板橋区の高島平。都営三田線でひとつながりのこの地域は、かつて「徳丸ケ原（とくまるがはら）」と呼ばれた湿地帯で、江戸時代には砲術家・高島秋帆が洋式砲術の調練を行った地です。その名にちなむ「高島平」に、1971年から翌年にかけて一気に建設されたのが、8,000戸を超える巨大な集合住宅——「東洋一のマンモス団地」と称された高島平団地でした。

あれから半世紀。築52〜53年を迎えた高島平団地が今、大きく生まれ変わろうとしています。板橋区とUR都市機構が手を組み、団地の建て替えを核に、街全体を再生する一大プロジェクトが動き出しました。最高110mのタワーが計画され、駅前は「交流核」として新しい街の中心に生まれ変わる構想です。

この記事では、板橋区・練馬区でマイホームを探している方に向けて、高島平の団地再生の全体像を整理し、それが周辺の中古マンションにどう影響するのかを、地元で17年仲介を続けてきた立場から解説します。

なお、この記事は高島平の再生の「定点観測ページ」として、新しい動きがあるたびに更新していきます。最新の進捗は次のタイムラインでご確認ください。

高島平の再生の動きを、新しい順にまとめています。動きがあり次第、随時更新します。

• 2026年8月 … タワー建設の種地となる旧高島第七小学校の解体工事がスタートしました（8月17日〜）。再生プロジェクトが具体的に動き出しました。
• 2025年8月 … UR都市機構が居住者向けの説明会を開き、33街区の建て替え計画の概要を提示しました。
• 2025年6月 … 「高島平二・三丁目周辺地区地区計画」が都市計画決定。旧高七小跡地などで最高110mの建物が建てられるようになりました。
• 2024年 … 区とURが「交流核形成まちづくりプラン」を策定し、基本協定・実施協定を締結しました。
• 2022年3月 … 板橋区とUR都市機構が、高島平地域の連鎖的な都市再生に協働で取り組むことで基本合意しました。
• 2018年12月 … URが「ストック活用・再生ビジョン」で、高島平団地を建て替えなどを行う「ストック再生」団地に位置づけました。

まず、高島平団地がどれほどの規模かをお伝えします。

高島平団地は、高島平二丁目を中心に、7つの街区（26・27・28・29・30・32・33街区）にまたがる約22.2ヘクタールの敷地に広がっています。11〜14階建ての住棟が30棟、住戸数は合わせて8,287戸。スーパーや店舗など94の施設も備え、ひとつの街と呼べる規模です。1971〜72年度に入居が始まりました。

「東洋一のマンモス団地」と呼ばれたこの規模は、高度経済成長期に、増え続ける東京の人口の受け皿として一気に作られたものでした。都営三田線の開業とあわせて計画的に整備され、半世紀にわたって多くの人々の暮らしを支えてきました。

そして今、建物の老朽化を機に、この巨大団地が新しい時代に合わせて再生されようとしています。

再生は、団地全体を一度に建て替えるわけではありません。まず先行して動くのが、高島平駅に近い「33街区」です。

33街区には7棟・1,955戸があり、ここが最初の建て替え対象です。進め方は、少し工夫されています。すぐ隣にある、閉校した旧高島第七小学校の跡地を「種地（たねち）」として活用し、そこに先に新しい賃貸住宅を建てる。33街区の住民には、まずそちらへ移り住んでもらい、その後で33街区を解体・再整備する——という段階的な方法です。

この種地となる旧高七小跡地などの区域（約1.2ヘクタール）では、2025年6月の地区計画で、最高110mの建物が建てられるようになりました。基本設計は日建設計が担当し、低層部には商業施設も入る見通しです。

スケジュールは、2026年に旧高七小の解体が始まり（すでに8月に着手）、2029年以降にタワーの建設工事に着手、2033年以降の完成を目指しています。数年がかりの大きなプロジェクトです。

なお、建て替えにあたっては住民の移転が必要になります。URは、建て替えで家賃が上がる場合に備えて、最大で月3万5000円の家賃減額制度を用意するなど、住民への配慮も示しています。

高島平の再生は、団地の建て替えだけにとどまりません。板橋区とURが描いているのは、街全体を再生する構想です。

その中心になるのが「交流核（こうりゅうかく）」という考え方です。旧高七小跡地などの公共用地を起点に、地域内外の人が集まり交流する新しい拠点を作り、そこから街全体の再生を広げていく——というものです。旧高七小跡地のほか、高島平図書館や区民事務所などがある区有地約2ヘクタールが、この再整備の対象になっています。

板橋区とURは、この高島平地域全体（約314ヘクタールという広大なエリア）を、区の重点地区に位置づけています。「防災」「ウェルフェア（福祉）」「にぎわい」「スマートエネルギー」といったテーマを掲げ、団地の建て替えを起爆剤に、街全体を数十年かけて再生していく長期的な計画です。

つまり高島平は、「古い団地が新しくなる」だけでなく、「街の中心そのものが生まれ変わる」プロジェクトなのです。

ここからが、住まいを探す方にとって本題です。この大きな再生が、高島平周辺の中古マンションの価値にどう効いてくるのか。

街全体が再生され、新しい拠点や商業施設ができ、防災性が高まる——こうした変化は、再生される団地そのものだけでなく、周辺エリア全体の住み心地や資産価値にプラスに働きます。「これから長い時間をかけて良くなっていく街」として、高島平の評価が高まっていく可能性は十分にあります。再生が動き出したいまは、その変化の入口にあたる時期です。

街の利便性や防災性が高まっていけば、周辺の中古マンションの資産価値も、中長期的には押し上げられる可能性があります。もちろん相場は金利や市況全体にも左右されるため、値上がりを保証するものではありません。ただ、再生が始まったばかりのいまは、これから街が育っていく初期の段階にあたる、とは言えます。

一方で、新しく建つ住宅は、UR賃貸が中心で、分譲される場合も新築価格は相応の水準になります。新築マンションは首都圏平均で1億円を超える時代に入っており、この点は新築価格と中古の割安感についての記事でも詳しく触れています。

そこで現実的な選択肢になるのが、再生の恩恵を受けるエリアの、中古マンションです。高島平やその周辺（西台・新高島平など）には、手の届きやすい価格帯の中古マンションがあります。街がこれから伸びていく初期の段階で、無理のない価格で住まいを持つ——それができるのが、いまの高島平エリアです。

なお、同じように再開発が進む大山駅の再開発についても、あわせてご覧いただくと、板橋区の街の変化がよりつかめます。

最後に、私たち結エステートがどうお手伝いできるかをお伝えします。

再生が進むエリアで中古マンションを探すときは、「どの物件が街の変化の恩恵を受けやすいか」「この価格は将来性を織り込んで妥当か」といった見極めが重要になります。街の計画や進捗を知っているかどうかで、選べる物件も、納得できる価格も変わってきます。

結エステートは、板橋・練馬エリアで17年、この地域だけを見続けてきました。高島平をはじめ、どのエリアがどう変わっていくか、どの物件が値ごろか——地元の目線でお手伝いできます。

さらに、結エステートでは仲介手数料を最大無料・最低半額とさせていただいています。たとえば4,000万円の物件なら、通常約138万円かかる仲介手数料が、無料または約69万円に。浮いた分を、リフォームや将来の備えに回すこともできます。「伸びる街で、賢く中古を買いたい」——そんな方は、ぜひ一度ご相談ください。

高島平の街そのものの住みやすさ（アクセス・買い物・環境など）については、高島平駅の住みやすさを解説した記事もあわせてご覧ください。

板橋区全体の再開発の動きは板橋区の再開発まとめで一覧できます。

Q. 高島平団地の再生は、いつ終わりますか？

A. 段階的に進むため、全体の完了には長い時間がかかります。まず33街区の建て替えが先行し、2026年に旧高島第七小学校の解体が始まり、2029年以降にタワーを着工、2033年以降の完成を目指しています。その後に33街区の解体・再整備が続き、街全体の再生は2030年代を通じて進んでいく見込みです。

Q. 高島平にタワーマンションが分譲されるのですか？

A. まず建てられるのはUR賃貸住宅が中心です。33街区の住民の移転先として整備されるもので、一般向けの分譲マンションとして売り出されるかは現時点では確定していません。今後の計画の進み方によって変わる可能性があります。

Q. 団地の住民はどうなるのですか？

A. 33街区の住民は、先に建つ新しい賃貸住宅などへ移り住むことになります。URは、建て替えで家賃が上がる場合に最大月3万5000円の減額制度を用意するなど、住民への配慮を示しています。移転の希望などは、URが住民向けの説明会やアンケートを通じて確認しながら進めています。

Q. 高島平エリアの中古マンションの相場を知りたいのですが。

A. 物件の立地・築年数・広さによって幅があります。ご希望の条件をお聞きしたうえで、実際の成約事例をもとにお伝えできます。お気軽にお問い合わせください。

Q. 高島平の再生で、周辺の中古マンションは値上がりしますか？

A. 断定はできませんが、街の再生が進んで利便性や防災性が高まれば、資産価値が中長期的に押し上げられる可能性はあります。ただし、相場は金利や市況全体にも左右されます。値上がりを前提にするより、無理のない資金計画で、納得できる物件を選ぶことをおすすめします。