上板橋駅から徒歩3分。いま、街ごと変わろうとしている場所に建つマンションです

東武東上線「上板橋」駅の北口を出て、歩いて3分。ときわ第一マンションは、駅のすぐ近くに建つ総戸数60戸のマンションです。

竣工は1967年（昭和42年）3月。9階建て、施工は熊谷組。建物としては年数を重ねていますが、この立地に、この規模のマンションが建っているという事実そのものが、この物件のいちばんの特徴です。

駅の北口を出てすぐの場所には、2024年9月まで52年間、イトーヨーカドー上板橋店がありました。いまは解体が終わり、広い更地が広がっています。ここには2027年10月頃、イオンリテールによる新しい商業施設の完成が予定されています。

駅の反対側、南口では総事業費約400億円の市街地再開発事業が進行中です。約3,900平方メートルの駅前広場が新設され、26階建てと19階建ての高層住宅を含む複合施設が建つ計画で、2028年12月の事業完了を目指しています。

上板橋は、これから数年でまったく違う顔になる駅です。その中心から徒歩3分という場所は、そう多くありません。

このマンションの4つの特徴を、順にご説明します。

ポイント1｜駅徒歩3分。この距離は、あとから手に入らない

上板橋駅までは実測で約118メートル。徒歩3分という表記ですが、実際には駅の北口が見える位置にあります。

雨の日に濡れる時間が短い。終電を逃す不安が小さい。子どもが中学生になって一人で電車に乗るようになったとき、親が安心できる。駅近の価値は、そういう毎日の小さな差の積み重ねで効いてきます。

そして駅からの距離は、リフォームでは変えられません。室内は新しくできます。設備も入れ替えられます。けれど「駅まで3分」は、その土地に建っている限り変わらない条件です。築年数と引き換えに何を得るのか、と考えたとき、この立地はひとつの明確な答えになります。

上板橋駅から池袋駅までは東武東上線で約10分。副都心線・有楽町線への直通列車も利用でき、都心方面へのアクセスは良好です。

ポイント2｜全戸南向き。四方を道路に囲まれた、ゆとりのある敷地

このマンションの住戸は、東西に一列に並ぶ配置になっています。そのため全戸が南向きです。

マンションを探していると、「南向き」という条件は当たり前のように出てきます。けれど実際には、L字型やコの字型の建物で一部の住戸だけが東向き・北向きになっているケースは珍しくありません。全戸が同じ方角を向いているマンションは、意外と多くないのです。

さらにこの建物は、敷地の四方が道路に囲まれています。隣の建物が迫っていないぶん、南側からの日当たりが遮られにくく、風の抜けも期待できます。1967年という時代に建てられた、敷地に余裕のある造りです。

駅から3分の距離で日当たりを確保できている物件は、なかなかありません。駅前は建物が密集しやすく、南側に高い建物が建ってしまうことも多いためです。この物件の配置は、駅近と日当たりの両立という点で、かなり恵まれた条件だと言えます。

ポイント3｜総戸数60戸。管理を任せられる規模です

総戸数は60戸。中古マンションとしては、管理組合が機能しやすいちょうどよい規模です。

戸数が少なすぎると、修繕積立金の総額が小さく、大規模修繕のたびに一時金の負担が発生しやすくなります。逆に戸数が多すぎると、合意形成に時間がかかります。数十戸規模は、その中間でバランスが取りやすい戸数です。

管理会社はユニオン・シティサービス株式会社、管理形態は全部委託（巡回）です。管理員が常駐する形ではありませんが、日常清掃や設備点検は専門会社が担っています。

そして施工は熊谷組。1967年当時から、大規模建築を手がけてきた総合建設会社です。60年近く建ち続けてきたという事実は、それ自体がひとつの実績でもあります。

中古マンションを見るとき、私たちが最も重視するのは「これまでどう管理されてきたか」です。築年数の数字よりも、管理の中身のほうが、住んでからの快適さと将来の資産性を左右します。ご内見の際は、エントランス・共用廊下・駐輪場・ゴミ置場を必ずご覧ください。日常の管理状態は、そういう場所に正直に表れます。

ポイント4｜1階は店舗。駅前らしい建ち方をしています

この建物の1階部分には、10戸の店舗が入っています。住宅と店舗が同じ建物に入る、いわゆる店舗併用マンションです。

駅前の一等地に建つマンションでは珍しくない構成で、1階に店舗があることで、建物の前の通りに人の流れが生まれます。夜間に人通りが途切れにくいという点は、防犯面では安心材料になります。

一方で、店舗併用のマンションを検討される際は、管理費の負担割合や管理組合の構成について確認しておくことをおすすめします。住宅部分と店舗部分で条件が異なる場合があるためです。この点は物件資料をもとに、私たちから具体的にご説明できます。

なお、ペットの飼育が可能なマンションです。ただし飼育できる種類・頭数・大きさには管理規約による制限があります。具体的な条件は個別にご確認が必要ですので、お気軽にお問い合わせください。

上板橋は、これから数年で駅前の風景が変わります

上板橋駅周辺は、いま板橋区内でも特に大きな変化が進んでいるエリアです。物件の日常生活をご説明する前に、この街の現在地をお伝えしておきます。

北口：イトーヨーカドー跡地に、2027年秋イオンが開業予定

駅の北口を出てすぐの場所には、1971年12月に開業したイトーヨーカドー上板橋店がありました。屋上に遊園地があった時代を覚えている方も多い、上板橋の顔とも言える建物でしたが、2024年9月29日に52年の歴史を閉じました。

その後、解体工事は完了し、現在は広い更地になっています。跡地にはイオンリテールによる「（仮称）イオン上板橋」の建設が計画されており、地上3階建て・2027年10月頃の完成が予定されています。イオンスタイルを中心に、複数の店舗が入る商業施設になる見込みです。

南口：総事業費約400億円の市街地再開発

駅の反対側では、上板橋駅南口駅前東地区第一種市街地再開発事業が進んでいます。南口はこれまで面的な整備が行われておらず、狭い道路が多く木造住宅や店舗が密集していたエリアです。

計画では、約3,900平方メートルの駅前広場が新設され、その地下に約1,500台収容の駐輪場が整備されます。あわせて地上26階建て（住宅315戸・店舗13区画）、地上19階建て（住宅112戸）、地上5階建ての3つの街区が建設され、2028年12月の全事業完了を目指しています。

つまりこれから数年で、駅の両側が同時に生まれ変わります。この物件は、その中心から徒歩3分の位置にあります。

いまの暮らしやすさ

再開発は先の話です。いま住むとどうなのかを、実際に測った数字でご説明します。

日常の買い物は、徒歩5〜6分圏のスーパーが主力になります。スーパーベルクス板橋中台店まで徒歩約5分（10時〜21時／日曜は9時開店）、まいばすけっと上板橋3丁目店まで徒歩約6分。もう少し歩けばコモディイイダ上板橋店が徒歩約9分で、こちらは9時から23時まで営業しているため、帰りが遅くなった日も立ち寄れます。

イトーヨーカドーがあった頃と比べると、駅前での大型店の買い物という点では、いまは少し不便な時期にあたります。この点は正直にお伝えしておきます。2027年秋のイオン開業までは、上記のスーパーが生活の中心になります。

医療環境は充実しています。医療法人社団慈誠会 上板橋病院が徒歩約2分、イムス記念病院が徒歩約3分と、入院・手術に対応できる病院が2つとも徒歩圏です。日常の受診は山櫻診療所（内科・小児科）が徒歩約5分、はちすクリニックが徒歩約8分にあります。小さなお子さんがいるご家庭にも、ご高齢のご家族と暮らす方にも、この環境は心強いはずです。

公園は、にりんそう公園が徒歩約5分、七軒家公園が徒歩約5分。そして板橋区平和公園が徒歩約7分です。平和公園は約18,600平方メートルの区内でも大きな公園で、原っぱ・運動広場・池があり、園内には板橋区立中央図書館も併設されています。図書館まで徒歩約7分という環境は、お子さんの勉強にも、大人の休日にも使えます。

板橋区立教育科学館は徒歩約5分。プラネタリウムや科学実験教室があり、子育て世帯にはうれしい施設です。

暮らしまわりでは、板橋中台郵便局が徒歩約5分、上板橋郵便局が徒歩約7分にあります。

60年近く使われてきた建物を、どう見るか

中古マンションのご内見では、多くの方が室内に目を向けられます。間取り、日当たり、水回りの状態。もちろん大切です。

ただ私たちがお客様にお伝えしているのは、共用部分こそ時間をかけて見てくださいということです。室内はリフォームで一新できますが、共用部分は管理組合が全体で管理するもので、個人の努力では変えられません。そして共用部分の状態は、そのマンションがこれまでどう管理されてきたかを、いちばん正直に映します。

ときわ第一マンションは1967年竣工、総戸数60戸、鉄筋コンクリート造の9階建てです。管理会社はユニオン・シティサービス株式会社、管理形態は全部委託（巡回）。管理員が常駐する形ではありませんが、日常の清掃や設備点検は専門会社が担当しています。

ご内見のときに見ていただきたい場所

エントランス周辺。掲示板に貼られている内容を見てください。管理組合からのお知らせが最近の日付で更新されているか、総会の案内が出ているか。管理組合が動いているマンションは、掲示物が生きています。

共用廊下と階段。清掃が行き届いているか、私物が置きっぱなしになっていないか。廊下に私物があふれているマンションは、居住者間のルール意識にばらつきがあるサインです。

駐輪場とゴミ置場。この2か所は、管理状態がもっとも表れやすい場所です。放置自転車が積み上がっていないか、ゴミの分別が守られているか。ここが整っているマンションは、それだけで管理が機能している証拠になります。

エレベーター。このマンションにはエレベーターが設置されています。かご内の点検記録に目を通すと、最後に点検された日付が確認できます。

築年数を重ねた建物では、設備の新しさよりも、手が入り続けているかどうかが重要です。60年近く建ち続けてきたということは、その間ずっと誰かが管理してきたということでもあります。

ご内見の際は、私たちも一緒に共用部分を回り、気になる点を率直にお伝えします。良いところも、気になるところもです。

Q1. 住宅ローンは利用できますか？

民間金融機関の住宅ローンをご案内できます。なお、このマンションは1967年築のため、フラット35はご利用いただけません。

ただ近年は金利環境が変わり、固定金利型を選ばれる方はそれほど多くありません。実際に私たちがお手伝いするご購入でも、変動金利型を選ばれる方が大半です。借入可能額や金利条件は金融機関やお客様の属性によって異なりますので、具体的な資金計画は個別にご相談ください。板橋区専門で17年、金融機関との取引実績をもとにご案内します。

Q2. 築年数が古いのですが、耐震性はどうですか？

1981年6月以前に建築確認を受けた、いわゆる旧耐震基準の建物です。この点は事実としてお伝えしておきます。

一方で、実際の建物の強さは築年数だけでは決まりません。構造は鉄筋コンクリート造、施工は熊谷組で、60年近くにわたって建ち続けてきた実績があります。管理組合による修繕の履歴、大規模修繕の実施状況、修繕積立金の積立残高などは、物件資料をもとに具体的にご確認いただけます。ご希望があれば、資料をお取り寄せしてご説明します。

Q3. 学区はどこになりますか？

板橋区立上板橋第四小学校（徒歩約7分）と、板橋区立上板橋第三中学校（徒歩約9分）です。

板橋区の通学区域一覧で確認したところ、上板橋三丁目は全域が同じ学区になっています。番地によって学区が分かれる地域もありますが、この物件のエリアはその心配がありません。

Q4. 令和9年の通学区域変更の影響はありますか？

板橋区では、上板橋第一中学校の改築と、志村小学校・志村第四中学校の小中一貫型学校の整備にともない、令和9年4月1日から中学校の通学区域が一部変更されます。

変更対象となる地域は7か所ありますが、上板橋三丁目はそのいずれにも含まれていません。変更後も上板橋第三中学校のままです。近隣で学区が動くエリアがあるため気になさる方もいらっしゃいますが、この物件については影響ありません。

Q5. 再開発で街はどう変わりますか？

駅の北口では、イトーヨーカドー跡地に「（仮称）イオン上板橋」が2027年10月頃の完成予定です。南口では市街地再開発事業により、駅前広場と3つの複合施設の整備が2028年12月完了を目指して進んでいます。

いずれも計画段階の情報であり、スケジュールは今後変更される可能性があります。ただ、駅の両側でこれだけの規模の整備が同時に進む駅は、板橋区内でも多くありません。現地をご覧いただくと、街が動いている実感を持っていただけると思います。

Q6. セキュリティ設備や駐車場はどうなっていますか？

エレベーターは設置されています。駐車場もありますが、空き状況は時期によって変わりますので、ご検討の際にお問い合わせください。

一方、オートロックと宅配ボックスはありません。1967年竣工の建物ですので、これらの設備が一般的になる前の時代のマンションです。この点は先にお伝えしておきます。

ただ防犯という観点では、この建物には別の要素があります。1階に10戸の店舗が入っているため、建物の前の通りは日中から夜まで人の流れが途切れにくいという立地です。人通りのある場所は、それ自体が防犯性を高めます。また上板橋駅から徒歩3分の駅前エリアで、帰り道の街灯や人通りも確保されています。

宅配については、駅前立地を活かして、駅周辺のコンビニ受け取りや宅配ボックスサービスを併用されている方もいらっしゃいます。共働きのご家庭では、こうした受け取り方法もあわせてご検討ください。

1. 駅からの距離を最優先に考えている方

毎日の通勤時間を1分でも短くしたい。雨の日にできるだけ濡れたくない。駅前で買い物を済ませて帰りたい。そういう「駅近であること」を条件の上位に置いている方には、徒歩3分という立地はそのまま答えになります。

室内はリフォームで新しくできますが、駅までの距離だけは後から変えられません。予算の中で立地を優先したいとお考えなら、築年数と引き換えにこの距離を得るという選択は、十分に合理的です。

2. 上板橋という街の変化に期待している方

2027年秋のイオン開業、2028年の南口再開発完了。この街は、これから数年で駅前の姿が大きく変わります。

その変化を、住みながら見ていける場所にお住まいになりたい方。街ができあがってから入るのではなく、変わっていく過程を含めて楽しみたい方には、いまの上板橋は面白いタイミングです。

3. 医療環境を重視される方

入院・手術に対応できる病院が徒歩2分と3分の位置に2つ。内科・小児科の診療所も徒歩5分圏にあります。

小さなお子さんの急な発熱、ご高齢のご家族の通院、ご自身の持病の管理。病院が近いことのありがたさは、必要になったときに初めて実感するものです。この環境を先回りして確保しておきたいという方には、有力な選択肢になります。

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