ときわ台駅・上板橋駅の2駅が徒歩14分。そしてエントランスの前にバス停があります

メゾン常盤台は、東武東上線「ときわ台」駅から徒歩14分、同じく「上板橋」駅からも徒歩14分の場所に建つマンションです。どちらの駅も同じ距離で使えるため、その日の行き先や混雑に応じて駅を選べます。都営三田線「志村坂上」駅も徒歩19分圏です。

正直に申し上げると、徒歩14分は「駅近物件」ではありません。ただ、この物件にはそれを補う条件があります。エントランスのすぐ前に「前野町六丁目」バス停があり、国際興業バス赤53系統の赤羽駅行きが日中およそ8分間隔で走っています。赤羽駅までバスを含めておよそ19分、ときわ台駅へも同じ赤53系統で11分ほどです。雨の日や荷物の多い日、小さなお子さまを連れての移動では、この「目の前のバス停」が想像以上に効いてきます。

駅まで歩く日とバスに乗る日を使い分けられる。それがこの立地の実像です。

総戸数62戸・全部委託（日勤）。管理員が平日の日中にいるという安心感

メゾン常盤台は総戸数62戸、地上7階建て、鉄筋コンクリート造のマンションです。管理は株式会社レーベンコミュニティへの全部委託で、管理形態は日勤。つまり管理員が平日の日中、建物にいる体制です。

このエリアの中古マンションを何件も見ていると、総戸数が10〜20戸台で自主管理、という物件が少なくありません。戸数が少なければ管理費の総額も小さくなり、清掃や設備点検の頻度、管理組合の運営そのものに負担がかかりやすくなります。その点62戸という規模は、管理費を出し合って日勤管理を維持できる水準です。共用部の清掃、ゴミ置き場の管理、来訪者への対応といった日々の運営が、人の手で回っている。築年数の経ったマンションを選ぶとき、私が最も重く見るのはこの部分です。

土地の権利は所有権。分譲・施工はいずれも株式会社福田組で、設計から施工まで一貫した体制で建てられています。

1976年8月築の旧耐震。フラット35は利用できません

ここは隠さずにお伝えします。メゾン常盤台の築年月は1976年（昭和51年）8月。1981年6月に施行された新耐震基準より前に建築確認を受けた、いわゆる旧耐震基準のマンションです。

そのため住宅金融支援機構のフラット35は利用できません。物件価格に対して借入の選択肢が狭まるということです。また、金融機関によっては旧耐震を理由に融資期間を短く設定したり、そもそも取り扱いを見送ったりすることがあります。

ですので、このマンションが向いているのは、現金でご購入される方、ご属性が高く民間金融機関で融資を組める方、あるいは「広さと立地を優先したい」という方です。逆に、フラット35を前提に資金計画を立てている方には、残念ながらおすすめできません。この点を曖昧にしたまま話を進めても、お互いに時間を無駄にしてしまいます。

一方で、旧耐震であることは価格に織り込まれています。同じ広さ・同じエリアの新耐震マンションと比べたとき、予算の中で選べる面積が変わってきます。そこをどう評価するかが、この物件の判断の分かれ目です。

コンビニまで1分、公園は徒歩10分圏に3か所。日常の動線が短い

駅から離れている分、生活の足元は充実しています。セブン-イレブン板橋前野町6丁目店はマンションから徒歩約1分、68メートルの距離です。24時間営業のファミリーマート板橋前野町六丁目店も徒歩約5分にあります。

スーパーは東武ストア前野町店が徒歩約5分（21時まで）、イオンスタイル板橋前野町が徒歩約9分（23時まで・専門店併設）。日常の買い足しと週末のまとめ買いを分けられる構成です。ドラッグストアもサンドラッグ板橋前野町店が徒歩約7分にあります。

公園は、板橋区立西前野公園が徒歩約2分、前野町六丁目公園が徒歩約6分、そして区内有数の広さを持つ板橋区平和公園が徒歩約8分。徒歩10分圏に3か所あるという環境は、板橋区内でもそう多くありません。その平和公園の中にある板橋区立中央図書館までは徒歩約10分です。

学区は板橋区立前野小学校（徒歩約4分）と板橋区立上板橋第三中学校（徒歩約7分）。小学校が徒歩4分という近さは、低学年のお子さまがいるご家庭には大きな判断材料になるはずです。

メゾン常盤台が建つ板橋区前野町6丁目は、ときわ台駅と上板橋駅のちょうど中間あたりに位置する、落ち着いた住宅地です。「常盤台」という物件名がついていますが、所在地は前野町。高級住宅地として知られる常盤台エリアとはまた別の、日常の生活感がきちんと残った町並みが広がります。中低層の住宅とマンションが並び、駅前の喧騒からは距離を置いた環境です。

買い物は近い順に選べます。マンションから約68メートル、徒歩1分のところにセブン-イレブン板橋前野町6丁目店。少し歩けば24時間営業のファミリーマートもあります。スーパーは東武ストア前野町店が徒歩約5分、イオンスタイル板橋前野町が徒歩約9分で、後者は23時まで営業し専門店も併設しているため、週末のまとめ買いや外食にも使えます。ドラッグストアも徒歩圏に2店あり、日用品で困る場面は少ないはずです。

子育て世帯にとって心強いのは、学校と公園の近さです。学区の板橋区立前野小学校は徒歩約4分、板橋区立上板橋第三中学校は徒歩約7分。板橋区立南前野児童館も徒歩約5分の距離にあります。公園は西前野公園が徒歩約2分、前野町六丁目公園が徒歩約6分、板橋区平和公園が徒歩約8分と、徒歩10分圏に3か所。その平和公園の敷地内にある板橋区立中央図書館まで徒歩約10分というのは、ときわ台エリアの他のマンションと比べても近い立地です。

医療については正直にお伝えします。徒歩圏にあるのは内科・小児科のクリニックが中心で、総合病院は徒歩圏内にはありません。前野町つばめクリニックが徒歩約13分です。ただ、エントランス前の「前野町六丁目」バス停から赤53系統で赤羽方面へ出られるため、バスを使えば選択肢は大きく広がります。具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

メゾン常盤台は地上7階建て、総戸数62戸の鉄筋コンクリート造マンションです。1976年築の建物ですが、管理は株式会社レーベンコミュニティへの全部委託で、管理形態は日勤。管理員が平日の日中に常駐する体制がとられています。

築年数の経ったマンションを見るとき、私が必ず確認するのは共用部分の状態です。エントランス、廊下、階段、ゴミ置き場、駐輪場。こうした場所に手が入っているかどうかで、そのマンションが管理組合によってどう扱われてきたかが見えてきます。図面や資料には出てこない情報ですが、実際に住み始めてからの快適さを左右するのはむしろこちらです。

62戸という規模は、管理費を出し合って日勤管理を維持できる水準です。同じエリアの中古マンションには総戸数10〜20戸台の自主管理物件も少なくありませんが、そうした物件と比べると、日々の運営を管理会社と管理員に任せられる点は明確な違いになります。住民の方が輪番で清掃や会計を担う負担がない、というのは、共働きのご家庭にとっては特に大きな差です。

修繕積立金の積立状況、長期修繕計画の内容、これまでに実施された大規模修繕の履歴。これらは重要事項説明の前でも管理会社に照会すれば確認できます。旧耐震のマンションをご検討される場合、建物そのものの評価と同じくらい、この「お金と計画」の部分が重要になります。ご希望があれば、私のほうで管理組合の資料を取り寄せてご説明します。

共用部分は実際にご覧いただくのが一番です。ご案内の際は、住戸内だけでなくエントランスから廊下、ゴミ置き場まで一緒に歩いて確認しましょう。

Q1. フラット35は利用できますか？
利用できません。メゾン常盤台は1976年8月築で、1981年6月の新耐震基準より前に建築確認を受けた旧耐震基準のマンションにあたります。そのため住宅金融支援機構のフラット35の対象外です。民間金融機関の住宅ローンについても、旧耐震を理由に融資期間が短くなったり、取り扱いを見送られたりするケースがあります。資金計画は早い段階でご相談ください。金融機関ごとの取り扱いの違いも含めてお伝えします。

Q2. 駅まで徒歩14分は遠く感じませんか？
率直に言えば、駅近物件ではありません。ただしエントランスのすぐ前に「前野町六丁目」バス停があり、国際興業バス赤53系統が日中およそ8分間隔で走っています。赤羽駅行きのほか、ときわ台駅へも同じ系統で11分ほどです。またときわ台駅と上板橋駅が同じ徒歩14分なので、2駅を使い分けられます。歩く日とバスの日を選べる、というのが実際の使い方になります。ご案内の際は、実際に駅まで一緒に歩いて体感していただくことをおすすめします。

Q3. 学区はどこになりますか？
板橋区立前野小学校（徒歩約4分）と板橋区立上板橋第三中学校（徒歩約7分）です。前野町6丁目は番地によって通学区域が分かれるエリアで、10番から12番は中台中学校の区域にあたります。なお令和9年4月1日から中学校の通学区域が変更されますが、前野町6丁目31番は変更の前後とも上板橋第三中学校で変わりません（同じ6丁目でも38番以降は志村第四中学校から上板橋第三中学校へ変わります）。最新の区域は板橋区教育委員会にご確認ください。

Q4. ペットは飼えますか？
飼育不可です。管理規約でペットの飼育が認められていません。犬や猫との暮らしをご希望の場合は、飼育可の物件をお探しすることになります。板橋区内のペット可物件についてもご紹介できますので、お気軽にご相談ください。

Q5. 管理体制はどうなっていますか？
株式会社レーベンコミュニティへの全部委託で、管理形態は日勤です。管理員が平日の日中に建物にいる体制で、共用部の清掃やゴミ置き場の管理、来訪者対応などが日常的に行われています。総戸数62戸という規模があるからこそ維持できる体制です。修繕積立金の積立状況や長期修繕計画、大規模修繕の履歴についても管理会社への照会で確認できますので、ご希望があればお取り寄せしてご説明します。

現金でのご購入、または民間金融機関で融資を組める方

メゾン常盤台は旧耐震基準のマンションのため、フラット35は利用できません。裏を返せば、資金面の制約がない方にとっては、その分だけ価格に織り込まれた条件を味方にできる物件だということです。現金でご購入される方、ご属性が高く民間金融機関で住宅ローンを組める方、あるいは投資用としてご検討される方には、選択肢に入れていただく価値があります。実際、同じ広さ・同じエリアの新耐震マンションと比較したとき、予算内で選べる面積が変わってきます。

駅からの距離よりも、日々の動線の短さを重視する方

ときわ台駅・上板橋駅まで徒歩14分という距離をどう評価するかは、人によって大きく分かれます。毎日電車で都心へ通勤される方には、正直に申し上げて負担に感じる場面があるはずです。

一方で、在宅勤務が中心の方、車やバスでの移動が多い方、あるいはお子さまがまだ小さくて生活圏が家の近くで完結しているご家庭にとっては、話が変わります。コンビニまで徒歩1分、スーパーまで徒歩5分、小学校まで徒歩4分、公園は徒歩10分圏に3か所。この「毎日の動線がすべて短い」という条件は、駅近物件ではかえって手に入りにくいものです。加えてエントランス前のバス停から赤羽駅へ直通で出られるため、電車以外の足も確保されています。

管理体制を重視して中古マンションを選びたい方

築年数の経ったマンションを選ぶとき、建物の古さそのものよりも重要なのが管理の質です。メゾン常盤台は総戸数62戸、管理は全部委託で日勤。管理員が平日の日中に建物にいる体制が維持されています。

ときわ台エリアの中古マンションには、総戸数10〜20戸台で自主管理という物件も少なくありません。そうした物件では住民の方が清掃や会計を輪番で担うことになり、共働きのご家庭には負担になる場合があります。62戸という規模があるからこそ日勤管理を維持できている、という点は、長く住むことを前提に考える方ほど評価していただけるはずです。修繕積立金の積立状況や長期修繕計画もあわせてご確認ください。私のほうで管理組合の資料をお取り寄せしてご説明します。

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