小竹向原は、東京メトロ有楽町線・副都心線と西武有楽町線の3路線が乗り入れる駅です。駅名は練馬区の「小竹町」と板橋区の「向原」を合わせたもので、駅の所在地は練馬区小竹町二丁目。駅のまわりは、板橋区の小茂根・向原と、練馬区の小竹町が隣り合う区境のエリアです。

駅前には大きな商業ビルや繁華街はなく、駅を出ると落ち着いた住宅街が広がります。少し歩くと都立城北中央公園があり、緑の多い環境で暮らしたい方に向いた街です。

中古マンションの取引は、板橋区側の小茂根1〜3丁目が中心です。レインズの成約データ（50㎡以上）で見ると、板橋区側と練馬区側の平均㎡単価はほぼ同じ水準で、区が違っても相場は「小竹向原という1つの街」として動いています。

一方で、区が違えば学区や行政サービスの窓口は変わります。同じ駅を使う物件でも、住所によって通う小学校・中学校が分かれるのがこのエリアの特徴です。この記事では、交通・買い物・学区・相場を順に整理し、住所から暮らしを読み解くポイントをまとめます。

小竹向原駅には、東京メトロ有楽町線・副都心線と西武有楽町線の3路線が乗り入れています。副都心線の急行も停車する駅です。

有楽町線は池袋・飯田橋・永田町・有楽町方面へ、副都心線は池袋・新宿三丁目・渋谷方面へ乗り換えなしで向かえます。副都心線は渋谷から東急東横線・みなとみらい線に直通しているため、横浜方面へも1本です。急行を使った場合の目安は、池袋まで約4分、新宿三丁目まで約10分、渋谷まで約16分です（時間帯や列車によって異なります）。

都心と反対方向へ向かう列車は、和光市から東武東上線へ、また西武有楽町線を経由して西武池袋線へ直通しています。通勤だけでなく、休日に郊外へ出かけるときも乗り換えが少なく済みます。

このエリアの物件は駅を中心に板橋区側・練馬区側の両方に広がっていますが、城北中央公園側の小茂根3丁目などは駅から徒歩10分を超える物件も多いため、物件選びでは駅までの実際の道のりを確かめておくことをおすすめします。

駅前の日常の買い物は、板橋区向原側に集まっています。スーパーの「Big-A 小竹向原駅前店」（以前のアコレの場所）や、「いさみ屋」、ドラッグストアの「ツルハドラッグ」があり、仕事帰りに食料品や日用品をまとめて買いそろえられます。駅の北側には「まいばすけっと 小竹向原駅北店」もあります。

駅のまわりは大型の商業施設が少ない分、静かな住宅街の中に小さなスーパーやコンビニ、クリニックが点在しています。大きな買い物は、池袋まで電車で数分という立地を生かして都心で済ませる、という暮らし方がしやすい街です。

緑の環境として欠かせないのが、都立城北中央公園です。広い芝生や運動施設があり、子どもを遊ばせたり、週末に体を動かしたりする場所として利用されています。小茂根3丁目・4丁目の物件は、この公園の近さが暮らしの魅力になります。

なお、店舗の営業時間や取扱品目は変わることがあります。お出かけ前には各店舗の公式情報で確認してください。

小竹向原エリアの学区は、区によって、さらに同じ区の中でも丁目や番地によって分かれます。この記事で紹介している物件の所在地をもとに、板橋区・練馬区の公式資料で確認した学区をまとめると、次の4パターンです。

板橋区小茂根1丁目：全域が上板橋第二小学校・上板橋第二中学校
板橋区小茂根3丁目：小学校は番地で分かれ、1〜6番・10〜17番が上板橋第二小学校、7〜9番が桜川小学校。中学校は全域が桜川中学校
板橋区小茂根4丁目：上板橋第二小学校・桜川中学校
練馬区小竹町1・2丁目：小竹小学校・旭丘中学校

板橋区側では、令和4年度の入学者から、小茂根3丁目・4丁目の中学校が上板橋第二中学校から桜川中学校に変わっています。同じ小学校（上板橋第二小）に通っていても、住所によって進む中学校が違うことがあるので注意が必要です。

練馬区側では、旭丘小学校と旭丘中学校が2026年4月に小中一貫教育校「みらい青空学園」として開校しました。小竹小学校も統合に向けて調整が進められており、令和6年4月からは、小竹小学校の通学区域に住む新1年生が希望により旭丘小学校（現在のみらい青空学園）に入学できる就学の特例が設けられています。統合の時期などは、練馬区教育委員会の最新の情報を確認してください。

学区は番地単位で決まるうえ、変更されることもあります。この記事の内容は執筆時点のもので、向原や小茂根2丁目など、掲載物件のない地域は含めていません。購入を検討する際は、必ず物件の住所をもとに区の公式情報で確認しましょう。

ここでは、東日本レインズの成約データをもとに、小竹向原駅を最寄りとする中古マンションの相場をまとめます。条件は、2024年9月〜2026年9月に成約した物件のうち、専有面積50㎡以上（ファミリー向けの広さ）、最寄駅の表示が小竹向原、バス便を除いたものです。平均はすべて単純平均です。

成約は96件、平均㎡単価は約89.6万円。平均の専有面積は約67.0㎡、平均成約価格は約6,011万円でした。所在地は板橋区側が87件、練馬区側が9件で、平均㎡単価は板橋区側が約89.5万円、練馬区側が約90.5万円とほぼ同じです（練馬区側は件数が少ないため参考値です）。

築年帯別に見ると、価格の差がはっきり出ます。

築20年未満：29件・平均㎡単価 約131.6万円・平均成約価格 約8,802万円
築20〜40年：43件・平均㎡単価 約80.2万円・平均成約価格 約5,461万円
築40年以上：24件・平均㎡単価 約55.8万円・平均成約価格 約3,623万円

築20年未満の数字には、小茂根1丁目で2024年に竣工した大規模マンションの取引15件が含まれており、平均を押し上げています。この15件を除くと、築20年未満は14件・平均㎡単価 約103.6万円です。新しい大規模物件の供給があったことも、このエリアの相場を読むうえでのポイントです。

売り出し中の物件（在庫・50㎡以上・重複を除いた28件）の平均㎡単価は約121.5万円でした。築年帯別に成約と比べると、在庫の㎡単価は成約より1〜2割ほど高い水準にあります（築20年未満で約123%、築20〜40年で約119%、築40年以上で約113%。築40年以上の在庫は4件のため参考値）。売り出し価格は成約価格とは違うため、相場を見るときは成約データを基準にするのがおすすめです。

また、成約全体の約4割（96件中39件）は駅から徒歩11分以上の物件でした。駅に近い物件だけでなく、城北中央公園側の落ち着いた住宅地の物件も、このエリアでは活発に取引されています。

※データは集計時点のもので、直近の成約は登録の遅れにより件数が少なめに出ることがあります。

小竹向原駅を最寄りとする中古マンションのうち、立地・築年・規模・学区の異なる6物件をピックアップしました。板橋区小茂根と練馬区小竹町の物件をあわせて紹介しています。

小竹向原エリアは、板橋区と練馬区の区境にあり、同じ駅を使う物件でも学区や行政の窓口が変わります。結エステートは板橋区を専門に17年の経験があり、こうした住所ごとの違いを踏まえて物件をご紹介しています。

ご相談には代表が直接対応します。「この住所だと学区はどこになるのか」「駅から遠い物件でも暮らしやすいか」といった細かな質問にも、エリアの事情をふまえてお答えします。

また、結エステートでは業務のコスト削減によって、仲介手数料を最大無料・最低でも半額でご案内しています（物件により異なります）。初期費用を抑えて住まいを購入したい方は、お気軽にご相談ください。

「ちょっと聞いてみたい」という段階でも大丈夫です。しつこい営業はいたしませんので、LINEからお気軽にお問い合わせください。

Q1. 板橋区側と練馬区側で、相場に違いはありますか？
A. 2024年9月〜2026年9月の成約データ（50㎡以上）では、平均㎡単価は板橋区側が約89.5万円、練馬区側が約90.5万円で、大きな差はありません。ただし練馬区側の成約は9件と少ないため、個別の物件の価格は建物の築年数や駅からの距離で判断するのが確実です。

Q2. 学区はどうやって調べればいいですか？
A. 板橋区・練馬区とも、通学区域は町丁目と番地で決まります。たとえば板橋区小茂根3丁目は、番地によって小学校が上板橋第二小学校と桜川小学校に分かれます。物件の住所（番地まで）をもとに、各区の公式ホームページや教育委員会で確認してください。結エステートでもお調べします。

Q3. 練馬区側の小学校の統合はどうなっていますか？
A. 旭丘小学校・旭丘中学校は2026年4月に小中一貫教育校「みらい青空学園」として開校し、小竹小学校も統合に向けた調整が進められています。小竹小学校の通学区域に住む新1年生は、希望により旭丘小学校（現在のみらい青空学園）に入学できる就学の特例があります。最新の状況は練馬区教育委員会で確認してください。

Q4. 築年数の古いマンションも選択肢になりますか？
A. 小竹向原エリアでは、築40年以上の物件も成約の約4分の1（96件中24件）を占め、平均㎡単価は約55.8万円と手の届きやすい水準です。ただし1981年5月以前に建築確認を受けた旧耐震基準の建物は、住宅ローンの条件や管理の状態をよく確認する必要があります。購入前に管理組合の修繕計画もあわせて確認しましょう。

Q5. 駅から徒歩10分以上の物件は避けたほうがいいですか？
A. 一概には言えません。成約の約4割は駅から徒歩11分以上の物件で、城北中央公園に近い小茂根3丁目・4丁目などは、緑が多く落ち着いた環境が魅力です。通勤・通学の動線や、日々の買い物の場所を実際に歩いて確かめたうえで判断するのがおすすめです。

Q6. 売り出し価格と成約価格はどのくらい違いますか？
A. 築年帯別に比べると、売り出し中の物件の平均㎡単価は成約より1〜2割ほど高い水準でした。売り出し価格はあくまで売主の希望価格なので、相場を判断するときは成約データを基準にするのが安心です。

小竹向原は、3路線が使える交通の便と、城北中央公園に近い落ち着いた住宅街を兼ね備えたエリアです。相場は板橋区側・練馬区側でほぼ同じ水準ですが、学区は区によって、さらに丁目や番地によって分かれます。

物件を選ぶときは、価格や駅からの距離だけでなく、住所をもとに学区と通学路まで確かめておくことが、このエリアで後悔しないためのポイントです。

結エステートでは、板橋区専門の経験を生かして、住所ごとの学区の確認から物件探しまで代表が直接お手伝いします。小竹向原で中古マンションをお探しの方は、お気軽にご相談ください。