東武東上線の上板橋駅——池袋へ準急で直通1駅・約10分、新宿へも17分ほど。昔ながらの商店街と下町の空気が残るこの街が今、駅の南側と北側で同時に、大きく姿を変えようとしています。

南口では、2棟のタワーマンションを含む再開発「上板橋駅南口駅前東地区」が進行中。北口では、長年親しまれたイトーヨーカドーの跡地に「イオン上板橋（仮称）」が2027年秋の開業に向けて動き出しました。駅前広場も新しく整備され、数年後の上板橋は、今とはずいぶん違う顔になっているはずです。

この記事では、板橋区・練馬区でマイホームを探している方に向けて、上板橋駅の再開発の全体像を整理し、それが中古マンションの価値にどう影響するのかを、地元で17年仲介を続けてきた立場から解説します。

なお、この記事は上板橋駅の再開発の「定点観測ページ」として、新しい動きがあるたびに更新していきます。最新の進捗は次のタイムラインでご確認ください。

上板橋駅周辺の再開発の動きを、新しい順にまとめています。動きがあり次第、随時更新します。

• 2026年9月 … 北口のイオン上板橋（仮称）が着工。9月14日着工・2027年10月完了予定の建築計画が掲示されました。
• 2026年（継続中） … 南口の再開発は各街区で建設工事が進行中。組合が月ごとに工事予定を公開しています。
• 2025年8月 … 上板橋駅南口の仮設階段の新築工事が完了。駅前の動線が切り替わりました。
• 2025年頃 … 北口のイトーヨーカドー上板橋店が閉店・解体。跡地が更地になりました。
• 2023年2月 … 南口駅前東地区で権利変換計画が認可され、同年、区域内の解体工事に着手しました。
• 2021年3月 … 南口駅前東地区の再開発組合が設立認可されました（先行区域 約1.7ha）。
• 平成28年（2016年） … 事業区域が見直され、先行区域が約1.7haに絞り込まれました。
• 平成16年（2004年） … 「上板橋駅南口駅前地区」約2.2haが都市計画決定されました。

まず、上板橋の再開発の中心が、南口の「上板橋駅南口駅前東地区」です。駅の南側に隣接する約1.7haを、東街区・中街区・南街区の3つに分けて整備しています。

住まいの主役が、2棟のタワーマンション「シティタワーズ上板橋」です。

東街区（シティタワーズ上板橋イースト）は、地上26階・地下1階、高さ97.46m、住宅313戸・店舗13区画。上板橋駅とペデストリアンデッキで直結する予定で、デッキの共用開始は2028年度が見込まれています。2028年5月中旬の竣工が予定されています。

中街区（シティタワーズ上板橋セントラル）は、地上19階・地下1階、高さ59.87m、住宅112戸・店舗1区画。2027年9月上旬の竣工、2028年春の入居開始が予定されています。

南街区は地上5階で、事務所・店舗が入ります。参加組合員・売主は住友不動産で、いずれのタワーも現在分譲販売中です。

再開発は、マンションだけではありません。上板橋駅南口の「骨格」そのものが新しくなります。

上板橋駅南口には、これまで駅前広場がありませんでした。今回の再開発では、約3,900㎡の交通広場が新たに整備されます。あわせて、駅前から川越街道（国道254号）までを結ぶ、幅員16mのアクセス道路も新設されます。

この地区はもともと、狭い道路が多く、木造住宅や店舗が密集していて、火災や地震の際に消防活動が難しいエリアでした。再開発による建物の不燃化と道路整備で、街の防災性・安全性が大きく高まります。バスやタクシーの乗り入れも便利になり、駅の使い勝手そのものが変わります。事業全体は2031年3月末の完了を目指しています。

「タワーマンションが建つ」だけでなく、「駅前が使いやすく、安全になる」——これが再開発のもう一つの大きな意味です。

南口が住まいと駅前の再開発なら、北口で街の日常を変えるのが商業施設の刷新です。

上板橋駅北口では、長年地域の生活を支えてきたイトーヨーカドー上板橋店が閉店し、建物は解体されて更地になりました。その跡地に、イオンリテールが「イオン上板橋（仮称）」を出店します。地上3階建てで、2026年9月に着工、2027年10月頃の完成が予定されており、2027年秋の開業が見込まれています。

イオンスタイルなどを手がけるイオンリテールが事業主体のため、最新のスーパーに加え、ドラッグストアや専門店など、地域の暮らしを支える複数の店舗が入る複合商業施設になると見られています。

南口の再開発（2027〜2028年に順次竣工）と、北口のイオン開業（2027年秋）が、ほぼ同じ時期に重なります。上板橋は数年のうちに、南も北も一新される街です。

ここからが、住まいを探す方にとって本題です。これだけの再開発が、上板橋駅周辺の中古マンションの価値にどう効いてくるのか。

再開発で街が新しくなると、その恩恵は再開発ビルそのものだけでなく、周辺エリア全体に広がります。駅前広場ができ、商業施設が充実し、防災性が高まり、駅の使い勝手が良くなる——こうした変化は、少し離れた既存の中古マンションの住み心地や資産価値にもプラスに働きます。実際、再開発が進むエリアは「これから伸びる街」として評価が高まりやすい傾向があります。

一方で、再開発で生まれる新築タワー（シティタワーズ上板橋）は、価格が高額になりがちです。住友不動産のタワーマンションは、多くのご家庭にとって手が届きやすいとは言えません。新築マンションは首都圏平均で1億円を超える時代に入っており、この点は新築価格と中古の割安感についての記事でも詳しく触れています。

そこで現実的な選択肢になるのが、再開発の恩恵を受けるエリアの、中古マンションです。タワーの新築価格には手が届かなくても、同じ上板橋エリアで街の発展の恩恵を受ける中古なら、ずっと現実的な価格で手に入ります。「伸びる街に、無理のない価格で住む」——これができるのが、いまの上板橋です。

なお、同じように再開発が進む大山駅の再開発についても、あわせてご覧いただくと、板橋区の街の変化がよりつかめます。

最後に、私たち結エステートがどうお手伝いできるかをお伝えします。

再開発が進むエリアで中古マンションを探すときは、「どの物件が街の発展の恩恵を受けやすいか」「この価格は再開発の将来性を織り込んで妥当か」といった見極めが重要になります。再開発の進捗や街の計画を知っているかどうかで、選べる物件も、納得できる価格も変わってきます。

結エステートは、板橋・練馬エリアで17年、この地域だけを見続けてきました。上板橋をはじめ、どのエリアがどう変わっていくか、どの物件が値ごろか——地元の目線でお手伝いできます。

さらに、結エステートでは仲介手数料を最大無料・最低半額とさせていただいています。たとえば4,000万円の物件なら、通常約138万円かかる仲介手数料が、無料または約69万円に。浮いた分を、リフォームや将来の備えに回すこともできます。「伸びる街で、賢く中古を買いたい」——そんな方は、ぜひ一度ご相談ください。

板橋駅エリアの再開発については板橋駅西口の再開発に関する記事で解説しています。

Q. 上板橋駅の再開発は、いつ終わりますか？

A. 南口のタワーマンションは、中街区が2027年秋、東街区が2028年に順次竣工する予定です。事業全体の完了は2031年3月末が目標です。北口のイオン上板橋は2027年秋の開業予定です。街の姿が大きく変わるのは2027〜2028年、全体が整うのは2030年代前半になる見込みです。

Q. シティタワーズ上板橋は今買えますか？

A. 現在分譲販売中です（売主・住友不動産）。ただしタワーマンションの新築価格は高額です。ご予算次第では、同じ上板橋エリアで再開発の恩恵を受ける中古マンションのほうが、現実的な選択肢になる場合があります。

Q. 北口のイオンには何が入りますか？

A. 2026年9月時点では正式なテナントは公表されていません。イオンリテールが事業主体のため、スーパーを核に、ドラッグストアや専門店などが入る複合商業施設になると見られています。

Q. 上板橋の中古マンションの相場を知りたいのですが。

A. 物件の立地・築年数・広さによって幅があります。ご希望の条件をお聞きしたうえで、実際の成約事例をもとにお伝えできます。お気軽にお問い合わせください。