平均で算出しています。

まず全体像です。

この2年間の成約は115件。平均専有面積は72.4㎡、平均成約価格は4,693万円、㎡単価は64.8万円でした。間取りは3LDKが70件と6割を占めます。ファミリー層が中心に動いているエリアです。

特徴的なのは、築年数の幅の広さです。

成約115件のうち、築41年を超える物件が55件。半数近くを占めます。㎡単価は46.0万円、平均71.3㎡で3,278万円です。一方で築10年以内は8件、㎡単価104.7万円、平均68.8㎡で7,194万円。同じ駅の徒歩圏でありながら、倍以上の開きがあります。

その間の築年帯は次のとおりです。築11〜20年は19件、㎡単価84.7万円、平均70.8㎡で5,968万円。築21〜30年は28件、㎡単価77.6万円、平均77.6㎡で6,000万円。築31〜40年は5件、㎡単価61.0万円、平均66.9㎡で4,086万円でした。

築21〜30年が築11〜20年より総額で高く出ているのは、平均専有面積が77.6㎡と広いためです。㎡単価で比べると、築年が新しいほど高くなる関係は崩れていません。

「志村三丁目の相場は○万円」と一言でくくれない街です。どの築年帯を見るかで、景色がまったく変わります。

次に、売り出し中の在庫と成約実績を比べます。

現在の在庫は50㎡以上で38件、㎡単価の平均は74.2万円。成約の64.8万円に対して14.6パーセント高い水準です。売り出し価格が成約価格より高く出ること自体は通常のことですが、築年帯ごとに差があります。

乖離がもっとも大きいのは築21〜30年で、成約77.6万円に対し在庫99.2万円の27.8パーセント高。次いで築41年超が22.5パーセント高、築11〜20年が20.3パーセント高です。

対照的なのが築10年以内で、成約104.7万円に対し在庫103.4万円と、ほぼ同じ水準に張り付いています（ただし成約8件・在庫3件と母数が少ない点は割り引いてお読みください）。

この差は、買う側にも売る側にも意味があります。買う側にとっては、乖離の大きい築年帯では価格の見極めがより重要になるということ。売る側にとっては、強気に出した価格がそのまま成約につながるとは限らないということです。

最後に時系列です。

50㎡以上の成約は、2024年が11件・平均4,165万円（㎡単価57.5万円／9月以降のみ）、2025年が63件・平均4,662万円（64.1万円）、2026年が41件・平均4,882万円（67.8万円／9月時点）と推移しています。

平均専有面積は72.1〜72.8㎡でほぼ変わらないため、この上昇は「広い物件が売れるようになった」のではなく、価格そのものの動きです。2年間で約17パーセント上がった計算になります。

ただし直近のデータには注意が必要です。レインズへの成約登録にはタイムラグがあり、2026年7月は4件、8月は5件と、2026年2月の12件などに比べて明らかに薄くなっています。直近の数値はサンプルが揃いきっていない前提でご覧ください。

なお参考として、50㎡未満の成約は21件・㎡単価53.0万円でした。この層は投資用のオーナーチェンジや1K〜2DKが中心で、住まいを探す方の参考にはなりにくいため、上記の集計からは外しています。

成約がもっとも多かったのは中台3丁目の46件です。駅の南西、標高7メートル前後の一帯に大規模な住宅団地が集まっており、このエリアの取引が志村三丁目の相場を大きく形づくっています。

志村三丁目駅を最寄りとする中古マンションのなかから、駅からの距離・築年・規模のバランスを見て5物件をピックアップしました。掲載順は志村三丁目駅からの徒歩分数順です。

志村三丁目エリアの中古マンションは、1970年代から1980年代に建てられた物件が中心です。旧耐震基準の建物も少なくありません。

こうしたエリアでは、「築年数が古いから避ける」という判断も、「安いから買う」という判断も、どちらも危険です。見るべきは、その建物がこれまでどう管理されてきたか。同じ築年でも、ここに大きな差が出ます。

具体的に確認するのは4点です。修繕積立金の残高と戸あたりの水準。長期修繕計画が何年先まで引かれているか。大規模修繕が計画どおり実施されてきたか。そして直近の総会議事録にどんな議題が上がっているか。この4つを見れば、その建物がこれから先どう維持されていくのか、おおよその見通しが立ちます。販売資料だけでは分からない部分は、管理会社に直接確認します。

築40年を超えていても安心して住み続けられる建物はありますし、逆に築浅でも積立金が計画に対して不足している建物もあります。年数ではなく、中身で見分けることです。

結エステートは板橋区を専門に、業界17年の代表が直接対応します。物件はすべて実際に足を運んで確認しており、管理状況や共用部の状態も含めてお伝えします。

志村三丁目のように土地の高低差がはっきりしているエリアでは、地形の確認も欠かせません。同じ「駅徒歩10分」でも、平坦な10分と坂を上る10分では毎日の負担が違います。ハザードマップの確認とあわせて、実際の道のりをご案内します。

仲介手数料は、最大無料・最低半額でご対応しています（物件により異なります）。業務のコスト削減で生まれた分を、お客様への還元にあてているためです。

「まだ買うと決めたわけではないけれど、相場だけ知りたい」というご相談も歓迎です。しつこい営業は一切いたしません。LINEからお気軽にどうぞ。

Q. 志村三丁目エリアは旧耐震のマンションが多いと聞きました。避けたほうがよいでしょうか。

一律に避ける必要はありません。旧耐震基準の建物でも、耐震診断や耐震補強が実施されているケース、修繕計画がしっかり運用されているケースは多くあります。重要なのは築年そのものではなく、管理と修繕の実績です。ただし、住宅ローンの選択肢が狭まる場合がある点は事前に把握しておく必要があります。

Q. 旧耐震のマンションでフラット35は使えますか。

物件によります。フラット35には住宅の技術基準があり、旧耐震基準の建物では適合証明が取得できず利用できない場合があります。物件ごとに条件が異なりますので、資金計画を立てる前にご相談ください。民間金融機関のローンで対応できるケースもあります。

Q. 志村三丁目駅は低地と聞きましたが、水害の心配はありませんか。

志村三丁目駅周辺は標高5メートル前後の低地です。板橋区は洪水ハザードマップを公開しており、住所ごとの想定浸水深を確認できます。ご検討中の物件について、想定浸水深にくわえて建物の階数や電気設備の設置位置もあわせて確認されることをおすすめします。当社でも一緒に確認いたします。

Q. 学区はどこになりますか。

番地によって分かれます。志村三丁目でも1番から11番までと15番は板橋区立志村小学校の区域ですが、それ以外の番地は別の小学校になります。東坂下二丁目は板橋区立志村第六小学校・志村第五中学校の区域です。志村小学校と志村第四中学校は小中一貫型学校として整備が進んでおり、通学区域の変更も検討されています。物件ごとに区の最新資料で確認しますので、お問い合わせください。

Q. 駅前だけで買い物は足りますか。

日常の買い物はほぼ駅前で完結します。徒歩約2分の志村ショッピングセンターにサミット・ニトリ・ビックカメラが入っており、食品から家電・家具まで揃います。徒歩約1分にドラッグストア、徒歩約3分にまいばすけっともあります。

Q. 志村坂上駅も使えますか。

物件によっては両駅が徒歩圏に入ります。ただし志村坂上駅は標高約23メートルの台地上にあり、志村三丁目駅側からは上り坂になります。距離だけでなく高低差も含めてご確認ください。

志村三丁目駅の特徴は、三田線が地上に出る地点にあるということ、そしてそれが板橋区を南北に分ける段丘崖線の位置とぴたりと重なっているということです。

駅前は標高5メートル前後の平坦な低地で、買い物は徒歩数分で完結します。南東へ4分歩けば標高24メートルの志村城山公園、南西の中台方面は緩やかな上り、北の東坂下方面はさらに一段低くなる。徒歩圏のなかで、これだけ表情が変わる駅は多くありません。

同じ「駅徒歩◯分」でも、平坦な道と坂道では毎日の負担が違います。学区も番地単位で分かれます。志村三丁目で物件を選ぶときは、数字だけでなく、その道を実際に歩いてみることをおすすめします。

板橋区専門・業界17年の結エステートが、ご案内します。