東京・板橋区。池袋の隣というアクセスの良さと、下町の暮らしやすさをあわせ持つこの区が今、街のあちこちで大きく生まれ変わろうとしています。

JR板橋駅、東武東上線の大山駅、同じく上板橋駅。この3つの駅前で、タワーマンションや駅前広場を含む大規模な再開発が同時に進んでいます。さらに都営三田線の高島平では、「東洋一のマンモス団地」と呼ばれた巨大団地の再生という、区内でも桁違いのスケールのプロジェクトが動き出しました。

なぜ今、これほど板橋区で再開発が集中しているのか。そして、それは板橋区で住まいを探す人にとって何を意味するのか。この記事では、板橋・練馬エリアで17年仲介を続けてきた立場から、板橋区の再開発の全体像をわかりやすくまとめます。それぞれのエリアの詳しい記事へもご案内しますので、気になる街から読み進めてください。

まず、区全体を貫く「なぜ今なのか」という背景から見ていきます。板橋区でこれほど再開発が相次ぐ理由は、大きく3つあります。

1つ目は、建物の老朽化です。板橋区の街並みの原型ができたのは、高度経済成長期の1970年代でした。1968年に都営地下鉄6号線（現・都営三田線）が開業し、沿線の宅地化や高島平団地の建設といった大規模な開発が一気に進みました。それから半世紀。当時の建物が、揃って建て替えの時期を迎えているのです。

2つ目は、防災です。板橋区には、古い木造住宅が密集する地域が残っています。大きな震災のたびに建物の耐震基準は厳しくなり、火災や地震に弱いこうした地域を、安全な街につくり替えることが急がれています。各駅前の再開発も、多くが「防災性の向上」を大きな目的に掲げています。

3つ目は、少子高齢化による変化です。人口構成が変わり、街に求められる機能そのものが変わってきました。子育て支援施設やバリアフリー、新しい商業施設など、これからの時代に合った街づくりが必要になっています。

板橋区自身も、2026年3月に「都市づくりビジョン（第四次）」という20年先を見据えた方針を策定し、区内を8つのエリアに分けて、それぞれの特性に合った街づくりを進めようとしています。いま板橋区で相次ぐ再開発は、こうした時代の変化に区全体で対応しようとする動きなのです。

板橋区でいま進んでいる主な再開発は、大きく4つのエリアに分けられます。それぞれ性格が異なります。

• JR板橋駅エリア（板橋駅西口・板橋口）……区の玄関口で、2棟のタワーマンションと駅前広場が生まれ変わります。
• 大山駅エリア（クロス大山・ピッコロ・高架化・道路）……4つの計画が同時に進む、区内でも最も再開発が集中する街です。
• 上板橋駅エリア（南口タワー・北口イオン）……駅の南北が同時に生まれ変わります。
• 高島平エリア（団地の再生）……「東洋一のマンモス団地」の再生という、区内最大級のプロジェクトです。

前の3つ（板橋・大山・上板橋）が「駅前の再開発」であるのに対し、高島平は「巨大団地の再生」という、規模もタイプも異なる別格のプロジェクトです。次の章で、まず駅前の3エリアを一望し、その後で高島平を詳しくご紹介します。

まず、駅前で進む3つの再開発を一望します。それぞれ詳しい記事もご用意していますので、気になる街はリンクからご覧ください。

JR板橋駅では、西口で地上37階・約390戸のタワーマンションを含む「西口A街区」、駅直結の「板橋口地区」（地上34階・388戸、低層部にアトレ）という2つの再開発が進行中です。区の玄関口が、商業と住宅の複合拠点に生まれ変わります。詳しくは板橋駅の再開発まとめをご覧ください。

東武東上線・大山駅は、区内で最も再開発が集中する街です。完成したツインタワー「クロス大山」、これから建つ「ピッコロ・スクエア」のツインタワー、東武東上線の高架化、街を貫く新しい道路——4つの計画が同時に進んでいます。詳しくは大山駅の再開発まとめをご覧ください。

同じく上板橋駅では、南口で2棟のタワーマンション「シティタワーズ上板橋」と駅前広場が整備され、北口ではイトーヨーカドー跡地に「イオン上板橋（仮称）」が2027年秋の開業を目指しています。駅の南北が同時に生まれ変わります。詳しくは上板橋駅の再開発まとめをご覧ください。

3駅に共通するのは、「老朽化した駅前を、タワーマンションと新しい駅前空間に建て替える」という流れです。いずれも2027〜2030年代前半にかけて、順次かたちになっていきます。

駅前の3エリアとは規模もタイプも異なるのが、高島平の団地再生です。ここだけ、少し詳しくご紹介します。

高島平団地は、1971〜72年に建設された、8,000戸を超える巨大な集合住宅です。「東洋一のマンモス団地」と呼ばれたこの団地が、築半世紀を機に生まれ変わろうとしています。

板橋区とUR都市機構が手を組み、まず高島平駅に近い「33街区」の7棟・1,955戸を建て替え対象とし、隣接する旧高島第七小学校の跡地に最高110mのタワーを建てる計画です。2026年8月にはその種地となる旧高七小の解体が始まりました。さらに、この団地の建て替えを起爆剤に、約314ヘクタールという広大な高島平地域全体を、数十年かけて再生していく構想です。

これは「古い団地が新しくなる」だけの話ではありません。駅前が「交流核」という新しい街の中心に生まれ変わり、防災・福祉・にぎわいの拠点になっていく、区の未来を左右する一大プロジェクトです。詳しくは高島平団地の再生まとめで解説しています。

板橋区の再開発は、「駅前の建て替え（板橋・大山・上板橋）」と「大規模団地の再生（高島平）」という、2つの大きな流れで進んでいる——そう捉えると、区全体の動きが見えてきます。

ここからが、住まいを探す方にとって本題です。区全体で進むこれだけの再開発は、板橋区の中古マンションにどう影響するのでしょうか。

再開発で街が新しくなると、その恩恵は再開発ビルそのものだけでなく、周辺エリア全体に広がります。駅前が整備され、商業施設が充実し、防災性が高まる——こうした変化は、周辺の既存の中古マンションの住み心地や資産価値にもプラスに働きます。「これから伸びる街」として評価が高まっていく可能性があります。もちろん相場は金利や市況全体にも左右されるため値上がりを保証するものではありませんが、再開発が各地で動き出したいまの板橋区は、街が育っていく初期の段階にある、とは言えます。板橋区全体の中古マンションの相場については、板橋区の中古マンション相場についての記事でも詳しく解説しています。

地価の面でも、この流れは数字に表れています。2026年の基準地価では、板橋区の住宅地が+8.6%、商業地が+13.5%と、商業地は区部平均（+13.3%）を上回りました。駅前の再開発が進むエリアの評価が、押し上げに効いている可能性があります。詳しくは2026年の基準地価についての記事で解説しています。

一方で、再開発で生まれる新築タワーは価格が高額です。新築マンションは首都圏平均で1億円を超える時代に入っており、この点は新築価格と中古の割安感についての記事でも触れています。

そこで現実的な選択肢になるのが、再開発の恩恵を受けるエリアの、中古マンションです。タワーの新築価格には手が届かなくても、同じエリアで街の発展の恩恵を受ける中古なら、ずっと現実的な価格で手に入ります。板橋区は、23区のなかでも実需で手が届く価格帯が残る、貴重なエリアです。「伸びる街に、無理のない価格で住む」——それができるのが、いまの板橋区です。

最後に、私たち結エステートがどうお手伝いできるかをお伝えします。

再開発が各地で進む板橋区で中古マンションを探すときは、「どのエリアがどう変わっていくか」「どの物件が街の発展の恩恵を受けやすいか」「この価格は将来性を織り込んで妥当か」といった見極めが重要になります。区全体の再開発の動きと、エリアごとの相場を知っているかどうかで、選べる物件も、納得できる価格も変わってきます。

結エステートは、板橋・練馬エリアで17年、この地域だけを見続けてきました。どのエリアが伸びるか、どの物件が値ごろか——地元の目線でお手伝いできます。

さらに、結エステートでは仲介手数料を最大無料・最低半額とさせていただいています。たとえば4,000万円の物件なら、通常約138万円かかる仲介手数料が、無料または約69万円に。浮いた分を、リフォームや将来の備えに回すこともできます。「変わっていく板橋区で、賢く中古を買いたい」——そんな方は、ぜひ一度ご相談ください。

Q. 板橋区でいちばん再開発が進んでいるのはどこですか？

A. 駅前の再開発では、大山駅が最も集中しています（タワーマンション2件・高架化・道路の4計画が同時進行）。規模でいえば、高島平の団地再生が約314ヘクタールと区内最大級です。板橋駅・上板橋駅でもタワーマンションを含む再開発が進んでいます。

Q. なぜ板橋区でこんなに再開発が多いのですか？

A. 大きく3つの理由があります。高度成長期（1970年代）に一気に作られた建物が揃って老朽化していること、古い木造密集地域の防災対策が急がれていること、少子高齢化で街に求められる機能が変わってきたことです。板橋区も2026年に新しい都市づくりの方針を策定し、区全体で街の更新を進めています。

Q. 再開発が進むと、板橋区の中古マンションは値上がりしますか？

A. 断定はできませんが、街の再開発が進んで利便性や防災性が高まれば、周辺の中古マンションの資産価値が中長期的に押し上げられる可能性はあります。ただし相場は金利や市況全体にも左右されます。値上がりを前提にするより、無理のない資金計画で選ぶことをおすすめします。

Q. 再開発エリアの新築タワーと、周辺の中古、どちらがいいですか？

A. ご予算とお考え次第です。新築タワーは最新設備と話題性がある一方、価格は高額です。周辺の中古マンションは、同じ再開発の恩恵を受けながら、ずっと現実的な価格で手に入ります。予算を抑えたい方には、中古が有力な選択肢になります。