志村坂上は、都営三田線の駅で、大手町まで23分。
乗り換えなしで都心のオフィス街へ出られる立地です。

このページでは、志村坂上で中古マンションをお探しの方に向けて、街の特徴・交通アクセス・買い物環境・学区・相場までを、板橋区専門17年の結エステート代表が解説します。
エリア内の物件紹介もまとめてご覧いただけます。

「志村坂上ってどんな街？」「中古マンションの相場は？」「学校が新しくなるって本当？」―そんな疑問にお答えします。

志村坂上の特徴を3つにまとめると、こうなります。

ひとつ目は、都心のオフィス街へ乗り換えなしで出られること。
都営三田線で大手町まで23分、日比谷・内幸町・三田といったビジネス街にも1本で到達します。乗り換えがないぶん、朝の通勤時間が読みやすい路線です。

ふたつ目は、学校がこれから新しくなること。
志村小学校と志村第四中学校が、板橋区で初めての施設一体型の小中一貫型学校として整備されます。志村第四中学校は令和10年度当初から新校舎で、小中一貫型学校としての開校は令和11年度当初が予定されています。

3つ目は、築浅と築古がはっきり分かれた市場であること。
直近1年の成約64件のうち、築20年未満が28件で最も多く、㎡単価は98.8万円。一方で築40年以上は25件・53.5万円です。同じエリアのなかに、性格の違う2つの市場が併存しています。

志村坂上はこんな方におすすめです。

都心のオフィス街へ通勤する方、お子さまの学校環境を重視する方、そして旧耐震も含めて予算に合う選択肢を広く見たい方には、特に相性の良い街です。

志村坂上の交通は、都営三田線の1路線。
2駅3路線が使える成増のような選択肢の多さはありませんが、都心のオフィス街へ直接出られる点に強みがあります。

大手町まで23分、乗り換えなし

志村坂上から大手町までは23分、三田までは32分です。
途中の巣鴨・春日・水道橋・神保町・日比谷・御成門もすべて乗り換えなしで、通勤経路が1本で完結します。

三田線は都心のビジネス街を縦に貫く路線です。
大手町・日比谷・内幸町・御成門・三田と、オフィスの集積するエリアを連続して通るため、勤務地によっては「駅を出たら会社」という通勤になります。
乗り換えがないということは、遅延時のリカバリーも読みやすいということです。

神奈川方面への直通

志村坂上に停まる列車には、白金高輪行のほかに日吉行・新横浜行があります。
これらは目黒から東急目黒線・東急新横浜線へ直通するため、乗り換えなしで神奈川方面までつながります。

2駅を使い分けられる物件もある

志村坂上と志村三丁目は隣接しており、物件によっては両方を徒歩圏に持ちます。
このページで紹介しているシャンボール志村坂上（志村坂上 徒歩4分／志村三丁目 徒歩8分）、洋伸小豆沢公園マンション（志村坂上 徒歩9分／志村三丁目 徒歩11分）などがそれにあたります。

同じ三田線の隣駅ではありますが、駅までの道のりや周辺環境が変わるため、天候や行き先に応じて使い分けられるのは日常のなかで効いてきます。

中山道が使える

志村坂上の駅上には中山道（国道17号）が通り、首都高速5号池袋線の高架も並行しています。
車での移動がしやすい一方、幹線道路を渡る必要のある立地では、駅までの実際の道のりが地図上の直線距離より長くなることがあります。
物件を見に行かれる際は、駅からの道を実際に歩いて確認されることをおすすめします。

志村坂上の買い物環境は、駅前の小回りと、小豆沢方面のまとめ買いを組み合わせるかたちになります。
ひとつの大型施設にすべてが集約されているタイプではありませんが、日常の用は徒歩圏で足ります。

買い物の中心はセブンタウン小豆沢

小豆沢3-9-5にあるセブンタウン小豆沢が、このエリアの買い物の中心です。

食品スーパーのヨークフーズが入っており、日常の食料品はここで揃います。
同じ敷地内にユニクロ、アカチャンホンポ、ロフト、ケンタッキーフライドチキンが並んでおり、衣料品や子ども用品、雑貨まで一か所で回れる構成です。

食品と衣料と雑貨を別々の場所へ買いに行かなくてよい、というのは、小さなお子さまがいるご家庭ほど効いてきます。
週末にまとめて済ませたい方には使い勝手のよい施設です。

駅前には、まいばすけっと

駅のすぐそばには、まいばすけっと志村坂上駅前店があります。
帰宅途中に立ち寄って足りないものだけ買う、という使い方に向いた店舗です。

大きなスーパーで週末にまとめ買いをして、平日の不足分は駅前で補う。この組み合わせが、志村坂上での基本的な買い物の型になります。

まとめ買いと業務用

小豆沢方面には、いなげや板橋小豆沢店があります。
一般的な食品スーパーとして、日々の買い物に使える店舗です。

また小豆沢2-4-8には肉のハナマサがあります。
業務用サイズの食材を扱う店舗で、量をまとめて買いたいご家庭や、作り置きをされる方には重宝します。まとまった量を安く買える選択肢がエリア内にあるのは、家計の面で地味に効いてきます。

志村銀座商店街

駅周辺には志村銀座商店街があります。

近年は「商店街＝シャッター街」という語られ方をすることが多いのですが、志村銀座商店街については、それなりに店舗が営業している状態です。
個人商店が並ぶ商店街が生活圏にあるかどうかは、暮らしの雰囲気を左右します。実際に歩いてみると、この街の空気がつかめると思います。

志村図書館

小豆沢1-8-1には、板橋区立志村図書館があります。
志村坂上駅から徒歩10分ほどの場所で、志村コミュニティホールと併設されたガラス張りの建物です。

開館時間は9時から20時まで。休館日は毎月第三月曜日と月末日（土・日・祝日と重なるときは直後の平日）です。
仕事帰りに立ち寄れる時間まで開いているのは、使い勝手のよい条件です。

公園は選択肢が多い

このエリアは公園に恵まれています。

小豆沢3-1の小豆沢公園には、あずさわスポーツフィールドが整備されています。
1周約280メートルのウォーキングコース「あずさわループ」を中心に、バスケットコートのある多目的広場、テニスコート、芝生広場、遊具が配置されています。日常的に体を動かせる場所が徒歩圏にあるのは、大人にとっても子どもにとっても価値があります。

前野町4-59の見次公園は、湧水による池が敷地の大半を占める親水公園です。
春から秋にかけては手漕ぎボートに乗ることができ、水遊び場や釣り場、砂場や遊具も備わっています。都内では数が少なくなった、水のある公園です。

もう少し足を伸ばすなら、北区赤羽西の赤羽自然観察公園があります。
こちらは駅からの徒歩圏ではありませんが、車で出かける休日の選択肢として、地元の方によく使われています。

なお、店舗の営業時間や品揃えは変わることがあります。
ご検討の際は、実際にその時間帯に足を運んで、ご自身の生活リズムに合うかを確かめていただくのが確実です。

志村坂上は、ファミリー世帯が多く暮らすエリアです。
そしていま、この地域の学校環境は大きな転換点にあります。

板橋区で初めての施設一体型小中一貫校

志村小学校と志村第四中学校は、施設一体型の小中一貫型学校として整備が進んでいます。
板橋区としては初めての施設一体型小中一貫校です。

校舎と校庭は現在の志村第四中学校の場所に、第二グラウンド（仮称）は現在の志村小学校の場所となる予定です。
志村第四中学校は令和10年度当初から新校舎で学校生活を開始し、志村小学校は令和11年度当初から新校舎に移ります。
両校が同一の校舎で学校生活を始める令和11年度当初に、小中一貫型学校として開校する予定です。

小学校から中学校まで同じ校舎で過ごせる環境は、板橋区では初めての選択肢です。
一方で、施設一体型ならではの運用上の論点もあります。ご検討の際は、板橋区が公開している改築だよりや説明会資料に目を通されることをおすすめします。

2027年4月、中学校の通学区域が変わります

この整備にともなって、通学区域が変更されます。

板橋区は、上板橋第一中学校の改築と、志村小学校・志村第四中学校の小中一貫型学校の整備を機に、これらの学校およびその周辺校の通学区域を変更することを決めました。
適用は令和9年（2027年）4月1日です。

2027年4月以降に入学・転校する場合は、変更後の通学区域が適用されます。
現在すでに在籍している中学校から転校する必要はありません。

これは物件の広さや価格には表れない条件ですが、小学校入学前後のお子さまがいるご家庭にとっては、後から変更できない重要な要素です。

学区は必ず番地で確認してください

板橋区の通学区域は、丁目・番地単位で細かく分かれています。
同じ町名・同じ丁目のなかでも区分が違うことがあり、「○丁目だからこの学校」という判断は成り立ちません。

実際に、当社で扱った東坂下一丁目の物件では、1〜6番と15〜17番が志村第二中学校、7〜14番と18〜20番が志村第五中学校に分かれていました。
番地をひとつ読み違えれば、進学先の中学校が変わります。

さらに2027年4月の変更にともない、板橋区は現行版と変更後版の2種類の通学区域一覧を公開しています。
いつ入学するかによって、参照すべき資料そのものが変わるということです。

購入をご検討の際は、必ず板橋区教育委員会の最新情報を確認するか、候補のマンションの所在地で個別に学区を調べることをおすすめします。
インターネット上の学区情報は更新が遅れていることが多く、そのまま信じるのは危険です。

板橋区専門17年の代表が直接対応する結エステートでは、ご相談いただければ、ご検討中の物件の正確な学区情報もお調べします。
変更が控えている時期だからこそ、ここは自己判断せずご相談ください。

入学予定校変更希望制について

板橋区は、かつての学校選択制を見直し、平成26年度の新入学から「入学予定校変更希望制」に移行しました。
通学区域の学校への入学が原則で、それ以外を希望する場合は申請が必要になります。

さらに板橋区は、教室需要の変化にともなって抽選実施校が増加傾向にあること、兄や姉がすでに在学していても弟や妹が同じ学校に入学できない場合があることを、公式に案内しています。
新しい校舎への注目が集まる地域では、この点はより慎重に見ておく必要があります。

志村坂上の中古マンション市場には、他のエリアにはない特徴があります。
ここでは、東日本レインズの成約データ（2025年9月〜2026年8月の直近1年・64件）をもとに、実際の相場をお伝えします。

相場の全体像

直近1年の成約64件の平均は、成約価格4,169万円、平均㎡単価75.1万円、平均専有面積55.3㎡でした。
成約価格の幅は750万円から8,980万円までと広く、築50年近い物件から築浅物件までが混在していることを反映しています。

この平均値を、そのまま使わないでください

志村坂上の相場を見るうえで、最も注意していただきたい点です。

成約64件のうち21件、およそ3分の1が専有面積50㎡未満でした。
これらは投資用のワンルームやオーナーチェンジ物件が中心で、ファミリー向けの住まいとは市場そのものが異なります。

50㎡以上に絞ると、成約は43件、平均成約価格5,104万円、㎡単価74.6万円、平均専有面積67.5㎡となります。
ご家族でお住まいになる物件を検討される場合、基準にすべきはこちらの数字です。

全体平均の75.1万円という数字は、性格の違う2つの市場を混ぜた結果として出てきたものです。
ポータルサイトなどで「志村坂上の相場」として示される数値が何を含んでいるのか、確認せずに使うと判断を誤ります。

築年数で価格帯が明確に分かれる

直近1年の成約データを築年帯で分けると、次のようになります。

築20年未満の物件は28件が成約し、㎡単価98.8万円、平均成約価格5,259万円でした。
成約件数としては最多で、全体の約44%を占めています。

築20〜40年の物件は11件、㎡単価64.0万円、平均成約価格3,733万円。
新耐震基準を満たすゾーンですが、成約件数が少なく、数字の振れ幅が出やすい点にご留意ください。

築40年以上の物件は25件、㎡単価53.5万円、平均成約価格3,140万円でした。
1981年5月以前に建築確認を受けた旧耐震基準の物件が中心です。

築40年以上の53.5万円と、築20年未満の98.8万円。同じ志村坂上エリアでありながら、㎡単価には約1.8倍の開きがあります。

売出価格と成約価格の差

2026年9月時点で、志村坂上エリアの売出中在庫は45件、価格帯は848万円から8,180万円、平均㎡単価は77.2万円です。

ここで築年帯ごとに見ると、重要な差が現れます。

築20年未満は、成約98.8万円に対して売出98.6万円とほぼ一致しています。
売り出されている価格が、そのまま成約に近い水準にあるということです。

一方、築40年以上は成約53.5万円に対して売出61.2万円。売出のほうが約14%高い水準です。
築20〜40年に至っては成約64.0万円に対して売出79.3万円で、約24%の開きがあります（ただし成約11件・在庫13件と母数が小さいため、参考値としてご覧ください）。

つまり築古の物件では、売出中の価格を根拠に「このくらいで売れる」「この価格なら妥当だ」と判断すると外れます。
売出価格ではなく成約価格を基準に見る必要があるということです。

相場は横ばい、ファミリー向けはわずかに軟化

直近1年を前半（2025年9月〜2026年2月・37件）と後半（2026年3月〜8月・27件）に分けて比較しました。

全体では㎡単価74.7万円から75.7万円で、ほぼ横ばいです。
50㎡以上に絞ると75.4万円から73.5万円となり、約2%下がっています。

ただし、後半の数字はサンプル数の点で前半より弱い根拠である点にご留意ください。
2026年5月と8月は成約が各2件と少なく、成約登録のタイムラグから8月分はまだ出揃っていない可能性があります。

いずれにしても、上昇局面ではないというのが率直な評価です。
「今買わないと上がってしまう」という状況ではありませんし、逆に急いで売らなければならない状況でもありません。

なお、こうした平均値はあくまで市場全体の参考指標です。
実際の物件価格は、築年・専有面積・階数・向き・管理状態・耐震基準（旧耐震/新耐震）・フラット35の利用可否などによって大きく異なります。
ご検討中の物件の適正価格を知りたい場合は、個別査定をおすすめします。

志村坂上エリアの中古マンションのなかから、駅からの距離・築年・規模のバランスを見て6物件をピックアップしました。それぞれの詳しい解説ページをご覧いただけます。

志村坂上は都営三田線で都心に直結する駅で、複数の不動産会社が物件情報を扱っています。
そのなかで、なぜ結エステートがおすすめか。
3つの強みをご紹介します。

1. 板橋区専門17年・代表が直接対応

結エステートの代表・山下浩市は、不動産業界で17年、板橋区を中心に活動してきました。
担当者がコロコロ変わったり、若手社員が経験不足で対応するといったことはなく、ご相談からご契約まで一貫して代表が直接対応します。

志村坂上のように学校の再編が控えるエリアでは、制度の変更時期と物件の引き渡し時期の関係が判断を左右します。
どの資料を見るべきか、いつの基準が適用されるのかを、その都度ご説明できることは、地域に長く関わってきた業者ならではの価値だと考えています。

2. 仲介手数料が最大無料・最低でも半額

結エステートでは、仲介手数料を最大無料、最低でも半額でご案内しています。
これは値引きではなく、広告費や人件費といったコストを抑えた運営によって実現しているものです。

ただし、無料になるかどうかは物件によって異なります。
売主側から手数料をいただける物件は無料、そうでない物件は半額、という考え方です。
ご検討中の物件がどちらに当たるかは、物件名をお知らせいただければすぐにお調べします。

3. 成約データにもとづいた価格の説明

結エステートでは、販売中の物件だけでなく過去の成約事例も物件紹介ページとして公開しています。
「このマンションは過去にいくらで成約したのか」を実データでご覧いただけるため、提示された価格が妥当かどうかをご自身で判断していただけます。

志村坂上エリアでは、築40年以上の物件で売出価格が成約価格を約14%上回っています。
売出中の物件だけを見比べていると、この差には気づけません。
成約ベースの数字とあわせてご説明できることが、価格判断の精度につながります。

志村坂上で中古マンションを検討される方から、よくいただく質問にお答えします。

Q1. 志村坂上は、どんな人に向いていますか？

都心のオフィス街へ通勤する方に向いています。
大手町23分、三田32分が乗り換えなしで、日比谷・内幸町・御成門もすべて1本です。勤務地が三田線沿線であれば、通勤のストレスはかなり小さくなります。

また、お子さまの学校環境を重視する方にとっても、志村小・志村第四中の小中一貫型学校は検討材料になります。

一方で、複数路線を使い分けたい方や、買い物の選択肢が駅前に集中していることを重視する方には、成増や上板橋のほうが合うかもしれません。

Q2. 小中一貫校は、いつ開校するのですか？

志村第四中学校は令和10年度当初から新校舎で学校生活を開始し、小中一貫型学校としての開校は令和11年度当初が予定されています。
両校が同一の校舎で学校生活を始めるタイミングでの開校となります。

ただし、こうしたスケジュールは工事の進捗や関係機関との協議によって変更となる可能性があります。
完成時期を前提に資金計画を立てるのは避け、最新の情報は板橋区の公表資料でご確認ください。

Q3. 学区は、いつの情報を見ればいいですか？

お子さまが中学校に入学される時期によって変わります。

2027年3月までに入学される場合は現行の通学区域、2027年4月以降に入学される場合は変更後の通学区域が適用されます。
板橋区は現行版と変更後版の2種類の一覧を公開しているため、どちらを見るべきかを間違えないようご注意ください。

なお、通学区域は番地単位で分かれています。同じ丁目のなかで学校が分かれることも実際にあります。
インターネット上の学区情報は更新が遅れていることが多いため、板橋区教育委員会の資料で直接ご確認いただくか、結エステートにお問い合わせください。

Q4. 旧耐震の物件でも住宅ローンは組めますか？

組めます。ただし、フラット35が使えるかどうかは物件によって分かれます。

原則として、旧耐震基準の物件ではフラット35を利用できず、民間銀行のローン（変動・固定）が中心になります。
ただし例外があり、このページで紹介している小豆沢パークファミリアA棟は1980年築の旧耐震ですが、フラット35適合証明書の発行が可能です。これは住宅金融支援機構の独自基準で耐震性能が確認されていることの裏付けになります。

また、小豆沢ローズハイムのように2022年2月に耐震補強工事を実施している物件もあります。
「旧耐震だから」で一括りにせず、物件ごとに確認する必要があるということです。
ご検討中の物件がどれに当たるかは、お問い合わせいただければお調べします。

Q5. 志村坂上の相場は、これから上がりますか？

直近1年のデータを見るかぎり、横ばいです。

前半（2025年9月〜2026年2月）と後半（2026年3月〜8月）で㎡単価を比べると、全体では74.7万円から75.7万円とほぼ変わりません。
ファミリー向けにあたる50㎡以上では75.4万円から73.5万円と、約2%下がっています。
上昇局面ではありません。

ただし後半は成約件数が27件で、月によっては2件しかない月もあります。
数字の振れ幅が出やすいため、この2%の下落をもって「下がり続けている」と判断するのは早計です。

したがって「今買わないと上がってしまう」という状況ではありませんし、逆に「値下がりする前に急いで売るべき」という状況でもありません。
相場が動いていないときは、価格以外の条件、たとえば管理状態や学区、通勤経路といった要素で判断できる時期でもあります。

志村坂上は、大手町まで23分・乗り換えなしという都心アクセスと、これから新しくなる学校環境を併せ持った街です。
志村小学校・志村第四中学校は板橋区で初めての施設一体型小中一貫校として整備され、令和11年度当初の開校が予定されています。あわせて2027年4月には中学校の通学区域が変更されます。

中古マンション市場は、築20年未満が成約の約44%を占める一方で、築40年以上も25件と厚みがあり、㎡単価には約1.8倍の開きがあります。
また成約の3分の1が50㎡未満の投資用物件であるため、ファミリー向けの相場を見る際は全体平均ではなく、50㎡以上の数字で判断する必要があります。

築古の物件では売出価格が成約価格を1割以上上回っており、売出中の物件だけを見比べていると価格判断を誤ります。

中古マンション選びは、物件単体だけでなく「街との相性」が長く快適に暮らすための重要な要素です。
「志村坂上の街は自分に合いそうか」「どんなタイプの物件が向いているか」を一緒に整理するご相談から、お気軽にお声がけください。

結エステートは、板橋区専門17年の代表が直接対応します。

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