板橋区専門で17年仲介してきた立場から見ると、この物件には次の4つの注目ポイントがあります。

1. 日常の買い物・医療・保育が徒歩5分圏でおさまる生活動線

ワコー徳丸マンションの立地でまず目を引くのは、暮らしに必要な施設がほぼすべて徒歩5分圏に収まっていることです。

スギ薬局 板橋徳丸店が徒歩約2分。食料品はまいばすけっと徳丸5丁目店が徒歩約3分、セブン-イレブン板橋徳丸5丁目店も徒歩約3分の距離にあります。板橋徳丸五郵便局が徒歩約3分、ねや内科クリニックが徒歩約4分、にじいろ保育園徳丸が徒歩約5分。

東武練馬駅までは徒歩12分と、駅近物件と比べれば距離があります。ただ実際に暮らしてみると、駅まで歩くのは通勤の往復だけで、買い物や通院、子どもの送り迎えといった日々の細かな用事は徒歩5分圏で完結します。「駅から何分か」という一つの数字だけで判断すると、見落としてしまう種類の利便性です。

2. 54戸という規模と、東急コミュニティーによる管理体制

総戸数は54戸。板橋区の中古マンションとしては中堅からやや大きめの規模にあたります。

規模が効いてくるのは修繕積立金です。戸数の少ないマンションでは大規模修繕のたびに一戸あたりの負担が重くなりがちですが、54戸あれば費用を分散しやすくなります。エレベーターや給排水管といった共用設備の維持費についても同じことが言えます。

管理は株式会社東急コミュニティーが受託しています。マンション管理業界の大手で、受託実績や体制の面では安心材料のひとつと言えます。

一方で管理形態は巡回です。管理員が毎日常駐しているわけではなく、決められた頻度で巡回して清掃・点検にあたる形になります。日勤や常駐の物件と比べれば管理員が建物にいる時間は短くなりますので、この点はあらかじめご理解いただいたうえで、共用部の清掃状況をご自身の目で確かめていただくのが確実です。

なお、長期修繕計画の内容、修繕積立金の積立状況、これまでの大規模修繕の履歴は、購入前に必ず確認すべき項目です。管理組合の総会議事録や重要事項調査報告書で確認できますので、ご相談いただければ当社で取り寄せてご説明します。

3. 1976年5月築＝旧耐震基準の物件であること

ワコー徳丸マンションは1976年（昭和51年）5月築です。新耐震基準は1981年6月以降に建築確認を受けた建物に適用されますので、本物件は旧耐震基準の物件にあたります。

これに伴い、フラット35はご利用いただけません。ここは曖昧にせずお伝えしておきます。

ご購入にあたっては、旧耐震物件にも融資を行う都市銀行・地方銀行の独自審査によるローンを組むか、現金でのご購入という選択になります。金融機関によって旧耐震物件の取り扱い方針は大きく異なり、同じ物件でも「融資不可」と「条件付きで可」に分かれることが珍しくありません。当社では板橋区の旧耐震物件で実際に融資実行まで至った金融機関の情報を持っていますので、資金計画の段階からご相談いただくことをおすすめします。

構造は鉄筋コンクリート造、地上7階地下1階建て。土地権利は所有権です。用途地域は準住居地域および第二種住居地域にあたります。

4. 徳丸三丁目という街

学区は板橋区立北野小学校（徒歩約8分）と板橋区立赤塚第一中学校（徒歩約10分）です。いずれも板橋区の公式資料で、徳丸三丁目全域が通学区域に指定されていることを確認しています。丁目単位で全域が指定されているため、番地による分かれ目はありません。

徳丸三丁目は武蔵野台地の縁にあたり、周辺には高低差があります。建物自体が傾斜地に立地しているため周辺道路には坂道がありますが、前面道路からエントランスまでは平坦に入れる造りです。この地形を活かした昆虫公園（徒歩約7分）は斜面をそのまま公園にしたつくりで、高台から高島平方面を見渡せます。

大きな買い物は東武練馬駅前のイオンスタイル板橋（徒歩約15分）が受け持ちます。食料品から衣料品、映画館まで揃うため、休日の用事はここでほぼ片づきます。またマンション西側はバス通りになっており、東武東上線「下赤塚」駅方面や都営三田線「高島平」駅方面へのバス便が利用できます。徒歩だけに頼らない移動手段があるのは、駅から距離のある立地では実際的な強みです。

ワコー徳丸マンションが建つ板橋区徳丸三丁目は、東武練馬駅の北西側に広がる住宅地です。駅前の商業エリアから一本入ると建物の高さが下がり、落ち着いた雰囲気に変わります。日々の買い物はマンションのすぐ近くにあるスーパー・コンビニ・ドラッグストアで済ませ、週末のまとめ買いや衣料品は駅前のイオンスタイル板橋へ、という使い分けが自然にできる立地です。医療機関と保育施設が徒歩5分圏にあること、そして学区の北野小学校・赤塚第一中学校がともに徒歩10分以内にあることは、子育て世帯にとって日常の負担を軽くしてくれる条件です。具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

ワコー徳丸マンションの共用部分について、確認できる範囲でご紹介します。

まず設備面から。エレベーターが設置されています。地上7階建てのマンションですので、上層階での暮らしを考える方には欠かせない条件です。1970年代前半までに建てられたマンションではエレベーターのない物件も少なくないため、ここは押さえておきたいポイントになります。

そして駐車場・駐輪場・バイク置場の3つが揃っています。この3点セットが揃うマンションは、実は多くありません。特にバイク置場は近年の物件でも省略されることが多く、原付や自動二輪を使う方にとっては物件選びのボトルネックになりがちです。東武練馬駅まで徒歩12分というこの物件にとって、車・バイク・自転車を敷地内に置けることの意味は大きく、駅までの距離を実質的に埋めてくれます。マンション西側のバス通りと合わせると、移動手段の選択肢がかなり厚い立地だと言えます。なお、それぞれの空き状況と月額は時期によって変動しますので、ご検討の際は個別にご確認ください。

建物は傾斜地に立地していますが、前面道路からエントランスまでは段差の少ない平坦なアプローチになっています。周辺の道路には坂道がありますので、内見の際は建物のなかだけでなく、駅やスーパーまでの実際の道のりも歩いてみることをおすすめします。同じ徒歩10分でも、平坦な道と坂道のある道では体感がまったく違うためです。ベビーカーや自転車を日常的に使うご家庭ほど、この差は効いてきます。

清掃と点検は株式会社東急コミュニティーが巡回で担当しています。巡回管理の物件では、管理員が建物にいない時間帯の共用部の状態が、そのマンションの管理の実力をよく表します。エントランス、共用廊下、ゴミ置き場まわりの様子は、内見時にぜひご自身の目で確認してください。築年数が経った建物ですので経年による傷みがまったくないということはありませんが、日常的に手入れが行き届いているかどうかは、見れば伝わります。

もうひとつ、写真では分からない部分として、共用部の「使われ方」があります。掲示板に管理組合からのお知らせがきちんと貼り替えられているか、駐輪スペースが整理されているか、廊下に私物が置かれていないか。こうした点は、住んでいる方々が建物にどれだけ関心を持っているかを映します。1976年築で総戸数54戸という規模のマンションでは、これから先の住み心地を左右するのは設備の新しさよりも、この「関心の総量」のほうです。

なお、これまでの大規模修繕の履歴、長期修繕計画の内容、修繕積立金の積立状況といった数字の裏付けは、管理組合の総会議事録や重要事項調査報告書で確認できます。当社で取り寄せてご説明しますので、内見の前後どちらでもお気軽にお申しつけください。写真と印象だけで判断せず、書類まで確認したうえで結論を出していただくのが、築年数を重ねたマンションでは何より確実です。

ここまでご紹介したワコー徳丸マンションについて、実際にお問い合わせをいただく際によくある質問をまとめました。

Q. 住宅ローンは利用できますか？

1976年5月築の旧耐震基準物件のため、フラット35はご利用いただけません。旧耐震物件にも融資を行う都市銀行・地方銀行の独自審査によるローン、または現金でのご購入が選択肢になります。金融機関ごとに取り扱い方針が大きく異なりますので、物件を検討される段階で資金計画のご相談をいただくのが確実です。

Q. 巡回管理と聞きましたが、管理面で気をつけることはありますか？

管理員が常駐していない分、共用部の日常的な状態を実際に見て判断することが重要になります。あわせて、管理組合の総会議事録・重要事項調査報告書で、修繕積立金の積立状況、長期修繕計画の内容、滞納の有無を確認します。これらは当社で取り寄せてご説明できます。

Q. 東武練馬駅まで徒歩12分は、実際どう感じますか？

大人の足で無理のない距離ですが、周辺に高低差があるため平坦な道より体感の負担はあります。ただ、この物件は敷地内に駐車場・駐輪場・バイク置場を備えており、マンション西側のバス通りからは下赤塚駅方面・高島平駅方面へのバス便も使えます。徒歩だけに頼らない移動手段が複数あるため、駅までの距離は実際の生活ではあまり問題になりません。加えて、駅前のイオンスタイル板橋を除けば日常の用事は徒歩5分圏で片づく立地です。

Q. 築50年近い建物ですが、あとどれくらい住めますか？

鉄筋コンクリート造の物理的な耐用年数は、適切な修繕が行われていれば法定耐用年数を大きく超えると言われています。実際の判断材料になるのは築年数そのものより、これまでの修繕履歴と今後の長期修繕計画です。書類で確認したうえで、率直にご説明します。

Q. ペットは飼えますか？

ワコー徳丸マンションはペットの飼育が認められていません。ペットとの暮らしをご希望の場合は、板橋区内の飼育可能な物件をご紹介しますので、ご希望の条件をお聞かせください。

板橋区専門で17年、代表の山下が直接ご相談に対応します。「まだ検討段階だけれど話だけ聞きたい」という段階でも構いません。LINEから気軽にご相談ください。

ワコー徳丸マンションは、すべての方に等しくおすすめできる物件ではありません。旧耐震という前提があるぶん、条件が合う方には強くおすすめできる物件です。次の3つのいずれかに当てはまる方は、ぜひ一度ご覧ください。

1. 現金でのご購入、または旧耐震対応ローンを組める方

フラット35が使えない以上、資金面での選択肢が限られるのは事実です。裏を返せば、現金でご購入できる方や、属性面で旧耐震物件にも融資が下りる金融機関を使える方にとっては、同じ広さ・同じエリアの新耐震物件と比べて取得しやすい価格帯で検討できるということでもあります。セカンドハウスや将来の住み替えを見据えた取得を考えている方にも向いています。

2. 「駅からの距離」より「毎日の動線」を重視する方

駅徒歩12分という数字だけを見て候補から外してしまうと、この立地の良さは伝わりません。薬局まで徒歩約2分、スーパーとコンビニが徒歩約3分、内科が徒歩約4分、保育園が徒歩約5分。共働きで毎日が慌ただしいご家庭ほど、この距離感の価値は大きくなります。さらに敷地内には駐車場・駐輪場・バイク置場が揃っており、西側のバス通りからはバス便も利用できます。駅までの12分は朝夕の往復だけ、それ以外は徒歩5分圏と車・バイク・自転車でまかなう。そういうリズムで暮らせる方に向いた物件です。

3. 徳丸エリアで学区を重視して探しているご家族

板橋区立北野小学校まで徒歩約8分、板橋区立赤塚第一中学校まで徒歩約10分。小学校から中学校まで、通学区域を変えずに徒歩圏で通えます。周辺には公園も複数あり、昆虫公園のように地形を活かした特徴のある公園も徒歩圏です。徳丸エリアで腰を据えて子育てをしたいとお考えのご家族にとって、生活と教育の両面が揃った環境と言えます。

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