東武東上線の大山駅——池袋から各駅停車で3駅、約6分。アーケード商店街「ハッピーロード大山」で知られるこの街が今、板橋区のなかでも群を抜くスケールで生まれ変わろうとしています。

大山駅周辺では、実に4つの大きな計画が同時に進行しています。すでに完成したツインタワー「クロス大山」、これから建つ「ピッコロ・スクエア」のツインタワー、東武東上線の高架化、そして街を南北に貫く新しい道路。これだけの再開発が一つの駅に集中するのは、板橋区でも大山だけです。

この記事では、板橋区・練馬区でマイホームを探している方に向けて、大山駅の再開発の全体像を整理し、それが中古マンションの価値にどう影響するのかを、地元で17年仲介を続けてきた立場から解説します。

なお、この記事は大山駅の再開発の「定点観測ページ」として、新しい動きがあるたびに更新していきます。最新の進捗は次のタイムラインでご確認ください。

大山駅周辺の再開発の動きを、新しい順にまとめています。動きがあり次第、随時更新します。

• 2026年7月 … ピッコロ・スクエア周辺地区で、東京都から権利変換計画が認可されました。工事段階へ進む重要な節目です。
• 2026年6月 … クロスポイント周辺地区（クロス大山）の再開発組合が解散。事業が正式に完了しました。
• 2026年1月 … 大山駅前歩道橋が撤去へ。高架化工事の進展に伴い、1月15日から利用停止となりました。
• 2025年9月 … ピッコロ・スクエア周辺地区の事業計画変更が認可されました（A・B両街区とも地上28階に）。
• 2024年12月 … ツインタワー「クロス大山」（シティタワーズ板橋大山）の全施設が完成。
• 2024年4月 … ハッピーロード大山商店街のアーケード中心部・約70mの解体工事が始まりました。
• 2023年9月 … ピッコロ・スクエア周辺地区の再開発組合が設立。西側エリアの再開発が本格始動しました。
• 2021年12月 … 東武東上線・大山駅付近の連続立体交差事業（高架化）が都市計画事業として認可されました。

まず、すでに街の姿を変えた再開発から。ハッピーロード大山の中心部に2024年12月に完成したのが、「クロス大山」です。

正式には「大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業」。シティタワーズ板橋大山のサウスタワー（地上26階）とノースタワー（地上25階）を中心に、全部で4棟からなる複合街区で、住宅は全体で327戸。低層部には店舗が入り、商店街と一体になっています。参加組合員は住友不動産とフージャースコーポレーションです。

この事業は2026年6月に再開発組合が解散し、正式に完了しました。街の中心にツインタワーがそびえ、ハッピーロード大山の景色は大きく変わりました。新築分譲は現在も販売が続いており、引き渡しは2026年11月下旬が予定されています。

クロス大山が「完成した再開発」なら、これから本格化するのが「ピッコロ・スクエア周辺地区」です。

場所はハッピーロード大山の西側、約1.3ヘクタール。ここにA街区・B街区の2棟のタワーマンション（いずれも地上28階・地下1階・高さ107m）が建つ計画で、総戸数はA街区324戸・B街区247戸の計571戸という大規模なものです。参加組合員に積水ハウスが名を連ねており、同社のタワーマンションブランド「グランドメゾン」になると見られています。低層部には店舗も入ります。

2022年に都市計画が決定し、2023年9月に再開発組合が設立。2025年9月には事業計画の変更が認可され、そして2026年7月23日には東京都から権利変換計画が認可されました。権利変換の認可は、建物の設計や権利者の住戸割りが固まり、いよいよ工事段階へ進む重要な節目です。2027年1月に着工し、2033年12月末の竣工が予定されています。クロス大山（東側の核）とピッコロ・スクエア（西側の核）——大山駅周辺は、ハッピーロード大山を挟んで東西2つのツインタワー拠点を持つ街になります。

再開発は、マンションだけではありません。大山駅の街の骨格そのものを変える、2つのインフラ計画が同時に進んでいます。

③東武東上線の高架化（連続立体交差事業）。大山駅を中心とした約1.6kmの区間で線路を高架化する事業です。事業主体は東京都、事業費は428億円、完成予定は2030年度。これにより、大山駅周辺の8か所の踏切が除却され、「開かずの踏切」による渋滞や踏切事故の解消が見込まれます。2026年1月には大山駅前歩道橋が撤去されるなど、工事が本格化しています。アーケードの入口を電車が横切る名物の風景は、いずれ見納めとなります。

④補助第26号線（新しい道路）。大山駅周辺を南北に貫く、幅員20mの都市計画道路です。環6（山手通り）と環7の中間を通ることから「環6.5」とも呼ばれます。この道路がハッピーロード大山を横切るため、全長約560mのアーケードのうち、最終的に約3分の1（約180m）が解体される予定です。クロス大山もピッコロ・スクエアも、この道路整備と一体で進められています。

商店街の風景が変わることへの寂しさもありますが、防災性の向上、渋滞の解消、南北交通の強化など、街の安全性と利便性は大きく高まります。

ここからが、住まいを探す方にとって本題です。これだけの再開発が、大山駅周辺の中古マンションの価値にどう効いてくるのか。

再開発で街が新しくなると、その恩恵は再開発ビルそのものだけでなく、周辺エリア全体に広がります。駅前が整備され、商業施設が充実し、防災性が高まり、交通が便利になる——こうした変化は、少し離れた既存の中古マンションの住み心地や資産価値にもプラスに働きます。実際、再開発が進むエリアは「これから伸びる街」として評価が高まりやすい傾向があります。

一方で、再開発で生まれる新築タワー（クロス大山やピッコロ・スクエア）は、価格が高額です。クロス大山の分譲価格は住戸によって1億円前後の水準で、多くのご家庭にとって手が届きやすいとは言えません。新築マンションは首都圏平均で1億円を超える時代に入っており、この点は新築価格と中古の割安感についての記事でも詳しく触れています。

そこで現実的な選択肢になるのが、再開発の恩恵を受けるエリアの、中古マンションです。タワーの新築価格には手が届かなくても、同じ大山エリアで街の発展の恩恵を受ける中古なら、ずっと現実的な価格で手に入ります。「伸びる街に、無理のない価格で住む」——これができるのが、いまの大山です。

なお、同じように再開発が進む板橋駅エリアについては、板橋駅西口の再開発に関する記事でも解説しています。

最後に、私たち結エステートがどうお手伝いできるかをお伝えします。

再開発が進むエリアで中古マンションを探すときは、「どの物件が街の発展の恩恵を受けやすいか」「この価格は再開発の将来性を織り込んで妥当か」といった見極めが重要になります。再開発の進捗や街の計画を知っているかどうかで、選べる物件も、納得できる価格も変わってきます。

結エステートは、板橋・練馬エリアで17年、この地域だけを見続けてきました。大山をはじめ、どのエリアがどう変わっていくか、どの物件が値ごろか——地元の目線でお手伝いできます。

さらに、結エステートでは仲介手数料を最大無料・最低半額とさせていただいています。たとえば4,000万円の物件なら、通常約138万円かかる仲介手数料が、無料または約69万円に。浮いた分を、リフォームや将来の備えに回すこともできます。「伸びる街で、賢く中古を買いたい」——そんな方は、ぜひ一度ご相談ください。

Q. 大山駅の再開発は、いつ全部終わりますか？

A. すでに完成したもの（クロス大山、2024年12月完成）から、これからのもの（高架化は2030年度完成予定、ピッコロ・スクエアは2027年1月着工・2033年12月末竣工予定）まで、進捗はさまざまです。街全体が完全に姿を整えるのは2030年代半ばになる見込みです。

Q. ハッピーロード大山のアーケードはなくなるのですか？

A. 全部がなくなるわけではありません。街を南北に貫く新しい道路（補助第26号線）が商店街を横切るため、全長約560mのアーケードのうち、最終的に約3分の1（約180m）が解体される予定です。残りの区間は引き続き商店街として機能します。

Q. 再開発エリアの新築タワーと、周辺の中古マンション、どちらがいいですか？

A. ご予算とお考え次第です。新築タワー（クロス大山など）は最新設備と話題性がある一方、価格は高額です。周辺の中古マンションは、同じ再開発の恩恵を受けながら、ずっと現実的な価格で手に入ります。予算を抑えたい方には、中古が有力な選択肢になります。

Q. 大山の中古マンションの相場を知りたいのですが。

A. 物件の立地・築年数・広さによって幅があります。ご希望の条件をお聞きしたうえで、実際の成約事例をもとにお伝えできます。お気軽にお問い合わせください。