板橋区専門で17年仲介してきた立場から見ると、上板橋サンライトマンションには次の4つの注目ポイントがあります。

1. 上板橋駅まで徒歩6分、平坦な道のりでたどり着ける立地

東武東上線「上板橋」駅から徒歩6分。実際に地図上で道路距離を測っても456mで、表示どおりの距離感です。坂がほとんどなく、ベビーカーでも自転車でも負担の少ない道のりです。

線路沿いという立地のため、帰り道の予定に合わせて北口・南口のどちらも使い分けられます。南口を出れば、駅前から川越街道まで続く上板南口銀座商店街。対面販売の八百屋や惣菜店が並び、日々の食卓を支えてくれるタイプの商店街です。

日常の買い物も近距離で完結します。コンビニまで徒歩約2分、まいばすけっとまで徒歩約4分。少し足を伸ばせばコモディイイダやベルクスもあり、用途に応じて選べる環境です。

線路沿いと聞くと賑やかな印象を持たれるかもしれませんが、用途地域は第一種住居地域です。大規模な商業施設や工場が建ちにくい区域で、住環境が守られる指定になっています。

上板橋駅は2023年から準急の停車駅となり、池袋までは最短10分弱。都心へのアクセスと、生活圏の完結度が両立している場所です。

2. 東武鉄道が開発した街区スケールと、AL棟1階の認可保育園

第一上板橋サンライトマンションは、AL棟・AH棟・B棟の3棟からなる総戸数290戸のコミュニティです。分譲は東武鉄道、施工は大成建設。鉄道会社が街区ごと開発した物件で、一棟だけが単独で建っているマンションとは成り立ちが違います。

AH棟は最初に建てられた地上14階建ての棟で、高層階からはスカイツリーが見えるほどの眺望があります。エレベーターは2基あり、奇数階停止と偶数階停止に分かれているため、朝の時間帯もスムーズです。

そして特筆したいのがAL棟です。1階に店舗と、管理人が常駐する管理事務所、そして上板橋二丁目小規模保育園（板橋区の認可保育園）が入っています。0〜2歳児を預かる小規模保育所が敷地内にあるという環境は、共働きのご家庭にとって代えがたい価値があります。雨の日も送迎に傘が要りません。防犯面もALSOKを導入し、共用部各所に防犯カメラが設置されています。

なお、同じ「上板橋サンライトマンション」の名前でC棟からH棟までの棟群も存在しますが、こちらは管理組合の異なる別のマンションです。物件を探す際は棟名までご確認ください。

3. 1972年築という事実と、20年続く修繕の積み重ね

このマンションは1972年11月築で、旧耐震基準の建物です。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造。この点は隠さずお伝えします。

住宅ローンについては、フラット35は利用できません。ただ、これは「ローンが組めない」という意味ではありません。民間の金融機関で融資を受けて購入される方は実際にいらっしゃいます。旧耐震物件への対応は金融機関によって分かれるため、事前にご相談いただければ、実績のあるところをご案内できます。

そのうえでお伝えしたいのが、このマンションの修繕の履歴です。2004年に排水管を更新し、2008年に大規模修繕。2015年には共用部のアスベスト除去、2017年に共用照明のLED化・共用給水管の交換・各住戸の玄関扉交換。2020年に再び大規模修繕を行い、2022年には窓サッシの交換まで実施しています。

管理は大成有楽不動産による全部委託（日勤）。20年近くにわたって計画的に手が入り続けてきた記録が残っています。築年数という一点だけでは見えてこないものが、ここにはあります。なおペットの飼育は管理規約により認められていません。

4. 上板橋駅南口の再開発で変わる、これからのエリア

上板橋駅南口では、板橋区の第一種市街地再開発事業が進行しています。施行区域は約2.2ヘクタール。東地区には3棟の施設建築物（延べ面積約49,500平方メートル、住宅約427戸）が建設され、駅前と川越街道を結ぶ幅員16メートルの区画街路第8号線、約3,900平方メートルの交通広場が新設されます。

工事はすでに動き出しています。2026年6月に約1,500台収容の地下自転車駐車場が着工し2028年12月末の完成目標、7月にはペデストリアンデッキが着工して2029年3月末の完成目標。地上部の駅前広場は2028年度の着工が予定されています。

この事業では商店街の活性化も目的に掲げられており、昔ながらの商店街が再開発と共存しながら賑わいを取り戻していく構想です。数年後、駅前の風景は今とはかなり違うものになります。

第一上板橋サンライトマンションは3棟で構成されています。

上板橋駅の南口には駅前から川越街道まで続く上板南口銀座商店街があり、対面販売の八百屋や惣菜店が並ぶ、昔ながらの商店街の空気が残っています。日常の買い物はコンビニやまいばすけっとが徒歩数分の距離にあり、少し歩けばコモディイイダやベルクスも使えます。特筆したいのは公園の多さで、徒歩4分以内に3か所。小さなお子さんを遊ばせる場所に困りません。医療機関も徒歩7分圏に複数あり、いざというときの選択肢があります。具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

第一上板橋サンライトマンションの共用部分は、290戸という規模ならではの充実した構成になっています。

まず管理体制です。AL棟の1階に管理事務所があり、月曜から土曜まで管理人が勤務しています。290戸のコミュニティで日中に常に人がいるというのは、日々の細かな困りごとに対応してもらえるという意味でも、建物の状態が継続的に見られているという意味でも、安心材料になります。管理は大成有楽不動産による全部委託です。

セキュリティ面では、ALSOKの機械警備を導入し、共用部の各所に防犯カメラが設置されています。1972年築の建物ですが、防犯設備は後年になって整備されてきたものです。

AH棟のエレベーターは2基。奇数階停止と偶数階停止に分かれる方式で、14階建て・181戸という規模でも朝の時間帯の待ち時間が抑えられます。また1階には専用倉庫があり、使用権が付いている住戸のみが使えるスペースとなっています。季節物やアウトドア用品など、住戸内に置きたくないものの収納先として重宝します。

駐輪場と駐車場も敷地内に用意されています。空き状況や月額は時期によって変動しますので、ご検討の際にお問い合わせください。

そしてAL棟1階には店舗と、板橋区の認可保育園である上板橋二丁目小規模保育園が入っています。敷地内で保育の送迎が完結する環境は、共働きのご家庭にとって日々の負担がまったく違ってきます。

第一上板橋サンライトマンションは、上板橋駅徒歩6分・総戸数290戸、東武鉄道が分譲した1972年築のマンションです。旧耐震という点を含めて、ご検討にあたって疑問に思われやすい点を5つ挙げてお答えします。

「住宅ローンは組めますか？」

フラット35は利用できません。旧耐震基準の建物のためです。ただし、これは住宅ローンが使えないという意味ではありません。民間の金融機関で融資を受けて購入されている方は実際にいらっしゃいます。旧耐震物件への対応は金融機関によって分かれるため、事前にご相談いただければ、取り扱い実績のあるところをご案内できます。

「ペットは飼えますか？」

管理規約により飼育は認められていません。ペットとの暮らしをご希望の場合は、条件に合う別の物件をお探しした方がよいかと思います。板橋区内のペット可物件についてもご相談いただけます。

「学区はどこになりますか？」

板橋区立上板橋第四小学校と、板橋区立桜川中学校です。上板橋二丁目は番地の区切りなく全域が同じ指定となっており、板橋区教育委員会の通学区域一覧で確認しています。距離は小学校まで徒歩約11分、中学校まで徒歩約16分です。

なお板橋区では令和9年4月1日から中学校の通学区域が変更されますが、上板橋二丁目については変更後も桜川中学校のまま据え置きとなることを、変更後の通学区域一覧で確認済みです。

「1972年築という築年数は、どう考えればよいですか？」

築年数だけを見れば古い建物です。その事実は変わりません。判断材料としてお伝えしたいのは、このマンションが修繕を積み重ねてきた記録です。2004年の排水管更新に始まり、2008年と2020年の大規模修繕、2015年のアスベスト除去、2017年の共用給水管交換と玄関扉交換、2022年の窓サッシ交換。20年近くにわたって計画的に手が入っています。

同じ築年数でも、管理組合が機能しているかどうかで建物の状態は大きく変わります。実際にご覧いただいて判断していただくのが確実です。

「上板橋駅の再開発は、この物件にどう影響しますか？」

南口の再開発では、3棟の施設建築物と幅員16メートルの区画街路、約3,900平方メートルの交通広場が整備されます。2026年に地下自転車駐車場とペデストリアンデッキが着工し、駅前広場は2028年度着工予定です。数年かけて駅前の利便性が高まっていく見込みです。

商店街の活性化も事業の目的に含まれているため、昔ながらの商店街がなくなるわけではありません。

板橋区専門で17年、代表の山下が直接ご相談をお受けします。「まだ検討段階だけど相場を知りたい」というだけのご連絡でも構いません。LINEでは板橋区の相場レポートなど3点セットを無料でお配りしています。

第一上板橋サンライトマンションは、条件がはっきりしている物件です。合う方には強く合いますし、合わない方には別の物件をおすすめします。次の3つのいずれかに当てはまる方には、一度ご覧いただく価値があると考えています。

1. 小さなお子さんがいて、送迎の負担を減らしたい共働きのご家庭

AL棟の1階に、板橋区の認可保育園である上板橋二丁目小規模保育園が入っています。0〜2歳児を預かる小規模保育所が敷地内にあるという環境は、そう多くありません。雨の日も雪の日も、傘を差さずに送迎が終わります。

周辺も未就学期の環境が整っています。ふたば幼稚園まで徒歩約2分、上板富士児童遊園まで徒歩約2分、板橋区立上板富士公園まで徒歩約3分、七軒家公園まで徒歩約4分。歩いてすぐの範囲に遊び場が3か所あります。

小学校までは徒歩約11分と少し歩きますが、未就学期の負担が軽いことを重視される方には合う環境です。

2. 築年数よりも、管理状態でマンションを選びたい方

中古マンションを何度か見てこられた方ほど、築年数と建物の状態が必ずしも一致しないことをご存じかと思います。

このマンションは2004年の排水管更新から2022年の窓サッシ交換まで、20年近くにわたって計画的に修繕を重ねてきました。管理は大成有楽不動産の全部委託で、AL棟1階の管理事務所には月曜から土曜まで管理人が勤務しています。290戸という規模を維持できる管理組合が機能してきた記録が、そのまま残っています。

修繕履歴や長期修繕計画、修繕積立金の残高といった資料は、ご希望があればお取り寄せしてご説明します。判断材料をそろえたうえでお決めください。

3. 駅からの近さを最優先に、予算を抑えて板橋区に住みたい方

上板橋駅まで徒歩6分、道のりはほぼ平坦です。2023年から準急が停車するようになり、池袋までは最短10分弱。駅南口の上板南口銀座商店街では対面販売の八百屋や惣菜店が並び、日々の買い物が近場で完結します。

同じ駅徒歩6分圏で築浅の物件を探すと、価格帯はかなり変わってきます。立地を優先し、そのぶん建物の築年数を受け入れるという選び方をされる方には、現実的な選択肢になります。

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