板橋区東新町一丁目に建つ「マンションときわ台」は、1975年（昭和50年）8月に竣工した総戸数30戸の中古マンションです。東武東上線「ときわ台」駅から徒歩9分、「上板橋」駅からも徒歩10分という、東上線の2駅を使い分けられる立地にあります。

板橋区で17年、中古マンションの売買仲介に携わってきた立場から見ると、このマンションは「立地と価格のバランスで選ぶ方に向いた物件」です。築年数は50年を超えており、設備面の新しさを求める方には向きません。一方で、日常の買い物・医療・公園がすべて徒歩5分圏に収まる生活動線は、この価格帯の物件としてはかなり恵まれています。

以下、購入を検討される際に押さえておきたい4つのポイントを、良い点も注意点も含めて整理します。

【POINT 1｜東上線2駅が徒歩10分圏。使い分けができる立地】

ときわ台駅まで徒歩9分、上板橋駅まで徒歩10分。どちらも東武東上線の駅で、池袋までは10分前後です。

2駅が使えることの実利は、思っているより大きいものです。朝の通勤時間帯に片方の駅が混雑していても、もう一方を選べます。帰り道に寄りたい店がある側の駅で降りることもできます。ダイヤの乱れがあったときの選択肢も増えます。

ときわ台駅の南口側には商店が並び、上板橋駅の周辺にも生活に必要な店が揃っています。「駅前で買い物を済ませて帰る」という動線を、その日の都合で選べる立地です。

【POINT 2｜30戸・7階建・鉄筋コンクリート造という規模感】

総戸数30戸の小規模マンションです。7階建て、鉄筋コンクリート造、土地の権利は所有権。用途地域は近隣商業地域です。

小規模マンションには、住民同士の顔が見えやすいという良さがあります。一方で、戸数が少ないぶん1戸あたりの修繕積立金の負担が大きくなりやすいという性質もあります。大規模修繕の計画や積立金の残高については、購入を検討される段階で必ず確認しておきたい項目です。

近隣商業地域という用途地域は、周辺に店舗や事務所が建てられるエリアであることを意味します。生活利便施設が近くに立地しやすい反面、静けさを最優先する方にとっては検討材料になります。

【POINT 3｜管理は一部委託。管理員は常駐していません】

このマンションの管理形態は「一部委託」で、東武ビルマネジメント株式会社に委託されているのは清掃業務のみです。管理員が常駐または日勤で入る体制ではありません。

これは購入を検討するうえで、正直にお伝えしておくべき点だと考えています。管理員が常駐するマンションであれば、共用部の不具合や不審な状況に日常的に目が届きます。一部委託の場合、そうした日常的な目配りは住民の方々の意識に左右される部分が大きくなります。

あわせて、オートロックと宅配ボックスはありません。この2つは近年の中古マンション選びで重視される方が多い設備なので、あらかじめお伝えしておきます。

ただし、管理の実態は書面だけでは分かりません。ゴミ置場が整理されているか、共用廊下に私物が置かれていないか、駐輪場の自転車が整然と並んでいるか。こうした点は、実際に足を運べば10分で見て取れます。内覧の際は、室内だけでなく共用部をご自身の目で確認されることを強くおすすめします。ご希望があれば、私が同行して一緒に確認いたします。

【POINT 4｜日常の用事が徒歩5分圏で完結する生活動線】

駅まで徒歩9分という数字だけを見ると「駅近ではない」と感じられるかもしれません。ただ、このマンションの本当の強みは、日常の用事が徒歩5分圏で片づくことにあります。

セブン-イレブン板橋東新町1丁目店まで徒歩約3分。24時間営業です。緑ヶ丘第一公園まで徒歩約4分。さくら保育園まで徒歩約6分。

朝にコンビニへ寄り、子どもを保育園に送り、夕方は公園で遊ばせる。こうした日常の動きが、いずれも5分前後で完結します。駅までの9分は毎日歩く距離ですが、それ以外の生活はごく近い範囲で回るという構造です。

買い物はコモディイイダ東新町店まで徒歩約8分、東武ストア前野町店まで徒歩約9分。板橋区立中央図書館も徒歩約8分の距離にあります。

マンションときわ台が建つ板橋区東新町一丁目は、川越街道から少し入った住宅地です。ときわ台駅と上板橋駅のちょうど中間にあたり、どちらの駅前商店街も生活圏に入ります。

この場所で暮らすうえで効いてくるのは、駅までの距離よりも「日常の半径」の短さです。コンビニ、病院、公園が徒歩5分圏内に揃っており、買い物や急な用事のために遠出をする必要がありません。スーパーはコモディイイダ東新町店まで徒歩約8分、東武ストア前野町店まで徒歩約9分で、日々の食材の買い出しはこの2店を使い分けることになります。コモディイイダは2階にダイソーが入っており、日用品もあわせて揃えられます。

子育て世帯にとっては、さくら保育園が徒歩約6分という距離の近さが実用的です。学区の指定校は板橋区立桜川小学校（徒歩約9分）と板橋区立桜川中学校（徒歩約10分）。東新町一丁目は番地によって指定校が分かれる地域のため、ご検討の際は必ず番地単位でご確認ください。

医療面では、イムス記念病院まで徒歩約9分です。内科をはじめ複数の診療科を持つ病院で、日常的な受診先として利用できます。

休日の過ごし方としては、緑ヶ丘第一公園が徒歩約4分と近く、板橋区立中央図書館まで徒歩約8分です。中央図書館は板橋区の中核図書館で、館内にカフェを併設しており、子ども向けの蔵書も充実しています。平和公園のなかに建っているため、図書館と公園をあわせて半日過ごすこともできます。具体的な施設までの距離は、下記の一覧もご確認ください。

共用部分の様子を写真でご紹介します。

鉄筋コンクリート造7階建て、総戸数30戸という規模のマンションです。エントランス、共用廊下、駐輪場などをご覧いただけます。

前述のとおり、このマンションにオートロックと宅配ボックスはありません。管理も一部委託（清掃のみ）で、管理員は常駐していません。写真では伝わらない部分も多いため、共用部の実際の状態は内覧の際にご自身の目で確認していただくのが確実です。

駐車場と駐輪場はいずれも敷地内にありますが、空き状況はそのときどきで変わります。ご利用を予定されている場合は、お問い合わせの際にお申し付けください。最新の空き状況を確認のうえご回答いたします。

【Q1｜フラット35は使えますか？】

使えません。マンションときわ台は1975年8月築で、1981年6月以前に建築確認を受けた旧耐震基準の建物にあたるため、フラット35の対象外となります。

住宅ローンについては、金融機関ごとに旧耐震物件の取り扱いが異なります。融資が可能な金融機関もありますので、ご検討の際は早い段階でご相談ください。板橋区で17年やってきた経験から、この築年帯の物件で実際に融資が下りた金融機関をご案内できます。

【Q2｜管理員はいますか？】

常駐・日勤ともにいません。管理は一部委託で、東武ビルマネジメント株式会社に委託されているのは清掃業務のみです。

共用部の日常的な管理は住民の方々の意識によるところが大きくなります。ゴミ置場や駐輪場、共用廊下の状態は内覧時に必ずご確認ください。ご希望があれば私が同行いたします。

【Q3｜ペットは飼えますか？】

飼育不可です。管理規約でペットの飼育が認められていません。ペットとの暮らしをご希望の場合は、飼育可能な物件をお探しいたしますのでお申し付けください。

【Q4｜学区はどこになりますか？】

板橋区立桜川小学校と板橋区立桜川中学校です。

ただし東新町一丁目は町全体で同じ指定校ではなく、番地によって分かれています。マンションときわ台の所在する33番は桜川小・桜川中の区域にあたります。お子様の就学をご検討の場合は、板橋区教育委員会にも番地単位でご確認いただくと確実です。

【Q5｜築50年を超えていますが、購入して大丈夫でしょうか？】

「大丈夫です」とも「やめたほうがいい」とも、一律には申し上げられません。判断材料をお示しします。

確認しておきたいのは、大規模修繕の実施履歴、修繕積立金の残高と今後の値上げ計画、給排水管の更新状況の3点です。総戸数30戸の小規模マンションでは、1戸あたりの負担が大きくなりやすいため、この3点の確認は特に重要です。

これらは管理組合の資料で確認できます。ご検討を進める段階で、私のほうで取り寄せてご説明いたします。数字を見たうえでご判断いただくのが、いちばん納得のいく買い方だと考えています。

【1｜東武東上線で通勤される方】

ときわ台駅と上板橋駅が徒歩10分圏内という立地は、東上線をお使いの方にとって実利のある条件です。池袋まで10分前後、そこから山手線や各線に乗り継げます。

朝の混雑や運行の乱れがあったとき、2つの駅を選べることの安心感は、実際に暮らしてみると想像以上に大きいものです。

【2｜現金または自己資金を厚く用意できる方】

旧耐震物件のため、フラット35は利用できません。住宅ローンの選択肢も新耐震物件と比べると狭くなります。

逆に言えば、現金でのご購入や、自己資金を厚めに用意できる方にとっては、同じ立地の新耐震物件より手の届きやすい価格帯で検討できる物件です。「立地は譲れないが予算には限りがある」という方に向いています。

【3｜共用部を自分の目で確かめて判断したい方】

管理員が常駐せず、オートロックも宅配ボックスもない。この条件を書面で見ると不安に感じられるかもしれません。

ただ、実際の住み心地は現地を見れば分かります。共用部がどう保たれているか、住民の方々がどう使っているか。そうした点をご自身で確かめたうえで判断したいという方には、内覧をおすすめします。良い点も気になる点も、隠さずお伝えします。

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