POINT1｜セブンタウン小豆沢まで徒歩3分。日常の買い物がこの一か所で完結します

志村サンハイツの生活利便性を語るうえで欠かせないのが、徒歩3分・約230mの距離にあるセブンタウン小豆沢です。

ここには食品スーパーの「ヨークフーズ with ザ・ガーデン自由が丘 小豆沢店」が入っており、日々の食材はもちろん、少し良いものを揃えたいときにも対応できる品揃えになっています。さらにユニクロ、アカチャンホンポ、ロフト、ケンタッキーフライドチキンといった専門店が同じ敷地内に集まっています。

食品・衣類・日用品・子ども用品を、雨の日でも短時間で回れる。これは想像以上に日常の負担を減らします。特に小さなお子さんがいるご家庭では、買い物のたびに車を出したり電車に乗ったりする必要がないという点が、そのまま時間の余裕につながります。

加えて、徒歩2分ほど・約160mの位置にセブンイレブンとサンドラッグがあります。ちょっとした買い足しや常備薬の補充は、こちらで済ませられます。

POINT2｜環八通りから一本入った、落ち着いた住環境

このマンションの立地で見逃せないのが、環八通り（都道311号）から一本内側に入った位置にあるという点です。

幹線道路沿いのマンションは、利便性が高い反面、交通量による騒音や排気ガスが気になるという声をよく伺います。志村サンハイツは環八に面しておらず、住戸まわりは落ち着いた雰囲気が保たれています。

商業施設が徒歩圏にありながら、住まいそのものは幹線道路から距離を取っている。この「近すぎず遠すぎない」バランスは、実際に暮らしてみると効いてくる部分です。内見の際は、ぜひ窓を開けて周囲の音を確かめてみてください。

POINT3｜SRC造・総戸数47戸。玄関ドアの改修も実施済みです

構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）。鉄筋コンクリート造に鉄骨を組み合わせた構造で、当時としては上位の仕様です。地上7階建・総戸数47戸という規模は、住民同士の顔が見えやすく、かつ管理組合としてまとまった判断がしやすい水準にあたります。

管理は日鉄興和不動産コミュニティ株式会社による全部委託・日勤体制。管理員が日中常駐しているため、共用部の清掃や設備の異常に日々目が行き届きます。

そして特筆すべきは、玄関ドアの改修工事が実施済みであるという点です。玄関ドアは各住戸の入口でありながら共用部にあたるため、交換には管理組合の合意と修繕積立金が必要になります。それが実際に行われているということは、この建物の管理組合が機能し、積み立てた資金が適切に使われてきたことの表れです。

築年数の経った物件を検討するとき、多くの方が不安に思うのは「これから修繕にいくらかかるのか」という点です。過去に何が実施されてきたかは、その建物の将来を占う確かな材料になります。

POINT4｜旧耐震基準の物件です。そのうえで、選ぶ理由があります

志村サンハイツは1978年（昭和53年）5月築で、旧耐震基準の建物にあたります。この点は、隠さずお伝えしておきます。

旧耐震というだけで検討から外される方もいらっしゃいます。それはひとつの判断で、否定するものではありません。一方で、立地・広さ・価格のバランスや、日々の暮らしやすさを優先して住まいを選びたいという方にとっては、条件次第で十分に検討に値する一棟です。

セブンタウン小豆沢が徒歩3分、環八から一本入った静かな環境、SRC造・日勤管理、そしてペット可（細則あり）。これらの条件を同じ価格帯で揃えようとすると、選択肢はそう多くありません。

板橋区専門・業界17年の代表が、この物件の良い点も気をつけるべき点も、一つひとつ丁寧にご説明します。「ちょっと聞いてみたいだけ」というご相談も歓迎です。

志村サンハイツの周辺は、日常に必要なものが徒歩圏にまとまっているエリアです。買い物の中心となるのは徒歩約3分のセブンタウン小豆沢で、食品スーパーのヨークフーズをはじめ、ユニクロ、アカチャンホンポ、ロフトなどが同じ敷地内に揃っています。急な買い足しには徒歩約2分のセブンイレブンとサンドラッグが使えます。お子さんの通学先は志村第四小学校と志村第二中学校で、いずれも徒歩圏です。休日には徒歩約6分の志村坂公園のほか、少し足を延ばせば野球場や体育館を備えた小豆沢公園（みどりの広場まで徒歩約8分）もあり、体を動かせる場所に恵まれています。医療面では、徒歩約5分の位置にイムス板橋リハビリテーション病院があります。回復期リハビリテーション専門の病院のため日常の外来受診先ではありませんが、ご家族が必要とされた際に通いやすい距離に専門病院があるのは心強い環境です。具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

志村サンハイツの共用部分で、まずお伝えしたいのは玄関ドアの改修が実施済みであるという点です。

玄関ドアは住戸の入口でありながら、マンションでは共用部分として扱われます。そのため個人の判断で交換することはできず、管理組合の決議と修繕積立金による工事が必要になります。築年数の経った建物で玄関ドアまで手が入っているケースは、決して当たり前ではありません。

管理を担当するのは日鉄興和不動産コミュニティ株式会社。全部委託・日勤体制で、管理員が日中常駐しています。エントランスや廊下、ゴミ置き場といった日常的に使う場所は、管理員の目が届いているかどうかで印象が大きく変わります。

築年数の経ったマンションを検討する際、私たちがお客様に必ずお伝えしているのは「建物そのものより、管理を見てください」ということです。同じ年に建てられた建物でも、管理組合が機能しているかどうかで、10年後・20年後の姿はまったく違ってきます。

内見の際は、共用廊下の清掃状態、掲示板の管理組合からのお知らせ、駐輪場の整理具合などをご覧ください。そこにその建物の「これまで」と「これから」が表れています。ご希望があれば、重要事項調査報告書をもとに修繕積立金の残高や今後の修繕計画についてもご説明します。

Q. 旧耐震基準の物件とのことですが、どう考えればよいですか？

志村サンハイツは1978年5月築で、旧耐震基準の建物にあたります。この事実は変わりません。

大切なのは、旧耐震だから避けるべきという単純な話ではなく、ご自身の資金計画や住まいへの優先順位と照らして判断することです。立地や広さ、日々の暮らしやすさを重視される方にとっては、十分に検討に値します。一方で、耐震性を最優先に考えられる方には、新耐震基準の物件をご案内したほうが納得のいく結果になります。

どちらが正しいということはありません。ご希望をお聞かせいただければ、この物件が合うかどうかも含めて率直にお答えします。

Q. 駅まで徒歩11分は遠く感じますか？

都営三田線「志村坂上」駅まで徒歩11分。数字だけを見ると近いとは言えません。

ただ、この物件の場合はセブンタウン小豆沢が徒歩3分にあるため、「駅に行かないと買い物ができない」という状況にはなりません。駅を使うのは通勤・通学のときが中心で、日常の買い物は駅と反対方向で完結します。この生活動線は、駅近物件とは違う快適さがあります。

また、JR赤羽駅へはバス12分「小豆沢通り」停から徒歩3分。京浜東北線・埼京線を使いたい日には、こちらの選択肢もあります。

Q. ペットは飼えますか？

ペット可の物件です。ただし管理規約に細則が定められているため、飼育の条件については事前に確認が必要です。

ペット可のマンション自体は増えていますが、築年数の経った物件では細則の内容が建物ごとにかなり違います。ご検討中のペットが条件に合うか、管理規約を取り寄せてお調べしますので、お気軽にお申し付けください。

Q. 管理体制はどうなっていますか？

日鉄興和不動産コミュニティ株式会社による全部委託・日勤体制です。管理員が日中常駐し、共用部の清掃や設備の確認が日々行われています。

築年数の経ったマンションでは、管理の質がそのまま資産価値に直結します。志村サンハイツは玄関ドアの改修が実施済みであるなど、共用部の更新が実際に行われてきた建物です。修繕積立金の残高や今後の修繕計画については、重要事項調査報告書をもとにご説明できます。

Q. 駐車場は空いていますか？

敷地内駐車場は月額20,000円です。空き状況はお問い合わせのタイミングでお調べしてお伝えします。

満車の場合は、近隣の月極駐車場をご紹介することも可能です。

買い物の利便性を、住まい選びの優先順位の上位に置いている方

セブンタウン小豆沢が徒歩3分という条件は、紙の上では一行ですが、暮らしの中では毎日効いてきます。仕事帰りに寄れる、子どもを連れて歩いていける、雨の日でも短時間で済む。この積み重ねが年単位でどれだけの差になるかは、実際に住んだ方がよくご存じです。

幹線道路沿いの騒音を避けたい方

環八通りから一本入った立地は、商業施設への近さと住環境の静けさを両立させています。利便性を求めて幹線道路沿いを検討したものの、内見で音が気になって諦めた——そんな経験をお持ちの方には、一度ご覧いただきたい物件です。

ペットと一緒に暮らしたい方

ペット可（細則あり）の物件です。ペット可の中古マンションは、エリアと価格帯を絞り込むと選択肢が一気に狭まります。板橋区内でペットとの暮らしを前提に探されている方にとっては、候補に入れる価値があります。

建物の管理状態を重視して選びたい方

築年数だけでマンションを評価すると、判断を誤ることがあります。同じ1978年築でも、管理組合が機能してきた建物とそうでない建物では、住み心地も将来の資産価値もまったく違います。志村サンハイツは共用部の更新が実際に行われてきた建物です。重要事項調査報告書をもとに、修繕の履歴や積立金の状況まで踏み込んでご説明できますので、管理を見て選びたいという方はお気軽にご相談ください。

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